Золотая виза ОАЭ за покупку недвижимости в Дубае

Мы — брокерское агентство в Дубае, а брокеры зарабатывают, когда клиенты покупают недвижимость. Виза — довод в пользу покупки, значение которого легко преувеличить. Поэтому на этой странице мы опираемся на то, что пишут ведомства, которые выдают визу, прямо указываем, где их позиции расходятся, и отдельно помечаем, что говорят центры приёма заявлений. Эти источники мы прочитали 5 октября 2026 г. Цитаты из документов на английском языке приведены в нашем переводе, а ссылки с пометкой EN ведут на наши руководства на английском языке. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.

Коротко

• Надёжный вариант, который подходит по условиям всех официальных страниц: готовый объект в Дубае, купленный без ипотеки за 2 млн AED или дороже и оформленный только на ваше имя. Подходят и несколько объектов общей стоимостью 2 млн AED. Виза выдаётся на десять лет без спонсора, по ней можно оформить вид на жительство супругу или супруге, детям и родителям, и она не теряет силу, даже если вы проводите за пределами ОАЭ больше полугода.
• Объект офф-план, объект в ипотеке или доля в объекте могут подойти, но официальные страницы расходятся. По федеральным правилам объекты офф-план от одобренного застройщика и недвижимость, купленная в кредит одобренного банка, засчитываются по полной стоимости, а минимальная оплаченная сумма не установлена. Но на двух страницах ведомств Дубая речь идёт об оплаченных 2 млн AED. Долю в объекте из официальных страниц признаёт только страница GDRFA Dubai — Главного управления по делам резидентства и иностранцев Дубая, которое выдаёт вид на жительство.
• Получите письменный ответ до подписания договора. Задайте вопрос GDRFA Dubai или центру, через который будете подавать заявление. Если письменного ответа нет, исходите из самых строгих условий: объект оформлен только на ваше имя и 2 млн AED уже оплачены.
• Объект привязан к визе. По условиям GDRFA Dubai на объект должно быть наложено обременение (блокировка в реестре), а на странице ведомства сказано, что в течение десяти лет объект нельзя продать или передать. Если вам может понадобиться продать его в течение этих десяти лет, исходите из того, что, продав объект, вы потеряете визу.
• Купить можно из-за рубежа, но заявление нужно подавать лично в Дубае. Земельный департамент Дубая (DLD) указывает сборы на десять лет: 9 884,75 AED за вас и 5 774,50 AED за каждого члена семьи — около 27 800 AED для пары с двумя детьми. Медицинская страховка оплачивается отдельно; она нужна всем и на весь срок.
• Золотая виза — не налоговый статус. Она не прекращает налоговое резидентство в вашей стране. По закону ОАЭ она может помочь вам стать налоговым резидентом ОАЭ, но у Германии и США нет с ОАЭ соглашения об избежании двойного налогообложения, которое позволило бы уменьшить налог в этих странах.
• Если объект дешевле 2 млн AED, есть двухлетняя виза инвестора в недвижимость: с апреля 2026 г. требования к минимальной стоимости объекта для единоличного владельца готового жилья нет. С 55 лет возможна пятилетняя виза пенсионера, если у вас есть недвижимость от 1 млн AED: см. раздел о других визах для владельцев недвижимости.

Что такое золотая виза

Вид на жительство на десять лет без спонсора. Золотая виза — официально золотой вид на жительство (Golden Residency) — позволяет десять лет жить, работать, учиться и инвестировать в ОАЭ без работодателя или родственника в роли спонсора. Это вид на жительство, а не гражданство.

Для продления условия нужно выполнить заново. В руководстве ICP — федерального ведомства ОАЭ по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов — говорится об «автоматическом продлении». Но по федеральным правилам вид на жительство продлевается на тех же условиях, на которых он был выдан, а GDRFA Dubai пишет, что его «можно продлить, если выполняются те же условия». Значит, через десять лет вам снова понадобится подходящая недвижимость. А в течение всего срока вы должны быть в состоянии обеспечивать себя и семью без государственной помощи и иметь медицинскую страховку на всех.

Что виза даёт семье. Вы можете оформить вид на жительство супругу или супруге, детям — «независимо от их возраста» — и родителям, а также быть спонсором для домашнего персонала. Для сыновей и дочерей старше 18 лет DLD просит письменное заявление о том, что они не состоят в браке. Виды на жительство членов семьи зависят от вашего: вид на жительство иждивенца не может действовать дольше вида на жительство спонсора. Только в случае вашей смерти члены семьи, которых вы спонсировали, могут оставаться в стране до окончания срока действия своих видов на жительство.

Жить в ОАЭ не обязательно. Обычно другие виды на жительство теряют силу, если вы находитесь за пределами ОАЭ больше 180 дней подряд. Владельцы золотого вида на жительство, как пишет GDRFA Dubai, «освобождены от закона о 180 днях». Ведомство добавляет, что вид на жительство становится недействительным, только если срок его действия истечёт, пока вы за границей, поэтому ко времени продления будьте в ОАЭ.

Что засчитывается в сумму 2 млн AED

Федеральные правила лаконичны (постановление Кабинета министров ОАЭ № 65 от 2022 г., приложение о золотом виде на жительство, ст. 8). Вам должны полностью принадлежать один или несколько объектов недвижимости в ОАЭ общей стоимостью не менее 2 млн AED. Объект, купленный в кредит, засчитывается, если кредит выдал местный банк, одобренный местными властями. Объекты офф-план засчитываются, если они куплены у застройщика, которого одобрили власти. А в Дубае подробности зависят от того, страницу какого ведомства вы читаете.

На двух страницах ведомств Дубая требуется, чтобы 2 млн AED были уже оплачены. В описании своей услуги по золотой визе DLD для объекта в ипотеке просит «письмо банка, подтверждающее оплаченную сумму 2 млн AED»; в условиях на той же странице требуется только письмо банка «с указанием оплаченной суммы и остатка». На странице GDRFA Dubai о визе для владельцев недвижимости сказано: «Если оплачено не менее 2 млн дирхамов стоимости объекта, владелец вправе получить золотой вид на жительство». На странице GDRFA Dubai о самом золотом виде на жительство оплаченная сумма не названа. Из центров, которые перечисляет DLD, Al Tarish просит выписку застройщика по счёту или письмо банка, не называя суммы, а EGSH пишет, что никакой минимальной оплаты не требуется.

Как это выглядит в цифрах. Допустим, вы покупаете готовую квартиру за 2,5 млн AED и половину цены берёте в ипотеку: оплачено 1,25 млн AED. Если исходить из текста федеральных правил, руководства ICP и страницы GDRFA Dubai о золотом виде на жительство, квартира подойдёт при условии, что банк одобрен властями. А по описанию услуги DLD и по странице GDRFA Dubai для владельцев недвижимости, где речь идёт об оплаченных 2 млн AED, — нет. При покупке офф-план разница бывает больше: если за объект стоимостью 2,2 млн AED при подписании оплачено 20%, это 440 000 AED.

Что с этим делать. Если виза — одна из причин покупки, уточните условия до подписания договора. Чтобы ответ был письменным, напишите по электронной почте в GDRFA Dubai или в центр, через который будете подавать заявление; адреса большинства центров указаны на странице DLD о золотой визе. Сообщите цену, способ оплаты (за собственные средства, в ипотеку или по плану платежей), сумму, которая будет оплачена к моменту подачи заявления, имя, на которое будет оформлен title deed, а для объекта офф-план — застройщика и проект. Если письменного ответа нет, исходите из самых строгих условий: объект оформлен только на ваше имя, 2 млн AED уже оплачены, а для объекта офф-план нужен title deed, который выдают при передаче ключей.

Если вы покупаете вместе с супругом или супругой

Официальные страницы и центры расходятся и здесь. Федеральные правила, ICP и DLD говорят о недвижимости, которая полностью принадлежит заявителю. GDRFA Dubai засчитывает долю, только если сама доля стоит 2 млн AED: если понимать это буквально, ни одному из вас половина квартиры за 2,5 млн AED не подойдёт. Al Tarish — компания, которая управляет центром Al Manara при DLD, — тоже принимает долю стоимостью 2 млн AED и добавляет правило для супругов: если ваш общий объект стоит меньше 4 млн AED, заявление подаёт один из вас и спонсирует другого, а если доли неравные, — тот, чья доля больше. Центр просит свидетельство о браке, легализованное Министерством иностранных дел ОАЭ и переведённое на арабский язык.

Надёжнее всего, если объектом единолично владеет один из вас и спонсирует другого. Если хотите купить вместе, сначала получите письменный ответ центра. По правилам Дубая от того, чьё имя указано в title deed, зависит и то, кто унаследует объект. Эти правила и роль завещания, зарегистрированного в Дубае, объясняют руководства для покупателей из ВеликобританииEN, на английском, ИрландииEN, на английском, НидерландовEN, на английском и для граждан СШАEN, на английском (см. также завещание DIFCEN, на английском в словаре терминов).

Если вы покупаете офф-план ради визы

Объект офф-план может подойти. По федеральным правилам объекты офф-план стоимостью 2 млн AED или больше засчитываются, если они куплены у одобренного застройщика: в руководстве ICP прямо названы «один или несколько объектов офф-план общей стоимостью не менее 2 000 000 AED». Минимальной оплаченной суммы федеральные правила не устанавливают, но на двух страницах ведомств Дубая речь идёт об оплаченных 2 млн AED (см. раздел о том, что засчитывается). Если вы платите по плану платежей, от этого зависит, сможете ли вы подать заявление вскоре после подписания договора или только после того, как оплатите 2 млн AED; см. руководство о планах платежей офф-план в ДубаеEN, на английском.

Сначала покупку нужно зарегистрировать. Застройщик обязан в течение 90 дней после подписания договора внести его в промежуточный реестр DLD (interim register), после чего DLD присылает вам по электронной почте временное свидетельство о регистрации, которое часто называют «Oqood» (см. OqoodEN, на английском в словаре терминов). EGSH, один из центров, которые перечисляет DLD, пишет, что заявителю с объектом офф-план нужно это свидетельство — «одного договора купли-продажи недостаточно», — а также, возможно, выписка застройщика по счёту.

Проверьте застройщика. DLD публикует список застройщиков, «одобренных Земельным департаментом». Убедитесь, что ваш застройщик в нём есть, и уточните в центре, нужно ли для визы именно это одобрение.

Виза держится на договоре, по которому нужно продолжать платить. Если вы перестанете платить и застройщик расторгнет договор, вы лишитесь объекта, на котором держится виза. Какую часть уплаченного застройщик вправе удержать, зависит от того, насколько продвинулось строительство: см. руководство о том, что может пойти не так при покупке офф-планEN, на английском.

Цена чуть выше 2 млн AED требует внимания. DLD засчитывает цену покупки; GDRFA Dubai просит справку DLD о статусе объекта и «может» принять оценку. Если цена лишь немного выше 2 млн AED, спросите, какая стоимость будет учтена, а если застройщик предлагает скидку или возврат части денег (cash back), — какая цена будет зарегистрирована. Сравните цену с ценами зарегистрированных сделок по похожему жилью: DLD публикует эти данные. Виза для вас чего-то стоит, но жильё от неё дороже не становится.

Обременение: объект привязан к визе

По условиям GDRFA Dubai на объект накладывается обременение — блокировка, внесённая в реестр, — «чтобы обеспечить непрерывность права собственности в течение всего срока действия золотого вида на жительство». На странице ведомства добавлено, что в течение десяти лет «объектом нельзя распоряжаться» и что ведомство вправе принимать меры, чтобы проверить, выполняете ли вы по-прежнему условия.

Поэтому виза и продажа объекта плохо совместимы. Если вам может понадобиться продать объект в течение десяти лет или вы собираетесь перепродать объект офф-план до передачи ключей, исходите из того, что, продав его, вы потеряете визу. Спросите GDRFA Dubai, как снимается обременение и можно ли заменить объект другим подходящим: на странице ведомства об этом ничего не сказано. Подробнее — в руководстве о продаже недвижимости в Дубае из-за рубежаEN, на английском.

При ипотеке приоритет у банка. Если вы просрочите платежи, банк может, уведомив вас через нотариуса за 30 дней, начать процедуру принудительной продажи, а судья назначит публичные торги (Закон № 14 от 2008 г.). Как на это влияет обременение по визе, ни на одной странице не сказано. Если вы лишитесь объекта, исчезнет и условие, на котором держится виза.

Сдача в аренду и падение цен. В условиях GDRFA Dubai и DLD мы не нашли ничего, что запрещало бы сдавать объект в аренду: обременение касается права собственности. Не нашли мы и ничего, из-за чего выданная виза прекращала бы действие при падении цен; при продлении условия применяются снова.

Как подать заявление и сколько стоит золотая виза

Купить можно из-за рубежа, а подать заявление из-за рубежа — нет. Документы на покупку за вас может подписать представитель по доверенности: как это сделать, объясняют руководства для покупателей из ГерманииEN, на английском, ВеликобританииEN, на английском, ИрландииEN, на английском, НидерландовEN, на английском и для граждан СШАEN, на английском, а если доверенность оформляется в России, — наше пошаговое руководство. С визой так не получится. DLD пишет, что заявитель должен находиться в ОАЭ и явиться лично, без сопровождающих и без представителя, а Al Tarish — что, пока заявление рассматривается, выезжать из страны нельзя.

Если вы за рубежом, сначала нужна въездная виза. Согласно руководству ICP, заявители на золотой вид на жительство, находящиеся за пределами ОАЭ, получают многократную въездную визу на шесть месяцев, которую можно один раз продлить ещё на шесть месяцев. GDRFA Dubai выдаёт владельцам недвижимости визу на 60 дней для оформления вида на жительство; она стоит 200 AED плюс НДС. Уточните, какой вариант подходит вам.

Куда обращаться. На странице GDRFA Dubai инвесторам в недвижимость предлагается обращаться в центры, аккредитованные Земельным департаментом. DLD перечисляет свой центр Al Manara (он же the Cube; им управляет Al Tarish), офис по золотым визам в Dubai World Trade Centre, а также центры Golden Cube, EGSH, Alyalayis и Gulf Vision. По соглашению, о котором объявили 11 апреля 2026 г., услугу передают из DLD в систему GDRFA Dubai, чтобы она оказывалась «через единый канал». Дата перехода не опубликована.

Порядок и сроки. В центре вы сдаёте документы, платите и проходите медицинское обследование; вид на жительство присылают по электронной почте, а сборы включают оформление удостоверения личности ОАЭ (Emirates ID). DLD просит паспорт, фотографию и title deed, а для объекта в ипотеке — письмо банка. Срок по данным DLD — от 7 до 10 рабочих дней, по данным GDRFA Dubai — 5 дней. При покупке офф-план добавьте до 90 дней, которые есть у застройщика на регистрацию вашей покупки.

Документы для членов семьи. DLD просит заверенные свидетельства о браке и о рождении, а для родителей — справку консульства их страны о том, что они находятся на вашем иждивении. Документы, выданные за рубежом, нужно легализовать — пройти цепочку заверений, которая заканчивается в посольстве ОАЭ и в Министерстве иностранных дел ОАЭ (см. легализациюEN, на английском в словаре терминов), — и перевести на арабский язык. О том, как легализовать документ, оформленный в России, рассказано в нашем пошаговом руководстве. Займитесь этим до поездки.

Медицинская страховка — для всех и на десять лет. Вы и ваша семья должны иметь полную медицинскую страховку на весь срок действия вида на жительство. Для въездной визы ICP просит «действующий полис медицинского страхования в ОАЭ», а Al Tarish — полис «любой страховой компании в ОАЭ»: прежде чем рассчитывать на международный полис, уточните, примут ли его.

Золотая виза и ваши налоги

Вид на жительство — не налоговый статус. По закону ОАЭ вы налоговый резидент ОАЭ, если выполняется одно из условий:

• ваше обычное или основное место жительства и центр ваших финансовых и личных интересов находятся в ОАЭ;
• вы проводите в ОАЭ 183 дня или больше в течение 12 месяцев подряд;
• вы проводите в ОАЭ 90 дней или больше в течение 12 месяцев подряд, у вас есть вид на жительство ОАЭ (а золотая виза — это вид на жительство) и при этом в ОАЭ у вас есть постоянное место жительства либо вы работаете или ведёте там бизнес.

Постоянное место жительства может и не принадлежать вам, но оно должно быть «доступно физическому лицу в любое время». Поэтому, как мы понимаем эту норму, квартира, сданная арендатору, не считается таким местом, пока она сдана. Федеральная налоговая служба ОАЭ выдаёт тем, кто соответствует этим условиям, сертификат налогового резидентства.

Сама по себе виза в вашей стране ничего не меняет. Налоговое резидентство в ОАЭ не прекращает налоговое резидентство в вашей стране. Соглашение об избежании двойного налогообложения между Германией и ОАЭ не действует с конца 2021 г., а у США с ОАЭ нет соглашения о налогах на доходы. Поэтому для резидентов Германии и граждан США налоговое резидентство в ОАЭ никак не уменьшает налоги в своей стране. Если соглашение есть, как у Великобритании, Ирландии и Нидерландов, в нём установлен собственный критерий того, кто считается резидентом ОАЭ. Каждое руководство по стране объясняет, когда заканчивается налогообложение в вашей стране: для ГерманииEN, на английском, ВеликобританииEN, на английском, ИрландииEN, на английском и НидерландовEN, на английском; для граждан СШАEN, на английском оно не заканчивается. О том, что известно о соглашении 2025 г. между Россией и ОАЭ об устранении двойного налогообложения, рассказано в нашем пошаговом руководстве (шаг 8 «После переоформления»). Прежде чем рассчитывать на налоговые последствия переезда, посоветуйтесь со своим налоговым консультантом.

Объект дешевле 2 млн AED: другие визы для владельцев недвижимости

Двухлетняя виза инвестора в недвижимость. С конца апреля 2026 г. DLD принимает заявления от единоличных владельцев «независимо от стоимости объекта»; до этого минимум составлял 750 000 AED. Нужно готовое жильё с title deed, поэтому покупка офф-план не подходит. По перечням сборов самого DLD эта виза дороже золотой: 10 212,50 AED за два года против 9 884,75 AED за десять. Если вы живёте за рубежом, важно и другое: в отличие от золотой визы, на неё прямо не распространяется освобождение от правила, по которому вид на жительство теряет силу, если владелец находится за пределами ОАЭ больше 180 дней. Правительственный портал u.ae называет среди исключений «инвесторов с действующим видом на жительство в ОАЭ», не уточняя, кого это касается. Уточните, прежде чем на это рассчитывать.

Что пишут о золотой визе и как обстоит дело на самом деле

• «Золотая виза за недвижимость выдаётся на пять лет». Так сказано в обзорной таблице на u.ae: «5 лет (инвестиции в недвижимость)». ICP, GDRFA Dubai и DLD указывают десять лет.
• «Циркуляр от 20 февраля 2026 г. отменил любые требования к оплате». Опубликованного циркуляра мы не нашли. Федеральные правила и так не устанавливают минимальной оплаченной суммы, но в описании услуги DLD и на одной из страниц GDRFA Dubai по-прежнему речь идёт об оплаченных 2 млн AED.
• «После выдачи визы обременение снимают» или «можно продать объект и сохранить визу». На странице GDRFA Dubai сказано, что обременение действует «в течение всего срока действия золотого вида на жительство» и что в течение десяти лет «объектом нельзя распоряжаться».
• Расчёты, в которых сборы намного ниже, чем у DLD. DLD указывает 9 884,75 AED только за инвестора, без медицинской страховки.
• «Для двухлетней визы нужно 750 000 AED». С апреля 2026 г. — нет: DLD теперь принимает заявления от единоличных владельцев «независимо от стоимости объекта». В разделе часто задаваемых вопросов на сайте DLD по-прежнему указана старая сумма.
• Пятилетний вид на жительство за недвижимость, «полностью оплаченную и не заложенную». Так написано в разделе часто задаваемых вопросов на сайте DLD, а на страницах услуг DLD указаны два года, пять лет для пенсионеров и десять лет.

Перед покупкой ради визы: пять проверок

Вопросы и ответы

Читайте также

• Как купить недвижимость в Дубае из-за рубежа: пошаговая инструкция
• Расходы при покупке недвижимости в Дубае: что платят сверх цены
• Мошенничество с недвижимостью в Дубае: схемы и проверки, которые их останавливают
• How off-plan payment plans work in DubaiEN, на английском
• What can go wrong when you buy off-plan in DubaiEN, на английском
• Dubai property terms, explainedEN, на английском
• Buying property in Dubai from GermanyEN, на английском
• Buying property in Dubai from the UKEN, на английском
• Buying property in Dubai from IrelandEN, на английском
• Buying property in Dubai from the NetherlandsEN, на английском
• Buying property in Dubai as a US citizenEN, на английском