Продажа недвижимости в Дубае из-за рубежа

Мы — брокерское агентство в Дубае (RERA ORN 62268). Мы получаем комиссию, когда клиент покупает недвижимость через нас, поэтому выигрываем, если ваш покупатель придёт через нас. Если вы выставите объект на продажу через нас, сумма, которую вы нам платите, будет указана в форме A ещё до первого объявления, как и положено у любого брокера. Когда клиент берёт ипотеку через ипотечную компанию, с которой мы работаем, эта компания после выдачи кредита платит нам небольшое вознаграждение за рекомендацию. Каждое правило на этой странице взято из закона или у официального органа, который его устанавливает или публикует: из законов Дубая и ОАЭ, у Земельного департамента Дубая (DLD), Центрального банка ОАЭ, Федеральной налоговой службы ОАЭ (FTA), Главного управления по делам резидентства и иностранцев Дубая (GDRFA Dubai), Управления электро- и водоснабжения Дубая (DEWA) и ведомств стран, в которых живут наши читатели. Если правило описывают только юридические фирмы или брокеры Дубая, мы так и пишем. Мы прочитали все источники 12 октября 2026 г. Цитаты из документов на английском языке приведены в нашем переводе, а ссылки с пометкой EN ведут на наши руководства на английском языке. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.

Коротко

• Возможно, лететь в Дубай для подписания не придётся. Продажу регистрируют в офисе регистрационного трасти — в вашем присутствии или в присутствии того, кто действует от вашего имени. Если вы за рубежом, это обычно ваш представитель по доверенности. В разделе вопросов и ответов (FAQ) DLD описана и регистрация продажи для продавца за рубежом по электронной почте и с записью видеозвонка: спросите в офисе трасти, проведут ли такую регистрацию для вас. Для продажи полностью онлайн, в приложении Dubai Now, нужно удостоверение личности ОАЭ (Emirates ID).
• В доверенности должна быть названа продажа. Доверенность, оформленную за рубежом, удостоверяет нотариус, затем её легализуют вплоть до Министерства иностранных дел ОАЭ, потому что одного апостиля недостаточно, и переводят на арабский язык. Доверенность на продажу, согласно FAQ DLD, действует два года.
• Цена должна поступить вам, а не вашему представителю. Банковский чек (manager’s cheque) на ваше имя зачисляют на счёт на ваше имя — на практике в банке ОАЭ, а большинство банков ОАЭ просят, чтобы для открытия счёта вы находились в стране. Если у вас есть счёт в ОАЭ, не закрывайте его. Если нет, запланируйте одну короткую поездку: откройте счёт и в ту же поездку подпишите доверенность у нотариуса в Дубае — тогда не понадобятся заверения в вашей стране.
• Во что вам обойдётся продажа: комиссия брокера по условиям формы A — обычно 2% цены плюс НДС; ваша половина сбора DLD 4%, если форма F не возлагает его целиком на покупателя, а это, по словам брокеров, бывает часто; вознаграждение трасти, если по форме F его платите вы; и плата за справку об отсутствии возражений (NOC). При ипотеке добавьте сборы DLD и плату банку за досрочное погашение, размер которой ограничивает Центральный банк ОАЭ. Сервисные сборы должны быть уплачены до продажи.
• Арендатор остаётся. Продажа не прекращает договор аренды, заключённый на определённый срок. Чтобы продать объект без арендатора, нужно за 12 месяцев уведомить его о выезде по окончании договора — через нотариуса или заказным письмом.
• Для объекта офф-план условия ставит застройщик, а золотую визу нужно учесть в первую очередь. Объект офф-план можно перепродать только со справкой застройщика об отсутствии возражений. На объект, на котором основана золотая виза, наложено обременение (блокировка в реестре), и GDRFA Dubai пишет, что в течение десяти лет действия визы «объектом нельзя распоряжаться»: прежде чем что-либо подписывать, письменно спросите GDRFA Dubai.
• Налоги. ОАЭ не облагают налогом прирост стоимости объекта, которым физическое лицо владеет лично; если вы владеете объектом через компанию или разрешение на посуточную аренду оформлено на ваше имя, спросите налогового консультанта. Ваша страна, как правило, облагает прирост стоимости налогом: см. раздел «Налоги в ОАЭ и в вашей стране» ниже. Сохраняйте все документы.

Продажа из-за рубежа по шагам

Четыре способа подписать: сравнение

Лично. Вы подписываете форму F с покупателем и приходите в офис регистрационного трасти на переоформление. На странице DLD от продавца, который не живёт в ОАЭ, требуется «действительный паспорт», а не Emirates ID. При ипотеке продажу сначала регистрируют, а завершают, когда поступит письмо вашего банка о снятии обременения, поэтому будьте готовы к двум этапам.

По доверенности. За вас подписывает человек в Дубае: родственник, друг или юрист. Иногда это предлагают сделать брокеры. Дубайская брокерская компания Betterhomes пишет, что DLD больше не разрешает сотрудникам компаний по недвижимости выступать представителями по доверенности; опубликованного правила мы не нашли. Так или иначе, ваш брокер получает комиссию, когда сделка закрыта, поэтому выдайте доверенность тому, кто на сделке не зарабатывает. Как оформить её правильно, рассказано в следующем разделе.

По видеосвязи. В FAQ DLD такая процедура описана для звонка «из-за пределов страны». Вы отправляете по электронной почте «руководству центра» данные объекта, цену, документы, удостоверяющие личность, и реквизиты банковских счетов. Когда руководство даст согласие, офис трасти записывает видеозвонок и утверждается «форма распоряжения о выплате» (disbursement instruction form), которая исполняется в электронном виде. DLD запустил удалённую регистрацию в мае 2020 г.: личность покупателя и продавца подтверждали во время аудио- и видеосвязи. FAQ не датирован, и в нём не названы ни офис, ни сбор. Прежде чем платить за доверенность, письменно спросите в офисе трасти, проводит ли он такую регистрацию для продавца за рубежом и как вы получите деньги. При ипотеке кому-то в Дубае всё равно придётся отнести в ваш банк чек на сумму долга и забрать письмо о снятии обременения: спросите, кто вправе это сделать, либо оформите ещё и доверенность.

В приложении Dubai Now. Через сервис DLD «Цифровая продажа» (Digital Sale) вся сделка проходит онлайн, а цена поступает на эскроу-счёт, утверждённый DLD. Объект должен быть квартирой, офисом или таунхаусом в зоне фрихолд, без ипотеки и каких-либо других ограничений. В сообщении DLD добавлено, что и вам, и покупателю нужны Emirates ID и UAE PASS (цифровое удостоверение личности ОАЭ), что у объекта должен быть один владелец и что нужен «банковский счёт в ОАЭ». У владельца золотой визы, живущего за рубежом, есть Emirates ID, поэтому приложение может быть доступно вам для другого объекта, но не для того, на котором основана виза: он обременён.

Доверенность на продажу

Цепочка заверений. Доверенность, оформленную за пределами ОАЭ, принимают, только если её заверили нотариус и министерство иностранных дел страны, где она оформлена, затем посольство ОАЭ в этой стране и, наконец, МИД ОАЭ. ОАЭ не участвуют в Конвенции об апостиле, поэтому одного апостиля недостаточно: см. легализацию в нашем словаре терминов. Одна из юридических фирм Дубая добавляет, что перевод на арабский язык должен быть юридическим и что его должен выполнить переводчик с лицензией ОАЭ. Шаги, сборы и сроки для каждой страны приведены в наших руководствах по странам: ГерманияEN, на английском, ВеликобританияEN, на английском, ИрландияEN, на английском, НидерландыEN, на английском и СШАEN, на английском, а для России — в разделе о покупке без поездки в Дубай нашего пошагового руководства; для продажи цепочка та же. Если вы всё равно один раз приедете, можно подписать доверенность у нотариуса в Дубае: перечисленные заверения нужны для доверенности, оформленной за пределами ОАЭ.

Срок действия. В FAQ DLD для доверенности на продажу указан срок два года. Юридические фирмы Дубая толкуют циркуляр DLD № 29/R/2025 от июля 2025 г. так: доверенность должна быть выдана не раньше чем за два года до того, как её предъявят. Сам циркуляр не опубликован: мы знаем его по этим обзорам. Подписывайте доверенность незадолго до того, как она понадобится.

Что в ней должно быть. Согласно тем же обзорам, DLD требует бумажный оригинал, а не скан, и формулировку, в которой названа продажа, например «продажа недвижимости» (sale of real estate); общих формулировок недостаточно. Одна из фирм добавляет, что генеральную доверенность для продажи не принимают вовсе. Поэтому составьте доверенность именно для этой продажи и перечислите в ней каждый шаг, который сделает ваш представитель:

• объект — по номеру title deed и номеру помещения;
• подписание формы A с брокером и формы F с покупателем;
• получение справки об отсутствии возражений и уплата сервисных сборов;
• работа с вашим банком: письмо о задолженности, погашение кредита и письмо о снятии обременения;
• подписание в офисе трасти и уплата сборов;
• закрытие оформленных на ваше имя лицевых счетов в DEWA и у поставщика централизованного охлаждения.

Это наш список, а не требование DLD: прежде чем подписывать доверенность у себя в стране, попросите юриста в Дубае или офис трасти прочитать её текст.

Кто получает деньги. Если вы присутствуете лично, чек, по словам одной юридической фирмы, должен быть выписан на ваше имя и на всю цену. Если действует представитель, та же фирма называет три варианта: банковский чек на ваше имя; чек на имя представителя с распиской о том, что деньги получены от вашего имени; либо ваше нотариально удостоверенное подтверждение того, что вы получили оплату. Другая фирма в обзоре от сентября 2026 г. пишет, что чек можно выписать на представителя, только если это предусмотрено и доверенностью, и договором купли-продажи, и что заявления о получении денег больше не принимают. Betterhomes пишет, что платежи проводят только на имя владельца, если DLD не разрешит иное, а для близких родственников DLD, как правило, это разрешает. Наш совет одинаков во всех случаях: пусть чеки выписывают на ваше имя, а представитель только относит их в ваш банк. Спросите в своём банке, как зачислить чек на ваше имя, пока вы за рубежом. Если чек выписан на представителя, вся цена окажется на его счёте и в его распоряжении, пока он не переведёт её вам.

Когда дело сделано, отмените доверенность. DLD бесплатно нотариально удостоверяет отмену выданной вами доверенности в своём главном здании. Если вы за рубежом, спросите юриста в Дубае, как её отменить, и письменно сообщите об этом представителю. Что может пойти не так, рассказано в нашем руководстве о мошенничестве с недвижимостью, в разделе о том, что делать, если вы владеете недвижимостью и живёте за рубежом.

Цена: проверьте её до выставления на продажу

За сколько продавались похожие объекты. DLD публикует зарегистрированные сделки купли-продажи на своём сайте: их можно искать по дате, району, типу (готовый объект или офф-план) и виду недвижимости, видеть сумму, площадь, число комнат и проект, а также скачать. Номера помещения и этажа в списке сделок нет, поэтому сопоставимые объекты придётся подбирать самостоятельно.

Отчёт об оценке. DLD выдаёт его через приложение Dubai REST или в офисе трасти: 4 000 AED за жилую квартиру плюс 20 AED мелких сборов, а в офисе трасти — ещё 230 AED плюс НДС. Для квартир и сблокированных вилл его выдают сразу.

Сколько платили покупатели в 2026 г. Индекс ValuStrat, основанный на оценках, в сентябре 2026 г. был на 4,5% ниже, чем годом ранее, причём квартиры подешевели сильнее вилл, а изменение по сравнению с августом компания назвала «незначительным». В июле, по данным Property Finder, итоговые цены были на 5,5–11% ниже цен в объявлениях; в мае разрыв составлял 6–12%. Назначайте цену по данным реестра, а не по объявлениям.

Банк покупателя. Прежде чем взять на себя безотзывное обязательство выдать кредит, банк покупателя должен получить независимую оценку объекта с осмотром на месте. Если оценщик определит стоимость ниже согласованной цены, покупателю с кредитом придётся найти разницу, или он попросит вас уступить в цене. По данным Property Finder, в июле 2026 г. ипотека использовалась в 67,8% сделок с виллами и в 20,3% сделок с квартирами: если вы продаёте виллу, оценка банка, скорее всего, сыграет роль.

Брокер, форма A и объявление

Форма A. Это стандартный договор DLD между вами и брокерской компанией, которая занимается маркетингом вашего объекта; брокеры обязаны пользоваться электронными договорами DLD. В договоре указаны стороны, объект, цена и размер комиссии. Если договор эксклюзивный, передать объект другому брокеру нельзя; если нет, можно подписать договоры с несколькими брокерами.

Комиссия. По закону размер комиссии определяют стороны договора, а если в договоре о ней ничего не сказано, действует сложившийся обычай. Брокер получает вознаграждение, когда договор купли-продажи заключён и зарегистрирован в DLD, если договор с брокером не предусматривает иного. В 2026 г. и Betterhomes, и портал Property Finder называют комиссию продавца в 2% цены плюс НДС; покупатель платит своему брокеру сам. Betterhomes также указывает «плату за сопровождение продажи» (sales progression fee) в 7 500 AED, которую платят и покупатель, и продавец. Найдите в форме A все платежи, а также всё, что нужно заплатить до продажи.

Объявление. Для любого объявления брокеру нужно разрешение на рекламу, которое выдаётся через систему DLD Trakheesi, а для разрешения — копия договора на маркетинг с вами. С апреля 2025 г., как объявил DLD, в каждом объявлении должен быть QR-код разрешения. Поэтому, если вы видите объявление о продаже своего объекта, а формы A ни с кем не подписывали, это тревожный сигнал: кто-то использует ваш объект.

Форма F, депозит и кто что платит

Форма F — стандартный договор DLD между вами и покупателем; его подписывают в электронном виде. Всё остальное, что продавцу стоит о нём знать, известно от брокеров и юридических фирм, а не из опубликованного текста:

• Депозит обычно составляет 10% цены: это чек на ваше имя, который хранит ваш брокер и не обналичивает до переоформления.
• Если покупатель откажется от сделки, депозит остаётся у вас; если откажетесь вы, обычно вы возвращаете депозит и платите покупателю ещё столько же. Дубайская брокерская компания fäm добавляет, что 20% этой суммы получает брокер, так что сторона, не нарушившая договор, получает 80%.
• Если вы за рубежом, это ваш самый большой риск. Если к дате, указанной в форме F, не будут готовы доверенность, письма банка или ответ GDRFA по золотой визе, за задержку отвечаете вы. Не подписывайте форму F, пока доверенность не окажется в Дубае, и назначайте дату с запасом.
• Кто какой сбор платит, определяет форма F. По постановлению Исполнительного совета Дубая о сборах сбор DLD 4% делится поровну между продавцом и покупателем, если они не договорились об ином, и на странице DLD указано по 2% с каждого; Betterhomes пишет, что на практике продавец его не платит. Договоритесь об этом и о вознаграждении трасти письменно.

Впишите в форму F ещё три вещи: на чьё имя выписываются чеки; если объект сдан в аренду, — как к покупателю перейдут гарантийный депозит арендатора и арендная плата за месяцы после переоформления, которую вы уже получили, в том числе чеки, датированные будущим числом; и дату, до которой должно состояться переоформление.

Документы до переоформления

Сервисные сборы. Объект нельзя продать, пока сервисные сборы не уплачены управляющей компании здания.

Справка об отсутствии возражений (NOC). Для готового объекта в зоне фрихолд DLD требует электронную NOC, которую запрашивают через приложение Dubai REST. Для объекта, сервисные сборы которого выставляются через систему Mollak, оформление e-NOC занимает от трёх до пяти рабочих дней. В руководстве DLD для инвесторов 2017 г. сказано, что NOC подтверждает оплату продавцом всех сервисных сборов и что застройщик может взимать за неё 500 AED. Спросите у застройщика или управляющей компании, сколько NOC стоит сейчас.

Письма вашего банка, если вы ещё должны ему: см. ниже.

DEWA. Спросите в офисе трасти, нужна ли при переоформлении справка DEWA об отсутствии задолженности. Если нужна, запросите итоговый счёт за несколько дней до переоформления.

Сторона покупателя. Банк покупателя, если покупатель берёт кредит, оценивает объект и подтверждает кредит до переоформления.

День переоформления

В офисе трасти проверяют документы, уплачивают сборы, вносят покупателя в реестр как нового владельца и регистрируют продажу. DLD отводит на эту услугу 25 минут. Собственное вознаграждение трасти — 4 000 AED плюс НДС или 2 000 AED плюс НДС, если цена ниже 500 000 AED: договоритесь в форме F, кто его платит. Ваш представитель приносит оригинал доверенности с переводом на арабский язык, NOC, а при ипотеке — письмо вашего банка о задолженности; спросите в офисе трасти, какие копии вашего паспорта нужны.

Цену платят банковскими чеками, которые банк выписывает за счёт собственных средств. При ипотеке на странице DLD перечислены три чека: вашему банку — на сумму долга, «на имя продавца» — на остаток и DLD — на его сбор. Чеки действительны шесть месяцев с даты выписки; например, в HSBC чек, внесённый до утреннего крайнего срока, зачисляется на счёт в тот же рабочий день.

После переоформления закройте оформленные на ваше имя лицевые счета за коммунальные услуги. DEWA присылает итоговый счёт по электронной почте и SMS в течение 24 рабочих часов после даты отключения, которую вы укажете, и берёт 125 AED плюс 20 AED за отключение небольших счётчиков. Гарантийный депозит владельца — 2 000 AED за квартиру или 4 000 AED за виллу — DEWA возвращает только при продаже, на IBAN, оформленный точно на то имя, которое зарегистрировано в DEWA. Компания Empower, поставщик централизованного охлаждения, выставляет итоговый счёт в течение двух рабочих дней, а клиенту, который живёт за пределами ОАЭ и не имеет счёта в ОАЭ, возвращает деньги международным банковским переводом.

Как перевести деньги в свою страну

Для чека на ваше имя нужен счёт на ваше имя. Emirates Islamic пишет, что большинство банков ОАЭ, в том числе он сам, требуют, чтобы для проверки личности заявитель «находился в ОАЭ». Mashreq открывает текущие счета нерезидентам, но только в иностранной валюте, а не в дирхамах. Спросите в каждом банке, в который обращаетесь, примет ли он к зачислению чек в дирхамах, по какому курсу и нужно ли приходить лично. Если у вас остался счёт с тех пор, когда вы жили в ОАЭ, не закрывайте его, пока деньги не поступят в вашу страну. Подробнее об этом рассказано в разделе о том, нужен ли счёт в банке ОАЭ нашего руководства о подтверждении происхождения средств.

Обязателен ли счёт в ОАЭ? Газета Gulf News в июне 2025 г. со ссылкой на источники в отрасли сообщила, что продавцы за рубежом теперь обязаны иметь счета в ОАЭ и что принимаются только чеки на имя владельца. Опубликованного правила об этом мы не нашли, а для регистрации по видеосвязи DLD запрашивает реквизиты ваших банковских счетов, не уточняя, где они должны быть открыты. Спросите в офисе трасти.

Перевод. Со счёта в Дубае деньги уходят в вашу страну банковским переводом. Министерство экономики ОАЭ пишет, что физические лица и инвесторы могут «свободно репатриировать прибыль в полном объёме», и ограничений ОАЭ на перевод суммы продажи за рубеж мы не нашли. Прежде чем отправлять деньги, узнайте в своём банке в ОАЭ его комиссию и курс, по которому он их конвертирует: при крупной сумме курс может обойтись дороже комиссии. Дирхам привязан к доллару США по курсу 3,6725 дирхама за доллар; курс к другим валютам зависит от дня конвертации.

Сохраните документы. Для налогов в вашей стране и для вашего банка: title deed и документы о покупке с датами и суммами всех платежей; форму F; квитанцию DLD и новый title deed; счёт брокера на оплату комиссии; письма банка о задолженности и о снятии обременения; копию каждого чека; выписки, которые показывают поступление денег в Дубае и в вашей стране.

В вашей стране:

• Германия: если вы живёте в Германии, вы сами ежемесячно сообщаете Бундесбанку о каждом платеже свыше 50 000 €, полученном от иностранного лица или направленном ему. Как мы понимаем эту норму, оплата от покупателя — такой платёж, даже если она поступает на ваш счёт в Дубае; уточните это в Бундесбанке и спросите, учитывается ли и последующий перевод на ваш счёт в Германии. Подробнее об этом рассказано в разделе об отчётности в ГерманииEN, на английском нашего руководства для покупателей из Германии.
• Великобритания: декларация налоговой службы Великобритании (HMRC) с 60-дневным сроком подаётся при продаже недвижимости в Великобритании; как сообщать о прибыли от продажи недвижимости в Дубае и когда платить налог, рассказано в разделе об отчётности в ВеликобританииEN, на английском нашего руководства для покупателей из Великобритании.
• Ирландия: налог с прибыли от продажи, совершённой с января по ноябрь, нужно уплатить до 15 декабря, а при продаже в декабре — до 31 января; декларация подаётся до 31 октября следующего года. Отложите сумму налога, когда переводите деньги.
• Нидерланды: то, чем вы ещё владеете на 1 января, учитывается в box 3 — налоговой категории для сбережений и инвестиций.
• США: зарубежные счета, общий остаток на которых хотя бы раз за год превысил 10 000 долларов США, нужно указать в отчёте о зарубежных банковских и финансовых счетах (FBAR).
• Россия: если вы валютный резидент России, закон № 173-ФЗ обязывает уведомить налоговую о счёте в банке ОАЭ и ежегодно отчитываться о движении средств по нему; исключения описаны в нашем пошаговом руководстве, шаг 8 «После переоформления».

Во что вам обойдётся продажа

Расчёт на примере одной квартиры. Квартира продана за 1,8 млн AED, по кредиту с плавающей ставкой осталось выплатить 600 000 AED:

На ваш счёт в Дубае поступит около 1,12 млн AED, если вы платите половину сбора 4%, или 1,15 млн AED, если весь сбор платит покупатель; большая часть разницы с ценой — это кредит. Сами сборы и комиссии составляют около 4,6% цены в первом случае и 2,6% во втором. Сборы при продаже перечислены в разделе о продаже нашего руководства о расходах сверх цены, а все сборы со стороны покупателя — в других разделах того же руководства.

Сколько времени это занимает

Ни в одном официальном источнике не указан общий срок, а сроки, которые публикуют брокеры, не опираются ни на какие данные, которые нам удалось найти. Вот этапы, сроки которых опубликованы, и те, о которых нужно спросить:

Больше всего времени обычно уходит на доверенность, письма вашего банка и кредит покупателя, а если объект сдан в аренду, — на ожидание окончания договора. Начните оформлять доверенность до того, как выставите объект на продажу.

Если объект сдан в аренду

Договор аренды сохраняется. Продажа объекта не затрагивает права арендатора продолжать занимать его по договору, заключённому на определённый срок с прежним владельцем. Покупатель становится арендодателем, принимает на себя все ваши обязательства по договору, должен выдать арендатору подтверждение суммы гарантийного депозита и может повысить арендную плату по обычным правилам, но не депозит.

Чтобы продать объект без арендатора, попросить его съехать можно только по окончании договора и только на том основании, что вы продаёте объект, уведомив его не менее чем за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом. DLD просит доказать, что продажа реальна. Остальное рассказано в разделе о том, как вернуть квартиру нашего руководства о сдаче недвижимости в аренду из-за рубежа.

Показы — только с согласия арендатора. Ни закон об аренде, ни единый договор аренды DLD не дают арендодателю права показывать объект покупателям. Попросите согласия арендатора, договоритесь о времени и впишите условие о показах в дополнение к следующему договору аренды.

Если вы ещё должны банку

Банк должен дать согласие. Владелец заложенного объекта не может распоряжаться им без согласия банка. На практике банку возвращают долг при продаже: вы запрашиваете письмо о задолженности, в котором указано, сколько вы должны. Спросите, сколько действует это письмо.

Два этапа в офисе трасти. DLD регистрирует продажу заложенного объекта по письму банка о задолженности и трём банковским чекам и передаёт чек для банка продавцу, «чтобы тот завершил свои процедуры с банком». Сделка завершается, когда письмо банка о снятии обременения передано в офис трасти вами, покупателем или вашим представителем. Если вы за рубежом, письмо передаёт ваш представитель, поэтому в доверенности это тоже должно быть предусмотрено.

Сколько это стоит. На странице DLD указаны 1 000 AED, 20 AED мелких сборов и 525 AED за регистрацию продажи заложенного объекта, а также 1 290 AED за снятие ипотеки и 315 AED регистратору. Плата банку за досрочное погашение ограничена 1% остатка долга и в любом случае не больше 10 000 AED, плюс НДС, а плата за письмо о задолженности и письмо о погашении — не больше 85 и 95 AED соответственно, плюс НДС. Если ставка по кредиту фиксированная, банк может дополнительно потребовать возмещения своих фактических издержек, связанных с досрочным прекращением такого кредита. Некоторые банки берут меньше: см. раздел о продаже, рефинансировании и просрочке нашего руководства об ипотеке.

Если вы должны больше, чем платит покупатель, сумма чека для банка всё равно должна покрывать долг, указанный в письме о задолженности, иначе не будет ни письма о снятии обременения, ни переоформления. Разницу вы доплачиваете до переоформления.

Если вы продаёте объект офф-план

Когда — решает застройщик. В FAQ DLD сказано, что объект можно перепродать до его перевода в реестр недвижимости «после получения у застройщика справки об отсутствии возражений», а продажа ничтожна, если её не внесли в промежуточный реестр. Какую часть цены вы должны заплатить до перепродажи, определяют застройщик и ваш договор купли-продажи с застройщиком (SPA); правила DLD о минимальной оплаченной части цены мы не нашли. Два застройщика публикуют свои условия: Dubai Properties требует, чтобы было оплачено 40% цены, и берёт 5 500 AED сборов, Ellington — 30% (50% по десяти перечисленным проектам) и 5 250 AED.

Сбор. DLD взимает 4% от суммы договора перепродажи; сбор делится поровну, если стороны не договорились об ином.

Из-за рубежа. Способы те же: лично или через представителя, в доверенности которого названа перепродажа вашего объекта. Письменно спросите застройщика, нужно ли ему ваше личное присутствие или присутствие представителя и сколько времени занимает оформление NOC застройщика. Подробнее об этом рассказано в разделе о перепродаже до передачи ключей нашего руководства о рисках покупки офф-план.

Если объект нужен для вашей золотой визы

По условиям GDRFA Dubai на объект накладывается обременение — блокировка, внесённая в реестр, — «чтобы обеспечить непрерывность права собственности в течение всего срока действия золотого вида на жительство», а в течение десяти лет «объектом нельзя распоряжаться». По этим условиям продать объект, пока действует виза, нельзя. Официального текста о том, как снимается обременение, что происходит с визами членов семьи, которых вы спонсируете, и можно ли заменить объект другим, мы не нашли. Прежде чем подписывать форму F, письменно спросите GDRFA Dubai и предусмотрите в форме F время на ответ. Подробнее об этом рассказано в разделе об обременении нашего руководства о золотой визе.

Совместная собственность, наследство и владение через компанию

Совместная собственность. DLD регистрирует продажу как всего объекта, так и доли в нём. Чтобы продать весь объект, подписать должны все владельцы, указанные в title deed, или их представители. Продажа через Dubai Now доступна только единственному владельцу.

Наследство. Сначала наследников регистрируют как владельцев на основании письма суда Дубая, другого суда ОАЭ или ведомства по делам вакфов (Awqaf); DLD взимает за это 1 000 AED с каждого объекта. После этого они продают объект, как любые другие владельцы.

Через компанию. Продаёт компания, и сначала её нужно зарегистрировать в DLD. Компания, созданная за рубежом и получающая доход от недвижимости в ОАЭ, в том числе от продажи этой недвижимости, имеет в ОАЭ налоговое присутствие для целей корпоративного налога. Это правило действует с июня 2023 г., а сейчас закреплено в постановлении Кабинета министров ОАЭ № 35 от 2025 г. Прежде чем соглашаться на цену, посоветуйтесь с налоговым консультантом в ОАЭ.

Налоги в ОАЭ и в вашей стране

В ОАЭ. Прибыль, которую физическое лицо получает от продажи недвижимости, которой владеет лично (а не через компанию и не в рамках лицензии на предпринимательскую деятельность), считается доходом от инвестиций в недвижимость и корпоративным налогом не облагается; в руководстве FTA в качестве примера приведена продажа жилья. В FAQ FTA сказано, что иностранное физическое лицо, лично владеющее недвижимостью в ОАЭ, «как правило, не подлежит обложению корпоративным налогом ОАЭ». Если вы сдаёте объект посуточно по разрешению на своё имя или владеете им через компанию, посоветуйтесь с налоговым консультантом до продажи.

НДС. Перепродажа жилья освобождена от НДС. Продажа офиса или магазина облагается НДС 5%. Порог регистрации, как пишет FTA, «не применяется к иностранным предприятиям», а закон об НДС обязывает лицо, у которого нет места жительства в ОАЭ, зарегистрироваться, если никто другой в ОАЭ не обязан уплатить налог с этой продажи. Если вы живёте за рубежом и продаёте офис, посоветуйтесь с налоговым консультантом в ОАЭ до того, как согласуете цену. Подробнее об этом рассказано в нашем руководстве о покупке иностранцами коммерческой недвижимости в Дубае.

В вашей стране. Ваша страна, как правило, облагает прибыль от продажи налогом, рассчитывая её в вашей валюте: см. руководства для покупателей из ГерманииEN, на английском, ВеликобританииEN, на английском, ИрландииEN, на английском, НидерландовEN, на английском и для граждан СШАEN, на английском. Великобритания облагает налогом зарубежную прибыль своих резидентов, Ирландия — прибыль своих резидентов от продажи зарубежной недвижимости, а США — доходы своих граждан по всему миру. Германия облагает прибыль, если вы продаёте объект в течение десяти лет после покупки, если только вы не жили в нём сами всё это время или в год продажи и два предыдущих года. Нидерланды по нынешним правилам облагают налогом то, чем вы владеете на 1 января, а не прибыль. Если вы переуступаете права по договору на объект офф-план, спросите своего консультанта, как такая сделка облагается налогом в вашей стране. Налоговым резидентам России: как такая продажа облагается налогом в России, мы по официальным источникам не проверяли — уточните это в ФНС России или у налогового консультанта. О том, что известно о соглашении 2025 г. между Россией и ОАЭ об устранении двойного налогообложения, рассказано в нашем пошаговом руководстве, шаг 8 «После переоформления».

Как обманывают владельцев, живущих за рубежом

• Ваш объект рекламирует кто-то другой. Для каждого объявления нужно разрешение с QR-кодом, а для разрешения — ваша форма A. Если вы видите, что ваш объект предлагают на продажу или в аренду через брокера, с которым вы ничего не подписывали, сообщите об этом.
• «Покупатель», который просит сначала заплатить ему сбор или присылает подтверждение платежа вместо оплаты. Цену платят в офисе трасти банковскими чеками или, в приложении Dubai Now, на эскроу-счёт, утверждённый DLD.
• Банковские реквизиты, которые меняются по электронной почте или в сообщении. Подтверждайте любое изменение звонком по номеру, который у вас уже есть. См. раздел о подмене реквизитов нашего руководства о мошенничестве с недвижимостью.
• Чек. Проверьте банковский чек в банке, который его выписал, позвонив по номеру с сайта этого банка, а не по номеру, напечатанному на чеке.
• Доверенность, в которой сказано слишком много, или доверенность, которую вы не выдавали: первую могут использовать не по назначению, вторая — подделка. См. раздел о том, что делать, если вы владеете недвижимостью и живёте за рубежом.

Что пишут о продаже и как обстоит дело на самом деле

• «Чтобы продать, нужно прилететь». Чтобы подписать — нет: за вас может подписать представитель по доверенности, а DLD описывает продажу по видеосвязи для продавцов за рубежом. Но без счёта в банке ОАЭ на ваше имя вам, вероятно, придётся один раз ненадолго приехать, чтобы его открыть.
• «Апостиля достаточно». Нет: ОАЭ не участвуют в Конвенции об апостиле. Доверенность проходит легализацию в посольстве ОАЭ и в МИД ОАЭ.
• «Представителем должен быть друг или родственник, живущий в ОАЭ». Такого правила мы не нашли. В FAQ DLD сказано, что доверенность должна быть легализована, как описано выше, но не сказано, что представитель должен жить в ОАЭ.
• «Покупатель может выписать чек на имя DLD». Действующего текста DLD об этом мы не нашли. На его странице о продаже заложенного объекта указан чек «на имя продавца» на остаток цены.
• «4% платит продавец» и «4% платит покупатель». В интернете оба утверждения выдают за правило. По постановлению о сборах сбор делится поровну, если стороны не договорились об ином: всё зависит от формы F.
• «Трасти берёт 4 200 AED плюс НДС». В 4 200 AED НДС уже включён: DLD указывает 4 000 AED плюс НДС или 2 000 AED плюс НДС, если цена ниже 500 000 AED.
• «В приложении Dubai Now можно продать объект откуда угодно». Только при наличии Emirates ID и UAE PASS — и у вас, и у покупателя.
• «Для перепродажи офф-план DLD требует, чтобы было оплачено 30–40% цены». Такого правила мы не нашли; это определяют застройщик и договор купли-продажи с застройщиком.
• «При продаже недвижимости в Дубае налогов нет». В ОАЭ — нет, если физическое лицо владеет жильём лично; продажа офиса облагается НДС. В вашей стране налог, как правило, есть.
• «Продажа прекращает договор аренды». Нет: договор аренды на определённый срок продолжает действовать, и арендодателем становится покупатель.
• «Деньги за вас может получить представитель». Возможно, при определённых условиях; но тогда вся цена окажется на счёте представителя, пока он не переведёт её вам.

Перед продажей: двенадцать проверок

Вопросы и ответы

Читайте также

• Расходы при покупке недвижимости в Дубае: что платят сверх цены
• Ипотека в Дубае, если вы живёте за рубежом
• Сдача недвижимости в Дубае из-за рубежа: долгосрочная или посуточная аренда
• Мошенничество с недвижимостью в Дубае: схемы и проверки, которые их останавливают
• Золотая виза ОАЭ за покупку недвижимости в Дубае
• Риски покупки офф-план в Дубае: что может пойти не так
• Как купить недвижимость в Дубае из-за рубежа: пошаговая инструкция
• Термины недвижимости в Дубае: что они означают
• Как подтвердить, откуда у вас деньги
• Сервисные сборы в Дубае: что платит владелец, кто их устанавливает и как их проверить