Чего на самом деле стоит гарантированная доходность

В каждом рекламном буклете указана доходность. Здесь мы показываем, как посчитать, что остаётся после расходов, что на самом деле выплачивает вам гарантия и что происходит в год, когда она заканчивается.

Oston Property Investment · Проверено 19 октября 2026 г.

Ссылки с пометкой EN ведут на наши руководства на английском языке.

Коротко

Гарантированная доходность от аренды — это обещание компании в течение определённого числа лет ежегодно выплачивать вам фиксированную долю цены покупки, сколько бы объект ни приносил на самом деле. Такая гарантия может быть реальной выгодой. А может оказаться скидкой с цены, которую вы получаете частями, причём от компании, которой к последней выплате может уже не быть.

Что именно перед вами, покажут три вопроса. Кто подписал гарантию и что принадлежит этой компании? Насколько гарантия увеличила цену? И сколько объект будет приносить в тот день, когда гарантия закончится? Дальше на этой странице показано, как ответить на них с цифрами в руках.

Всё это одинаково относится к офису, гостиничным апартаментам и брендированной резиденции. Меняются слова, но не арифметика.

Валовая доходность, чистая доходность и цифра в буклете

Доходность в рекламном буклете почти всегда валовая: годовая арендная плата, делённая на цену покупки. То, что остаётся вам, — чистая доходность: арендная плата за вычетом простоя (месяцев, когда объект пустует), платы за управление и сервисного сбора, делённая на всё, что вы на самом деле заплатили, включая регистрационный сбор Земельного департамента Дубая (DLD) 4%.

Вот какова эта разница на примере одного офиса; все допущения указаны.

Пример. Арендная плата — средняя по опубликованным данным для офисов в Business Bay за январь — май 2026 г.; сервисный сбор, простой и плата за управление — допущения. Замените их реальными цифрами для объекта, который вам предлагают. Сбор DLD 4% учтён целиком, как в случае, когда договор возлагает его на покупателя. Не учтены НДС 5% с цены офиса, а также сбор за свидетельство о праве собственности (title deed) и вознаграждение трасти. Их учитывает пример расчёта в нашем руководстве о покупке иностранцами коммерческой недвижимости в Дубае, на английском.
	AED
Цена покупки: 1 000 кв. футов по 2 000 AED за кв. фут	2 000 000
Регистрационный сбор Земельного департамента Дубая (DLD), 4%	80 000
Полная стоимость	2 080 000
Арендная плата за год: средняя для Business Bay, 151 AED за кв. фут	151 000
Один месяц простоя в год	−12 583
Плата за управление, 5% собранной арендной платы	−6 921
Сервисный сбор, 20 AED за кв. фут	−20 000
Чистый доход	111 496
Валовая доходность (арендная плата ÷ цена)	7,55%
Чистая доходность (чистый доход ÷ полная стоимость)	5,36%

Тот же офис, та же арендная плата — а доходность оказывается ниже более чем на два процентных пункта. В самом объекте ничего не изменилось. Изменился только вопрос: не сколько он приносит, а сколько остаётся мне в расчёте на то, что я заплатил.

Как на самом деле работает гарантия

Гарантия доходности — обычно отдельное соглашение, не входящее в договор купли-продажи, и надёжна она ровно настолько, насколько надёжна компания, которая её подписала.

В Дубае это важнее, чем принято думать, и причина заложена в самом устройстве рынка. Деньги, которые вы платите за объект офф-план, поступают на эскроу-счёт проекта, а по закону этот счёт предназначен исключительно для строительства проекта. Поэтому гарантию нельзя выплачивать из ваших же взносов, которые лежат на эскроу-счёте. Её платят из другого источника — из средств той компании, которая её подписала. Часто это компания, созданная специально под один проект. Высокая доходность, которую обещает компания без других активов и без всякого обеспечения, стоит меньше, чем кажется.

Поэтому, прежде чем оценивать процент, посмотрите, чья подпись стоит под гарантией.

Чего стоит гарантия, если она заложена в цену

Гарантия стоит застройщику денег. Вопрос в том, за чей счёт: за счёт его маржи или за счёт цены, которую платите вы. Вот пример второго случая.

Пример. Переплата 10% и рыночная доходность 5% — допущения, выбранные, чтобы показать механизм.
	Без гарантии	С гарантией «8% гарантированно на 3 года»
Цена того же объекта	2 000 000 AED	2 200 000 AED
Доход за год	100 000 AED (5% чистыми, по рынку)	176 000 AED (8% от более высокой цены)
Дополнительный доход за 3 года	—	228 000 AED
Переплата при покупке	—	200 000 AED
Чего стоила гарантия	—	28 000 AED за три года

Восемь процентов звучит как доходность. В этом примере это была скидка в 200 000 AED, которую вам вернули за три года, плюс 28 000 AED — около 1,3% цены, распределённые на три года. Это тоже деньги. Но это не 8%.

Если цена с гарантией такая же, как без неё, гарантия действительно выгодна. Поэтому первым делом спросите цену сопоставимого объекта без гарантии.

Год, когда гарантия заканчивается

В первый день четвёртого года гарантия прекращается, и дальше вы получаете то, что платит рынок. В примере выше это 100 000 AED в год при цене 2 200 000 AED. Ваша доходность в расчёте на уплаченную цену в одночасье падает с 8% до 4,55% и дальше остаётся на этом уровне.

Цена при перепродаже подчиняется той же арифметике. Тот, кто покупает объект на четвёртом году, платит не за гарантию, а за арендную плату. Если рынок оценивает эту арендную плату исходя из чистой доходности 5%, объект стоит около 2 000 000 AED — это цена без гарантии. Переплата, которую вы внесли, уже стала частью полученного вами дохода. При продаже она второй раз не вернётся.

Это самый частый неприятный сюрприз при покупке с гарантированной доходностью, хотя его можно полностью предвидеть в день подписания.

Какая арендная плата нужна для обещанной доходности

Поставьте вопрос наоборот. Вместо того чтобы спрашивать, сколько объект может приносить, спросите, сколько он должен приносить, чтобы получилась цифра из буклета.

Для офиса, купленного по 5 000 AED за кв. фут, с учётом сбора DLD 4% и сервисного сбора 24 AED за кв. фут, но без учёта простоя и платы за управление:

Пример в круглых цифрах. Для сравнения взята средняя по опубликованным данным арендная плата за офисы в Business Bay за январь — май 2026 г.
Обещанная чистая доходность	Нужная арендная плата, AED за кв. фут в год	Во сколько раз больше средней для Business Bay (151 AED)
8%	440	2,9×
10%	544	3,6×
12%	648	4,3×

При средней арендной плате по опубликованным данным обычная аренда офиса таких цифр не даёт: даже средняя арендная плата в Downtown, 367 AED за кв. фут, ниже уровня, нужного для 8%. Это не значит, что обещание ложно, но показывает, какого оно рода. Если объектом управляет оператор — гостиничный бренд, который сдаёт рабочие места с оплатой по дням, или сеть сервисных офисов, — или если это гостиничные апартаменты в арендном пуле, доход — это не арендная плата, а результат бизнеса: загрузки, взимаемого тарифа и вознаграждения оператора. Именно эти три цифры определяют доходность, и именно их в буклете почти никогда не указывают. Спросите о них.

Сервисный сбор — не мелочь

Для большинства владельцев сервисный сбор — самая крупная статья расходов, и три правила о нём установлены законом.

Сбор начисляется на зарегистрированную площадь. По Закону Дубая о совместной собственности на недвижимость ваша доля рассчитывается исходя из площади вашего объекта, записанной в реестре недвижимости. Если терраса или внутренний двор входят в зарегистрированную площадь, за них тоже начисляется сервисный сбор, хотя арендной платы они не приносят.

Сбор должен быть утверждён до того, как его начислят. Управляющая компания не вправе выставлять владельцам счета, не получив предварительно одобрения RERA — регулятора рынка недвижимости при DLD. Утверждённые тарифы публикуются в системе Mollak, которую ведёт DLD, и тарифы сопоставимых зданий можно посмотреть до покупки.

По объекту офф-план названная вам сумма — лишь предварительная оценка. Платить вы будете по бюджету, который RERA утвердит, когда начнётся эксплуатация здания. До тех пор цифра из буклета — это ожидания застройщика, а не утверждённый тариф. Узнайте, сколько платят в похожих готовых зданиях того же района. О том, как устанавливается сервисный сбор и как узнать утверждённый тариф здания, рассказано в нашем руководстве о сервисных сборах в Дубае.

Чистая доходность и налоги

«Чистая» доходность в буклете всегда указана до налогов, а для иностранного покупателя важен, как правило, налог не в Дубае.

В ОАЭ доход от аренды, который физическое лицо получает от недвижимости в своей личной собственности, не облагается корпоративным налогом, если для сдачи объекта в аренду не требуется лицензия на предпринимательскую деятельность. Другое дело — страна, где вы налоговый резидент. Например, у Германии с ОАЭ нет соглашения об избежании двойного налогообложения с тех пор, как в конце 2021 г. истёк срок действия прежнего; доход налогового резидента Германии от аренды недвижимости в Дубае облагается налогом в Германии.

Мы не налоговые консультанты, и это не налоговая консультация. Но это повод задать налоговому консультанту один вопрос, прежде чем сравнивать доходность: сколько налога я заплачу с этого дохода в своей стране?

Перед подписанием: какие вопросы задать

Кто подписывает гарантию? Материнская компания застройщика, компания, созданная под один проект, или оператор — и что принадлежит этой компании?
Есть ли обеспечение выплат — банковская гарантия, депозит, что-то сверх самого обещания?
Гарантированная цифра — валовая или чистая? Кто платит сервисный сбор, пока действует гарантия?
Сколько стоит сопоставимый объект без гарантии?
Какие ограничения с ней связаны? Обязательный пакет мебели, ограничения на личное пользование объектом, обязательное участие в арендном пуле.
Что будет, когда гарантия закончится? Останется ли объект в программе оператора, за какое вознаграждение и можно ли из неё выйти?
Для объектов под управлением оператора: какие загрузка, тариф и вознаграждение оператора заложены в обещанную доходность и каких показателей на самом деле добиваются операторы в сопоставимых зданиях?
От какой площади считается цена за квадратный фут — и от какой площади будет рассчитываться сервисный сбор?

Покупка с гарантией должна иметь смысл и без неё. Если сделка выгодна только благодаря гарантии, значит, вы покупаете гарантию, а гарантия — самая слабая часть сделки.

Чем мы можем помочь

Пришлите нам данные объекта и предложение, и мы рассчитаем его чистую доходность исходя из зарегистрированной площади и реальной цены, записав каждое допущение, и покажем в том числе, что произойдёт в год, когда гарантия закончится. Если цифры сходятся только с гарантией, мы так и скажем.

Вопросы и ответы

Выгодна ли гарантированная доходность от аренды в Дубае?

Иногда. Гарантия действительно выгодна, если цена с гарантией такая же, как без неё, а за обещанием компании, которая её даёт, стоят активы или обеспечение. Если гарантия заложена в более высокую цену покупки, большая часть того, что она выплачивает, — ваша же переплата, которую вам возвращают частями.

Кто выплачивает гарантированную доходность по объекту офф-план в Дубае?

Гарантированную доходность выплачивает компания, подписавшая соглашение о гарантии; обычно это соглашение заключается отдельно от договора купли-продажи. Платежи покупателей за объекты офф-план поступают на эскроу-счёт проекта, который по закону предназначен для строительства, поэтому гарантию приходится выплачивать из собственных средств этой компании.

Что происходит, когда гарантия доходности заканчивается?

С этого дня объект сдаётся по рыночной арендной плате. Если гарантия была заложена в цену, ваша доходность в расчёте на уплаченную цену опускается ниже рыночной, и покупатель при перепродаже будет оценивать объект исходя из рыночной арендной платы, а не из истёкшей гарантии.

Чем валовая доходность от аренды отличается от чистой?

Валовая доходность — это годовая арендная плата, делённая на цену покупки. Чистая доходность — это арендная плата за вычетом простоя, платы за управление и сервисного сбора, делённая на полную стоимость покупки, включая регистрационный сбор Земельного департамента Дубая (DLD) 4%. В нашем примере с офисом в Business Bay разница составляет больше двух процентных пунктов.

Реальна ли чистая доходность 10% для офиса в Дубае?

Нет, если это обычная аренда по средней арендной плате. При цене 5 000 AED за кв. фут для чистой доходности 10% нужна арендная плата около 544 AED за кв. фут в год ещё до учёта простоя — примерно в 3,6 раза больше средней для Business Bay по опубликованным данным. Доходность такого уровня бывает у объектов, которыми управляет оператор: там результат определяют загрузка, тариф и вознаграждение оператора.

Как рассчитывается сервисный сбор в Дубае?

Сбор рассчитывают исходя из площади вашего объекта, записанной в реестре недвижимости, как долю от общей площади здания и только по тарифам, утверждённым RERA (регулятором рынка недвижимости Дубая). Утверждённые тарифы публикуются в системе Mollak, которую ведёт Земельный департамент Дубая (DLD).

Источники · 9

Следующий шаг

Прежде чем подписывать, спросите нас

Назовите проект, номер объекта и условия, которые вам предложили. В ответ мы пришлём расчёт чистой доходности, арендную плату, которая для неё нужна, и вопросы, которые мы задали бы застройщику до подписания. Пишите по-русски — ответим на русском.

Пришлите предложение на проверку