Написать нам
Перед покупкой · Рынок

Есть ли пузырь на рынке недвижимости Дубая?

С начала 2021 г. до конца 2025 г. цены на жильё в Дубае выросли более чем вдвое, а после начала войны с участием Ирана в феврале 2026 г. снизились. Лопается ли пузырь? Что показывают данные о ценах и почему индексы расходятся, что говорят организации, которые следят за рынком, чем сегодняшняя ситуация отличается от 2008 г. и что это значит, если вы покупаете из-за рубежа.

Oston Property Investment · Проверено

На этой странице
  1. Коротко
  2. Как менялись цены с 2021 года
  3. Почему индексы расходятся
  4. Пузырь или нет: пять признаков
  5. Что говорят финансовые организации
  6. Предложение: что запланировано на 2027 год и что завершается на самом деле
  7. Чем рынок отличается от 2008 года, а чем нет
  8. Если вы покупаете офф-план на падающем рынке
  9. Перед покупкой: пять проверок

Мы — брокерское агентство в Дубае, а брокеры зарабатывают, когда клиенты покупают недвижимость. Поэтому у каждой цифры на этой странице указаны дата и источник. Цитаты из документов на английском языке приведены в нашем переводе, а ссылки с пометкой EN ведут на наши руководства на английском языке.

Коротко

  • Судя по имеющимся данным, это не пузырь образца 2008 г., но цены могут упасть и дальше. UBS, чей индекс отслеживает типичные признаки пузыря, оценивает риск в Дубае как «повышенный», а не «высокий». Большинство покупок совершается без банковской ипотеки, а в октябре 2025 г. МВФ пришёл к выводу, что спекуляции находятся под контролем. Но за пять лет, закончившихся в 2025 г., цены росли быстрее зарплат; в конце сентября 2026 г. перемирия в войне не было; арендная плата начала снижаться; а на 2027 г. запланирована большая волна нового жилья.
  • С февраля цены упали примерно на 5% или на 10%, в зависимости от индекса, и падение замедлилось. С февраля по август 2026 г. индекс ValuStrat снизился на 10,2%, а индекс REIDIN — примерно на 5%. Основная часть падения пришлась на март; в августе оба индекса изменились не более чем на 0,2%. Квартиры подешевели сильнее, чем виллы.
  • До этого цены выросли более чем вдвое. Индекс ValuStrat вырос со 100 в начале 2021 г. до 240 в конце 2025 г. В 2025 г. UBS констатировал, что цены с поправкой на инфляцию «на 50% выше, чем пять лет назад, — это самый сильный рост среди всех городов исследования».
  • Оценка UBS для Дубая выросла в сентябре 2026 г. до 1,16 — четвёртый по величине показатель среди 23 городов; высоким считается показатель выше 1,5. UBS пишет, что дисбалансы в Дубае «усилились», «хотя риск пузыря в Дубае с марта снизился». По сравнению с другими городами жильё в Дубае не дорогое относительно местных зарплат и арендной платы: цена квартиры площадью 60 м² недалеко от центра равна заработку квалифицированного работника сферы услуг за пять лет или арендной плате за 16 лет.
  • Центральный банк ОАЭ говорит о «повышенных оценках стоимости недвижимости». В его стресс-тесте цены в Дубае падают на 31,3%, а у банков в совокупности всё равно остаётся больше капитала, чем требуют правила. Это проверка, а не прогноз.
  • Для вас вопрос не столько в том, упадут ли цены, сколько в том, сможете ли вы продержаться, если они упадут. При покупке офф-план вы должны заплатить полную цену, даже если до передачи ключей стоимость жилья снизится; при перепродаже можно получить меньше, чем вы заплатили; а банк выдаёт кредит исходя из собственной оценки. По индексу ValuStrat квартиры в старых районах фрихолд Дубая вернулись к пику 2014 г. только в конце 2025 г., а сейчас снова на 9% ниже него.

Как менялись цены с 2021 года

Рост. Индекс ValuStrat, в рамках которого оценщики каждый месяц определяют стоимость одной и той же корзины жилья, составлял 100 в первом квартале 2021 г. и 240,4 в декабре 2025 г., после роста на 19,8% только за 2025 г. Сильнее всего подорожали виллы: в ноябре 2025 г. ValuStrat оценила виллы в зонах фрихолд на 86% выше пика 2014 г., тогда как квартиры «только что превысили предыдущий пик 2014 г.».

Война. Она началась 28 февраля 2026 г., когда США и Израиль нанесли удары по Ирану, а Иран ответил ударами по странам Персидского залива. В марте продажи недвижимости в Дубае упали почти на 30% по сравнению с февралём, а население сократилось примерно на 61 000 человек. В конце сентября 2026 г. перемирия не было.

Падение. В марте индекс ValuStrat снизился на 5,9%, и по итогам первого квартала он впервые с 2020 г. показал квартальное снижение. Затем падение замедлилось: 1% в июне, 0,2% в августе, когда индекс был на 10,2% ниже февральского уровня. Индекс REIDIN за те же месяцы снизился примерно на 5%, а в августе изменился меньше чем на 0,1%. Поскольку до февраля цены ещё росли, оба индекса были лишь немного ниже уровня августа 2025 г.: на 3,1% по индексу ValuStrat и на 0,8% по индексу REIDIN. Средняя цена, по данным Cavendish Maxwell, была на 1,7% ниже, чем годом ранее.

Квартиры подешевели сильнее, чем виллы. По данным ValuStrat, в августе стоимость квартир в годовом выражении снизилась на 5,3%, а вилл — на 1,7%; для вилл это «первое годовое снижение с 2021 г.». По данным REIDIN, квартиры подешевели на 1,3%, а виллы подорожали на 2,3%. Внутри каждого сегмента разброс велик: за год ValuStrat зафиксировала снижение на 20,4% для квартир в Burj Khalifa и на 16,9% в Jumeirah Beach Residence и рост на 12,2% для вилл в Jumeirah Islands и на 7,4% в Emirates Hills. В старых районах фрихолд Дубая квартиры стоят на 9% меньше, чем на пике 2014 г., а виллы — на 75% больше.

Почему индексы расходятся

Изменения по состоянию на август 2026 г. Индекс ValuStrat в августе 2026 г. составлял 218,8 (100 — первый квартал 2021 г.). Индекс REIDIN снизился со 150,21 в феврале до 142,69 в августе; изменение рассчитано нами. Данных Cavendish Maxwell за февраль мы не нашли.
Индекс и как он устроенС февраляЗа год
ValuStrat: оценщики каждый месяц определяют стоимость одной и той же корзины жилья−10,2%−3,1%
REIDIN: медианная цена квадратного метра по данным о продажах, сглаженная скользящим среднимоколо −5%−0,8%
Cavendish Maxwell: средняя цена квадратного фута проданного жилья—−1,7%

Обе цифры — падение на 5% и падение на 10% — могут быть верны одновременно. ValuStrat показывает, сколько, по мнению оценщиков, стоит одно и то же жильё, независимо от того, продавалось ли оно. REIDIN и Cavendish Maxwell работают с ценами проданного жилья, поэтому их показатели зависят ещё и от того, какое именно жильё продавалось; UBS использует для Дубая данные REIDIN. В 2026 г. около трёх четвертей продаж приходилось на офф-план, и большую часть такого жилья застройщики продавали по собственным ценам. Savills сравнила более 500 продаж сопоставимого жилья во втором квартале 2026 г. и пришла к выводу, что фактически цены за квартал снизились примерно на 5–7%, то есть больше, чем показывали её средние значения: около 4% для квартир и 0,8% для вилл.

Какой индекс использовать. Чтобы понять, сколько стоит жильё вроде вашего, ориентируйтесь на индекс ValuStrat — это осторожная оценка; банковская оценка при передаче ключей — тоже суждение оценщика. Чтобы понять, сколько платят на самом деле, смотрите зарегистрированные продажи в здании и районе: Земельный департамент Дубая (DLD) публикует каждую из них с ценой и площадью (см. раздел «Перед покупкой: пять проверок»).

Пузырь или нет: пять признаков

UBS определяет пузырь как «существенную и устойчивую ошибку в оценке актива, существование которой можно подтвердить только после того, как пузырь лопнет». До этого можно измерить его типичные признаки, которые UBS называет так: «отрыв цен от доходов и арендной платы, а также дисбалансы в реальной экономике, такие как чрезмерная кредитная и строительная активность». Ниже они рассмотрены применительно к Дубаю, и к ним добавлен ещё один: покупки ради быстрой перепродажи.

Признак пузыряЧто показывают данные по Дубаю
Цены намного выше доходовПо сравнению с другими городами — нет: цена квартиры площадью 60 м² недалеко от центра равна заработку квалифицированного работника сферы услуг за пять лет, тогда как в Лондоне — за 11 лет, а в Гонконге — за 15. По сравнению с собственным прошлым Дубая цены опередили доходы: в 2025 г. UBS констатировал, что «доходы не успевают за ценами на жильё».
Цены намного выше арендной платыПо сравнению с другими городами — нет: цена той же квартиры равна арендной плате за 16 лет, тогда как в Мюнхене и Франкфурте — больше чем за 30 лет. Низкий показатель Дубая UBS отчасти объясняет «повышенными премиями за риск». За десять лет цены с поправкой на инфляцию росли на 2,2% в год, а арендная плата — на 1,0%, и теперь арендная плата начала снижаться.
Покупки в кредитВ основном без банковской ипотеки: в октябре 2025 г. МВФ заявил, что «большинство сделок финансируется за счёт собственных средств», а на сделки с ипотекой пришлась примерно четверть стоимости всех продаж недвижимости в 2025 г. Но на рынке готового жилья доля покупок с ипотекой выросла с 44% продаж в 2023 г. до 61% в 2025 г.; ипотечное кредитование в ОАЭ выросло в 2025 г. на 24%; а покупатели офф-план должны застройщикам взносы, которых банковская статистика не учитывает.
Покупки ради быстрой перепродажиМеньше, чем в 2023 г.: в 2025 г. перепродажи составили 10,4% сделок офф-план против 14,3% в 2023 г. С начала войны их число сократилось вдвое, но это говорит скорее о том, что покупателей стало меньше, чем о том, что стало меньше спекуляций.
Строительство с большим опережением спросаОткрытый вопрос: на 2027 г. запланировано 162 500 единиц жилья. Если будет завершена половина, как в 2025 г., это около 80 000 — вдвое больше, чем в 2025 г., и более чем вдвое больше долгосрочного среднего уровня в 36 000 в год.

Что измеряет оценка UBS. Оценка 1,16 складывается из пяти стандартизированных показателей: цены относительно доходов и относительно арендной платы, цены с поправкой на инфляцию, а также рост ипотечного кредитования и строительства относительно экономики ОАЭ. Заработок за пять лет и арендная плата за 16 лет — отдельное сравнение городов, которое UBS добавляет к своему индексу. Город может быть дешёвым по сравнению с другими и при этом дорогим по сравнению с собственным прошлым. UBS не уточняет, какой из этих показателей повышает оценку Дубая. В его профиле Дубая описан бум — с ростом цен с поправкой на инфляцию более чем на 10% в 2025 г., — который «резко прекратился с началом конфликта с участием Ирана», и рынок, где сохраняются «устойчивые опасения по поводу структурного избытка предложения».

Что говорят финансовые организации

Кто и когдаЧто говорят
UBS, глобальный индекс пузырей на рынке недвижимости, сентябрь 2026 г.Риск «повышенный»: 1,16 против 1,09 годом ранее; выше 1,5 — высокий. Дисбалансы «усилились», «хотя риск пузыря в Дубае с марта снизился». «Несмотря на повышенные ставки по ипотеке, Дубай остаётся одним из немногих рынков, где покупка собственного жилья по-прежнему относительно привлекательна с учётом высокой стоимости аренды».
Центральный банк ОАЭ, отчёт о финансовой стабильности за 2025 г., опубликован в августе 2026 г.Сохранил ограничения на то, сколько покупатели могут взять в кредит, из-за «сильного роста ипотечного кредитования и повышенных оценок стоимости недвижимости». В его стресс-тесте цены в Дубае падают на 31,3%, а капитал банков в совокупности остаётся «выше минимальных требований».
Сотрудники МВФ об ОАЭ, июль 2026 г.Активность на рынке недвижимости в первом полугодии 2026 г. снизилась после нескольких лет сильного роста, причём неравномерно по сегментам и районам; цены в целом остались на уровне 2025 г. или выше. По словам главы миссии, «хотя подверженность банковского сектора рискам недвижимости ограничена, меняющаяся ситуация на рынке требует дальнейшего наблюдения».
Fitch Ratings, апрель 2026 г.До войны агентство прогнозировало «умеренную коррекцию до 15%» со второго полугодия 2025 г. до конца 2026 г., а теперь пишет, что «последствия конфликта усилят давление, и коррекция окажется глубже, чем прогнозировалось». В июне его аналитик назвал кредиты компаниям сектора недвижимости вероятным главным источником новых проблемных кредитов, «если конфликт затянется».
Moody’sВ комментариях, опубликованных 9 марта 2026 г., в которых война не упоминается, говорится: «в целом лёгкое ослабление, а не глубокая коррекция» и «более резкую коррекцию, скорее всего, вызовет потеря доверия, а не само по себе предложение». С тех пор агентство предупредило, что «резкое замедление притока населения или его разворот усугубили бы риски, связанные с поглощением предложения, в период, когда растёт объём завершённого жилья».
S&P Global Ratings, март 2026 г.«Мы ожидаем, что цены на квартиры будут снижаться сильнее, чем цены на виллы, с учётом большого объёма строящихся квартир»; агентство допускало заметную коррекцию, если конфликт продлится больше четырёх недель.

Кто чего ожидает. Moody’s и S&P ожидают, что квартиры покажут себя хуже вилл; UBS, напротив, указывает на премиальный сегмент, где сказывается «неопределённость в отношении восстановления притока людей с высокими доходами». Стресс-тест Центрального банка показывает, что банки выдержат падение на 31,3%, а МВФ называет их подверженность рискам недвижимости ограниченной, но требующей наблюдения; Fitch считает слабым местом кредиты компаниям сектора недвижимости. Что касается глубины падения цен, Fitch теперь ожидает большего, чем до войны, а война длится гораздо дольше тех четырёх недель, которые допускало S&P. Центральный банк ожидает, что ненефтяная экономика ОАЭ вырастет на 1,3% в 2026 г. и на 4,9% в 2027 г. Ни одно из этих высказываний не является прогнозом, на который можно опираться в своих планах.

Предложение: что запланировано на 2027 год и что завершается на самом деле

Запланировано гораздо больше жилья, чем завершается. Cavendish Maxwell насчитала 40 400 единиц жилья, завершённых в 2025 г., — меньше половины (48,9%) из 82 600 запланированных. Такие громкие цифры, как 120 000 единиц жилья, которые, по подсчёту Fitch, планировалось передать покупателям в 2026 г., или слова Knight Frank о том, что «в этом году на рынок может выйти более 160 000 единиц» (февраль 2026 г.), — это графики, а не прогнозы того, что будет завершено.

2026 год похож на 2025-й; большой объём запланирован на 2027 год. Cavendish Maxwell насчитала 24 800 единиц жилья, завершённых в первом полугодии 2026 г., и ожидает от 14 000 до 23 500 из 47 000, запланированных на второе полугодие, — в сумме примерно столько же, сколько в 2025 г. Savills назвала второй квартал периодом «самого большого квартального объёма сдачи за последние годы». На 2027 г. запланировано 162 500 единиц жилья. Если будет завершена половина, это около 80 000 — вдвое больше, чем в 2025 г., и более чем вдвое больше долгосрочного среднего уровня в 36 000 завершённых единиц в год (Knight Frank).

Данные Cavendish Maxwell из её отчёта за 2025 г. и пресс-релиза о первом полугодии 2026 г. У других компаний другие цифры: по оценке CBRE, в первом полугодии 2026 г. было завершено около 18 000 единиц жилья; Savills насчитала около 27 300 единиц, переданных покупателям только во втором квартале.
ПериодЗапланированоЗавершено или ожидается
2025 г.82 60040 400 завершено (48,9%)
Первое полугодие 2026 г.—24 800 завершено
Второе полугодие 2026 г.47 000ожидается от 14 000 до 23 500
2027 г.162 500—
2028 г.128 200—

Большая часть — квартиры. По графику ValuStrat на 2026 г. 81% составляли квартиры. Moody’s ожидает снижения цен на квартиры, «особенно в более доступном среднем сегменте студий и квартир с одной спальней, где предложение остаётся высоким». Если вы присматриваетесь к студии или квартире с одной спальней, это именно тот сегмент, о котором говорит Moody’s.

С другой стороны — люди. Несмотря на падение в марте, население Дубая выросло примерно на 227 000 человек: с 4,58 млн в конце 2025 г. (на 7,5% больше, чем годом ранее) до 4,81 млн на 28 сентября 2026 г. Moody’s отметило, что, если рост продолжится «темпами около 6% в год, как в последние два года, такой объём нового предложения может быть поглощён относительно быстро». Сейчас Дубай считает население по административным данным в режиме реального времени; сравнивайте эти цифры друг с другом, а не со старыми оценками.

Новых проектов меньше. В первом полугодии 2026 г. застройщики вывели в продажу 28 000 новых единиц жилья в 124 проектах против 102 000 в 410 проектах годом ранее (Cavendish Maxwell). Жильё, выставленное на продажу сейчас, будет завершено лишь через несколько лет, поэтому сокращение числа новых проектов уменьшит предложение ближе к концу десятилетия, а не в 2027 г.

Чем рынок отличается от 2008 года, а чем нет

Источники: МВФ о 2008–2009 гг. (по данным Земельного департамента Дубая) и о периоде до 2011 г.; Semafor, CBRE и UBS о 2026 г.; ValuStrat и REIDIN — см. выше.
2008–2009 гг.2026 г. на сегодня
Насколько упали ценыБолее чем на 50% с сентября 2008 г. по сентябрь 2009 г.На 10,2% (ValuStrat) или примерно на 5% (REIDIN) с февраля по август
Сколько длилось падениеДо конца 2011 г.Шесть месяцев по август 2026 г.; в августе оба индекса изменились не более чем на 0,2%
ПродажиК началу 2009 г. — четверть от числа сделок на пике летом 2008 г.В марте — почти на 30% меньше, чем в феврале; во втором квартале — на 29% меньше, чем годом ранее, а по стоимости — на 43% меньше
Уровень цен«Весь рост с 2006 г. сведён на нет»С поправкой на инфляцию — на уровне середины 2025 г.

Меньше долгов. В 2008–2009 гг. падение сопровождалось долговым кризисом: в ноябре 2009 г. правительство Дубая объявило, что Dubai World и два её застройщика будут добиваться моратория (standstill), то есть попросят кредиторов подождать с погашением связанных с недвижимостью долгов на 26 млрд долларов США. До войны Moody’s пришло к выводу, что застройщики, которым оно присваивает рейтинги, «хорошо подготовлены к тому, чтобы выдержать умеренное замедление, благодаря большому объёму выручки по уже заключённым контрактам, схемам оплаты с основными платежами в начале и прочному финансовому положению». Размер ипотеки ограничен: с 2013 г. Центральный банк ограничивает долю стоимости жилья, которую банк может выдать в кредит, и для строящегося жилья этот предел — 50% «независимо от назначения, стоимости или категории покупателя». Средняя новая ипотека в ОАЭ в 2025 г. составляла около 60% стоимости жилья; в Дубае, по данным Property Monitor, в декабре 2025 г. новые ипотечные кредиты на покупку составляли в среднем 73,4% стоимости. Все ограничения описаны в наших руководствах о рисках покупки офф-план и об ипотеке в Дубае для нерезидентов.

Сбор против быстрых перепродаж. В 2013 г. регистрационный сбор DLD удвоился с 2% до 4% цены; МВФ назвал это «важным шагом по сдерживанию флиппинга». После 2008 г. правительство Дубая писало, что падение цен «отчасти отражало уход спекулятивных покупателей с рынка».

Правила на случай провала проекта. Эскроу-счета, которые привязывают платежи покупателей к строительству их проекта, и промежуточный реестр (interim register) — реестр DLD для жилья, проданного офф-план, — уже были закреплены в законе, когда наступил кризис; к маю 2011 г., по данным регулятора рынка недвижимости Дубая (RERA), было отменено 217 проектов. Что появилось потом: с 2009 г. застройщик, чей проект отменяет RERA, обязан вернуть все платежи, а с 2020 г. Специальный трибунал по незавершённым и отменённым проектам недвижимости может передать проект другому застройщику для завершения. Подробнее об этом рассказано в нашем руководстве о рисках покупки офф-план.

Комитет по балансу спроса и предложения. С 2019 г. комитет под председательством заместителя правителя Дубая отвечает за достижение «баланса между предложением и спросом в секторе недвижимости». Опубликованных решений этого комитета, которые задержали бы или остановили проект, мы не нашли.

Предыдущее долгое снижение объясняли избытком предложения. К сентябрю 2020 г. цены были на 34,6% ниже пика сентября 2014 г. (Property Monitor). В 2019 г. S&P объясняло продолжающееся падение «сохраняющимся разрывом между предложением и спросом». Цены снова начали расти в ноябре 2020 г.

Что по-прежнему делает рынок уязвимым:

  • Большинство продаж — офф-план: около трёх четвертей продаж жилья в 2025 г. и в первом полугодии 2026 г. против 61,7% в 2023 г. (Cavendish Maxwell). Каждая такая продажа — обещание годами платить за жильё, стоимость которого на момент завершения строительства никто не знает.
  • Предложение: после 2008 г. МВФ сообщал об избытке жилья, который, «по имеющимся данным, превышает 30%». Сегодня на 2027 г. запланировано 162 500 единиц жилья.
  • Люди и доверие: цены зависят от того, переезжают ли люди в Дубай, как показал март 2026 г.

Наша оценка. По сравнению с другими городами цены в Дубае не высоки относительно доходов и арендной платы, а большинство покупок совершается без ипотеки. Но цены росли быстрее доходов, UBS оценивает риск как повышенный, впереди много нового предложения, а по рынку ударила война. Это может привести к дальнейшему падению цен, прежде всего на квартиры. Пока рынок ведёт себя не так, как в 2008 г., когда цены упали более чем вдвое за год.

Если вы покупаете офф-план на падающем рынке

Ваша цена не снижается вместе с рынком. Цена в вашем договоре купли-продажи остаётся прежней, если стоимость жилья снизится до передачи ключей или если застройщик позже продаст похожее жильё дешевле. В законах Дубая о продаже офф-план мы не нашли ничего, что позволяло бы покупателю пересмотреть цену или отказаться от сделки из-за падения стоимости. Общее гражданское законодательство ОАЭ изменилось 1 июня 2026 г.; если у вас возник спор, спросите юриста, какие нормы применяются.

Эскроу-счёт привязывает ваши платежи к строительству проекта и защищает их от кредиторов застройщика. Вашу цену при падении рынка он никак не защищает.

Если вы перестанете платить, застройщик уведомит DLD, который даст вам 30 дней на оплату. После этого застройщик может расторгнуть договор без суда и оставить себе до 25% цены, если строительство началось и готовность здания меньше 60%, или до 40% — при готовности от 60%. При готовности выше 80% он может также сохранить договор в силе и потребовать уплаты остатка цены или добиться продажи объекта с публичных торгов. Если вы рискуете пропустить очередной взнос, поговорите с застройщиком до срока платежа. Вся процедура описана в нашем руководстве о рисках покупки офф-план.

Если застройщик разрешает перепродажу до передачи ключей, он может потребовать, чтобы сначала была оплачена определённая часть цены; это предусматривает договор, а не закон. Перепродажа регистрируется заново, и снова уплачивается сбор DLD. Покупатель может заплатить меньше, чем вы: в июне 2026 г. журнал Fortune со ссылкой на участников рынка сообщал, что квартиры офф-план на перепродаже «во многих случаях продаются в среднем на 10–15% ниже первоначальной стоимости». А покупателей стало меньше: в первом полугодии 2026 г. число перепродаж офф-план сократилось вдвое.

При передаче ключей банк выдаёт кредит исходя из собственной оценки, а не из вашей цены. Если банк выдаёт кредит в размере половины своей оценки и оценивает жильё на 10% ниже того, что вы заплатили, кредит покроет 45% вашей цены, а остальное придётся внести вам. Запросите у банка предварительное одобрение до подписания договора и ещё раз — ближе к передаче ключей. Какой предел банк применяет при передаче ключей и сколько банки дают покупателям, которые живут за рубежом, рассказано в нашем руководстве о планах платежей офф-план в Дубае.

Офф-план или готовое жильё? Готовое жильё избавляет от разрыва между ценой и банковской оценкой при передаче ключей, от необходимости получать согласие застройщика на перепродажу и от риска, что здание не достроят. Ценового риска оно не устраняет, а при покупке готового жилья сразу нужно больше собственных денег.

Перед покупкой: пять проверок

Никто не может сказать, когда цены развернутся, и мы тоже. Эта страница — не прогноз и не совет, покупать или нет. Решить вы можете другое: заставит ли вас дальнейшее падение продать жильё.

  1. Сможете ли вы держать жильё годами? Падение 2008 г. длилось до конца 2011 г.; снижение, начавшееся в 2014 г., — шесть лет. По индексу ValuStrat квартиры в старых районах фрихолд Дубая поднялись выше пика 2014 г. только в конце 2025 г., а к августу 2026 г. снова были на 9% ниже него.
  2. Выдержите ли вы падение на 30%? Это близко к падению, которое Центральный банк заложил в стресс-тест банков: 31,3% для Дубая. Если падение такого размера вынудит вас продать жильё, проверка не пройдена.
  3. Покроет ли арендная плата ваши расходы? По данным CBRE, во втором квартале 2026 г. арендная плата была на 6,2% ниже, чем в первом; Cavendish Maxwell, которая считает по другой методике, пришла к выводу, что арендная плата всё ещё на 7,8% выше, чем годом ранее. Валовую доходность аренды — арендную плату до вычета расходов в процентах от цены — Cavendish Maxwell оценивает в первом полугодии 2026 г. почти в 7% для квартир и в 5% для вилл. Посчитайте, что останется после сервисного сбора и других расходов при арендной плате на сегодняшнем уровне или ниже: если вы покупаете офф-план, ваше жильё может быть завершено одновременно со множеством похожих. Подробнее об этом рассказано в нашем руководстве о том, чего на самом деле стоит гарантированная доходность. DLD публикует каждый зарегистрированный договор аренды с годовой арендной платой.
  4. За сколько похожее жильё продаётся сейчас? На странице Real Estate Data на сайте DLD перечислены все зарегистрированные продажи готового жилья и офф-план с ценой и площадью, по районам и проектам. Сравнивайте свою цену с продажами, зарегистрированными с февраля, а не с ценами в объявлениях.
  5. Сколько нового жилья должно появиться рядом? Спросите застройщика и своего брокера, в каких проектах поблизости передача ключей запланирована на ближайшие три года. В сервисе Project Status Enquiry на сайте DLD указан процент готовности каждого проекта.

И ваша валюта. Если вы зарабатываете не в долларах — например, в рублях, тенге, евро или фунтах, — курс вашей валюты может усилить падение цены вашего жилья в дирхамах или смягчить его; дирхам привязан к доллару. Насколько сильно, показано в руководствах для покупателей из Германии, из Великобритании, из Ирландии и из Нидерландов. Если вы зарабатываете в долларах, посмотрите руководство о покупке недвижимости в Дубае для граждан США.

Стоит ли подождать? Ожидание может принести более низкие цены — или быстрое восстановление. Fitch ожидает более глубокой коррекции, чем прогнозировало до войны; UBS пишет, что «улучшение геополитической обстановки, вероятно, поддержит быстрое восстановление настроений на рынке и ценовых ожиданий». Никто не знает, что случится раньше. Если вы проходите пять проверок, дальнейшее падение будет стоить вам денег, но не заставит продавать. Если не проходите, более низкая цена этого не исправит.

Спросите до подписания:

  • Снижал ли застройщик цены в этом проекте с февраля или предлагал бонусы, например оплату сбора DLD? Будет ли то же жильё стоить меньше при другом плане платежей?
  • За сколько сегодня сдаётся похожее жильё и какой у него сервисный сбор?
  • Офф-план: можно ли перепродать объект до передачи ключей, какую часть цены нужно для этого оплатить и сколько стоит ваше согласие?
  • Офф-план: даст ли банк кредит при передаче ключей, если оценит жильё на 10% ниже моей цены, и сколько?

Вопросы и ответы

Есть ли пузырь на рынке недвижимости Дубая?

Судя по имеющимся данным, это не пузырь образца 2008 г., но цены могут упасть и дальше. В сентябре 2026 г. UBS, чей индекс отслеживает типичные признаки пузыря, оценил риск в Дубае как «повышенный» — 1,16 балла; высоким считается показатель выше 1,5. По сравнению с другими городами жильё в Дубае не дорогое относительно местных зарплат и арендной платы, а большинство покупок совершается без банковской ипотеки. Риски — война с участием Ирана, снижение арендной платы и большая волна нового жилья, запланированная на 2027 г.; большая часть нового предложения — квартиры.

Упали ли цены на недвижимость в Дубае в 2026 году?

Да. С февраля по август 2026 г. индекс ValuStrat, основанный на ежемесячной оценке одного и того же жилья, снизился на 10,2%, а индекс REIDIN, основанный на ценах проданного жилья, — примерно на 5%. Основная часть падения пришлась на март; к августу оба индекса менялись не более чем на 0,2% в месяц. Поскольку до февраля цены ещё росли, они были ниже уровня августа 2025 г. всего на 3,1% и 0,8% соответственно. Квартиры подешевели сильнее, чем виллы.

Обвалятся ли цены на недвижимость в Дубае?

Этого никто не может сказать. В апреле 2026 г. агентство Fitch заявило, что из-за войны с участием Ирана коррекция окажется глубже, чем оно прогнозировало до войны: тогда агентство ожидало коррекции до 15%. Moody’s предупредило, что резкое замедление переезда людей в Дубай добавит рисков по мере того, как будет завершаться всё больше нового жилья. В 2008–2009 гг. цены упали более чем вдвое за год; с тех пор размер банковских ипотечных кредитов ограничили, а регистрационный сбор Земельного департамента Дубая (DLD) удвоили до 4%, чтобы сдержать быстрые перепродажи.

Чем рынок недвижимости Дубая отличается от 2008 года?

Долгов меньше. В 2009 г. Dubai World и её застройщикам пришлось просить кредиторов подождать с погашением 26 млрд долларов США; сегодня большинство покупок совершается без банковской ипотеки, а банковский кредит на строящееся жильё ограничен 50% его стоимости. В 2013 г. сбор за регистрацию продажи удвоили до 4%, чтобы сдержать быстрые перепродажи, а с 2009 г. застройщик, чей проект отменяет регулятор, обязан вернуть все платежи. Цены всё равно могут падать годами: с 2014 по 2020 г., когда предложение превышало спрос, они упали примерно на треть.

Есть ли в Дубае избыток предложения жилья?

Это открытый вопрос. Завершается гораздо меньше жилья, чем запланировано: в 2025 г. — 40 400 единиц из 82 600 (Cavendish Maxwell). Но на 2027 г. запланировано 162 500 единиц. Если будет завершена половина, это примерно вдвое больше, чем в 2025 г., и более чем вдвое больше долгосрочного среднего уровня в 36 000 в год (Knight Frank), причём большая часть нового предложения — квартиры.

Что будет с моей покупкой офф-план, если цены упадут до передачи ключей?

Вы по-прежнему обязаны заплатить полную цену, указанную в договоре. Если застройщик разрешает перепродажу до передачи ключей, покупатель может заплатить меньше, чем вы, а покупателей стало меньше: в первом полугодии 2026 г. число перепродаж офф-план сократилось вдвое. При передаче ключей банк выдаёт кредит исходя из собственной оценки, поэтому, если он оценит жильё ниже вашей цены, кредит будет меньше, а наличными придётся доплатить больше. Если вы перестанете платить, застройщик может расторгнуть договор и оставить себе до 25% или 40% цены в зависимости от готовности здания; при готовности выше 80% он может также потребовать уплаты полной цены или добиться продажи объекта с публичных торгов.

Стоит ли сейчас покупать недвижимость в Дубае?

Угадать момент на рынке никто не может; оценить можно другое — выдержите ли вы дальнейшее падение. К августу 2026 г. цены были на 5–10% ниже, чем в феврале, но в конце сентября перемирия в войне с участием Ирана не было, а на 2027 г. запланирована большая волна нового жилья. Если покупаете, покупайте только то, что сможете держать годами при арендной плате на сегодняшнем уровне или ниже, а если покупаете офф-план, заложите в расчёты, что при передаче ключей банк оценит жильё ниже вашей цены.

Что индекс пузырей UBS говорит о Дубае?

В сентябре 2026 г. UBS оценил риск пузыря в Дубае как «повышенный» — 1,16 балла против 1,09 годом ранее, четвёртый по величине показатель среди 23 городов; выше 1,5, то есть в зоне высокого риска, оказались только Цюрих и Токио. По словам UBS, дисбалансы в Дубае за год усилились, хотя с марта риск снизился. По сравнению с другими городами цена квартиры площадью 60 м² недалеко от центра равна заработку квалифицированного работника сферы услуг за пять лет или арендной плате за 16 лет — это одни из самых низких показателей среди 23 городов.

Читайте также

Источники · 60

  1. UBS — Global Real Estate Bubble Index 2026 (the report: Dubai profile, scores, the comparisons between cities, method)
  2. UBS — Global Real Estate Bubble Index 2026, press release, 22 September 2026
  3. IMF — Press release 25/326: staff completes the 2025 Article IV mission to the UAE (2 October 2025)
  4. UBS — Global Real Estate Bubble Index 2025, press release, 23 September 2025
  5. Вторичный источник: Gulf News, 30 September 2026 — the US-Iran war: what UAE residents need to know
  6. CBRE — UAE real estate market review, Q2 2026 (28 July 2026)
  7. Cavendish Maxwell — Dubai adds 24,800 new residential units in H1 2026 (press release, 30 July 2026)
  8. Вторичный источник: Khaleej Times, 9 September 2026 — ValuStrat’s August 2026 index: since February, the 2014 peak, communities
  9. REIDIN — UAE residential property price report, February 2026
  10. REIDIN — UAE residential property price report, August 2026 (includes the method)
  11. Вторичный источник: Gulf Business, 27 April 2026 — ValuStrat’s March 2026 index
  12. ValuStrat — Dubai residential values, August 2026
  13. ValuStrat — Dubai residential capital values, December 2025
  14. Вторичный источник: The National, 24 September 2026 — UBS’s scores for Dubai in 2026 and 2025
  15. UAE Central Bank — Financial Stability Report 2025 (published August 2026)
  16. Вторичный источник: Fortune, 1 June 2026 — off-plan resale prices; Fitch on bank loans; Moody’s on population
  17. UAE Central Bank — Regulations regarding mortgage loans, Article 1 (loan-to-value on the appraised value)
  18. ValuStrat — Dubai VPI, November 2025 (Khaleej Times, 16 December 2025)
  19. Вторичный источник: Semafor, 7 April 2026 — the war’s start and March sales
  20. Вторичный источник: The National, 4 August 2026 — the population in March and June 2026
  21. ValuStrat — Dubai property market report, Q1 2026
  22. ValuStrat — Dubai residential VPI, June 2026 (press release)
  23. Вторичный источник: The Week, 8 September 2026 — Cavendish Maxwell’s August 2026 figures
  24. ValuStrat — the ValuStrat Price Index (method)
  25. Savills — Dubai residential market, Q2 2026 (21 July 2026)
  26. Dubai Land Department — Real Estate Data (registered sales and leases)
  27. Вторичный источник: AGBI, January 2026 — mortgages in Dubai’s 2025 sales, from Land Department data
  28. Cavendish Maxwell — Dubai residential market performance, 2025
  29. Knight Frank — Dubai residential market review, Q3 2025 (24 November 2025)
  30. IMF — Press release 26/250: staff concludes visit to the UAE (17 July 2026)
  31. Вторичный источник: AGBI, 17 July 2026 — the IMF on the UAE’s property market, with the mission chief’s words
  32. Вторичный источник: Gulf Daily News, 2 April 2026 — Fitch Ratings on the real estate exposure of UAE banks
  33. Вторичный источник: Gulf News, 9 March 2026 — Moody’s analysts on Dubai’s market
  34. Вторичный источник: ANI, 22 March 2026 — S&P Global Ratings on Dubai residential real estate
  35. UAE Central Bank — Quarterly Economic Review, September 2026
  36. Вторичный источник: The National, 29 May 2025 — Fitch Ratings on a correction and on 2026 handovers
  37. Knight Frank — Dubai residential market review, Q4 2025 (2 February 2026)
  38. ValuStrat — Dubai real estate outlook 2026 (press release, 21 January 2026)
  39. Вторичный источник: The National, 10 February 2026 — Moody’s on prices, studios and one-bedrooms, and developers
  40. Digital Dubai — Dubai’s population tops 4.580 million by the end of 2025 (30 July 2026)
  41. Вторичный источник: Gulf News, 29 September 2026 — Dubai’s population, from the Dubai Data and Statistics Establishment
  42. IMF — United Arab Emirates: 2009 Article IV Consultation, Country Report 10/42 (February 2010)
  43. IMF — United Arab Emirates: Selected Issues, Country Report 14/188 (July 2014)
  44. IMF — United Arab Emirates: 2011 Article IV Consultation, Country Report 11/111 (May 2011)
  45. UAE Central Bank — Regulations regarding mortgage loans, Article 3 (loan-to-value limits)
  46. Property Monitor — Monthly market report, December 2025 (new purchase mortgages)
  47. Executive Council Resolution No. (30) of 2013, DLD fees (fee row 1)
  48. Вторичный источник: Emirates 24/7, 12 June 2011 — Dubai’s bond prospectus on prices and cancelled projects
  49. Law No. (8) of 2007 Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development (Art. 7, 9)
  50. Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register (Art. 3)
  51. Law No. (9) of 2009 Amending Law No. (13) of 2008 (Art. 11)
  52. Decree No. (33) of 2020 Concerning the Special Tribunal for Unfinished and Cancelled Real Property Projects (Art. 6)
  53. Decree No. (33) of 2019 Establishing the Supreme Real Property Planning Committee (Art. 2, 3)
  54. Вторичный источник: CBNME, 14 September 2020 — Property Monitor’s prices against the 2014 peak
  55. Вторичный источник: Business Standard (Reuters), 19 February 2019 — S&P on the gap between supply and demand
  56. Вторичный источник: Zawya (Cleofe Maceda), early 2021 — Property Monitor: prices rising again from November 2020
  57. Federal Decree-Law No. (25) of 2025 Promulgating the Civil Transactions Law
  58. Вторичный источник: ProConsult Advocates, 17 June 2026 — in force since 1 June 2026
  59. Law No. (19) of 2020 Amending Law No. (13) of 2008 (Art. 11)
  60. Dubai Land Department — Project Status Enquiry
Следующий шаг

Пришлите нам проект и цену

Назовите здание или проект, предложенную вам цену и план платежей, а также напишите, когда вы собираетесь покупать. В ответ мы пришлём данные о зарегистрированных с февраля продажах в этом здании или проекте и рядом, список проектов в районе, в которых предстоит передача ключей, и степень их готовности, а также посчитаем, сколько вам нужно будет внести при передаче ключей, если оценка окажется на 10% или 30% ниже вашей цены. Пишите по-русски — ответим на русском.

Пришлите проект и цену