Риски покупки офф-план в Дубае: что может пойти не так

Цитаты из законов и документов на английском языке приведены в нашем переводе, а ссылки с пометкой EN ведут на наши руководства на английском языке. О том, как проходит сама покупка офф-план, рассказано в нашем пошаговом руководстве, в разделе о покупке офф-план.

Коротко

• Ваши платежи поступают на эскроу-счёт, открытый на имя проекта, и кредиторы застройщика не могут обратить на них взыскание. Этот счёт привязывает деньги к строительству этого проекта, но не гарантирует, что каждый дирхам пролежит на нём до передачи ключей.
• Если регулятор отменяет проект, по закону деньги вам возвращают сначала с эскроу-счёта, а остальное возвращает застройщик. Проект со статусом «under cancellation» («в процессе отмены») ещё не отменён, и никто не обязан сообщать вам ни о том, ни о другом. Проверяйте статус сами.
• Законы Дубая о продаже объектов офф-план не устанавливают ни срока передачи ключей, ни компенсации за задержку. Их либо предусматривает ваш договор купли-продажи с застройщиком (SPA), либо нет. Пункт о задержке прочитайте первым.
• Если вы не можете внести очередной платёж, закон устанавливает порядок действий и ограничивает сумму, которую может оставить себе застройщик: до 25% или 40% цены, в зависимости от готовности здания.
• Можно ли перепродать объект до передачи ключей и какую часть цены нужно для этого сначала оплатить, решают ваш договор и застройщик, а не закон.
• Банки ОАЭ дают на строящийся объект не больше 50% его стоимости, и сначала расходуются ваши собственные деньги. Проверенные нами банки публикуют для нерезидентов лимиты 50–65% стоимости жилья; на жильё, которое вы сдаёте, Центральный банк ОАЭ разрешает иностранцу не больше 60%; а на офис условия, доступные и нерезидентам, публикует только Mashreq.
• Каждое объявление о недвижимости должно иметь разрешение и QR-код, который можно отсканировать, а каждый платёж идёт на эскроу-счёт проекта, и никогда — брокеру.

Если строительство задерживается

Законы Дубая, которые регулируют продажу объектов офф-план, не устанавливают ни срока передачи ключей, ни компенсации за задержку. И то и другое определяет ваш договор.

Статья 11 закона о промежуточном реестре (interim register) касается покупателя, который не выполняет свои договорные обязательства, а не застройщика, который не сдаёт объект. Ни в законе об эскроу-счетах, ни в положении о порядке применения закона о промежуточном реестре правил о задержке нет. Если задержка становится серьёзной, ваш путь — суд: положение позволяет покупателю «обратиться в компетентный суд с требованием о расторжении договорных отношений с застройщиком». Сам Земельный департамент Дубая (DLD) «не уполномочен расторгать какие-либо договоры».

Поэтому главное — соответствующий пункт вашего SPA. До подписания прочитайте:

• ожидаемую дату завершения строительства и обстоятельства, при которых застройщик может её перенести;
• льготный период (grace period) в месяцах, до окончания которого задержка не даёт вам никаких прав;
• компенсацию: сколько, в каких пределах и как её выплачивают (деньгами или зачётом в счёт последнего платежа);
• ваше право расторгнуть договор и получить деньги обратно — и с какого месяца задержки;
• что договор называет форс-мажором.

Право, о котором большинство покупателей не знает. Взносы, привязанные к ходу строительства, нужно платить, когда этап достигнут, а не когда об этом заявляет застройщик. Как пишет DLD, покупатель может потребовать «письмо (от утверждённого Земельным департаментом Дубая консультанта проекта), иначе инвестор не обязан платить, если не будет подтверждено, что проект достиг этого этапа». Можно также заказать отчёт о готовности у технического аудитора регулятора — за 15 000 AED.

Следите за ходом строительства сами. DLD показывает в сервисе Project Status Enquiry процент готовности проекта — на сайте, в приложении Dubai REST и в WhatsApp. В приложении видны также «реальные фотографии проекта, номер эскроу-счёта, платежи, причитающиеся с владельцев».

Общее гражданское право ОАЭ изменилось 1 июня 2026 г., когда вступил в силу новый Закон о гражданских сделках (федеральный декрет-закон № 25 от 2025 г.). Если спор уже идёт, спросите юриста, какие нормы применяются к вашему договору.

Если проект отменён или остановлен

Проект отменяет RERA — регулятор рынка недвижимости при DLD — окончательным мотивированным решением. После этого застройщик обязан вернуть все платежи. На практике очерёдность, сроки и сумма выплат зависят от того, что осталось на эскроу-счёте проекта.

RERA может отменить проект «на основании мотивированного технического заключения» — например, если застройщик без уважительных причин не приступает к строительству, допускает грубую небрежность или становится банкротом. У застройщика есть семь рабочих дней, чтобы подать возражение; если RERA его отклоняет, решение становится окончательным. Далее в законе сказано: «застройщик обязан вернуть все платежи, внесённые покупателями, в соответствии с процедурами и правилами, установленными вышеупомянутым Законом № 8 от 2007 г.».

Положение о порядке применения закона о промежуточном реестре устанавливает такие сроки:

На практике это может занять больше времени. В ответах DLD на частые вопросы процесс описан иначе: эскроу-счёт отменённого проекта передают в отдел ликвидации проектов, который требует от застройщика вернуть деньги покупателям в течение 60 дней с даты решения об отмене или дольше, если RERA сочтёт это обоснованным; взысканное выплачивают «полностью или пропорционально, в зависимости от суммы на счёте»; фиксированного срока нет — «каждый проект рассматривается в порядке очереди». Споры об этом рассматривает Специальный трибунал, о котором сказано ниже.

Три вещи, о которых не пишут в рекламных буклетах.

«Under cancellation» — ещё не отмена. Формулировка DLD: «Если проект находится в процессе отмены: на этом этапе проект ещё не отменён». Пока его не отменят, процедура возврата денег не начинается.

Никто не обязан вам сообщать. Положение обязывает RERA письменно уведомить застройщика, а не покупателей. В октябре 2024 г. покупатели объектов в одном из проектов узнали из приложения Dubai REST, что проект получил статус «cancelled» («отменён»), а позже — «under cancellation». Проверяйте статус перед каждым платежом, а не только перед первым.

Остановленный проект могут достроить вместо возврата денег, а у ликвидации есть свои расходы. В «любой чрезвычайной ситуации, когда проект застройки не завершён», эскроу-банк должен после консультации с DLD «принять необходимые меры для защиты прав вкладчиков и обеспечить завершение проекта застройки либо возврат вкладчикам их платежей» — закон допускает оба исхода. Требования по незавершённым и отменённым проектам рассматривает Специальный трибунал по незавершённым и отменённым проектам недвижимости (указ № 33 от 2020 г.; трибунал продолжает работу органа, созданного в 2013 г.). Никакой другой суд не вправе их рассматривать; согласно указу, решения трибунала «окончательны и не подлежат обжалованию в обычном порядке»; а ликвидируя отменённый проект, трибунал удовлетворяет требования покупателей «после вычета расходов на ликвидацию».

Куда идут ваши деньги

На эскроу-счёт, открытый на имя проекта в банке, одобренном DLD, — а не на собственный счёт застройщика и никогда не брокеру.

В законе об эскроу-счетах сказано: «платежи покупателей объектов офф-план или лиц, финансирующих проект, вносятся на счёт, открытый у эскроу-агента на имя проекта застройки». Деньги «предназначены исключительно для строительства этого проекта застройки. На платежи, внесённые на этот счёт, не может быть наложен арест в пользу кредиторов застройщика».

Брокер «обязан вносить цену продажи (…) на эскроу-счёт проекта. Брокер не вправе зачислять цену на собственный счёт».

Перед каждым переводом сверяйте счёт, указанный в вашем SPA, с номером эскроу-счёта, который приложение Dubai REST показывает для проекта, и проверяйте банк по списку одобренных DLD эскроу-агентов.

Как деньги уходят со счёта. Условия выплат закон оставляет на усмотрение сторон эскроу-договора, а DLD описывает, как это работает: в договоре перечислены основные этапы строительства, и когда застройщик сообщает о завершении одного из них, инженер банка осматривает объект, прежде чем банк произведёт выплату. «Как правило, платежи с эскроу-счёта производятся только подрядчикам, консультантам и на маркетинг проекта», причём на маркетинг можно направить не больше 5% поступлений от продаж. Есть два исключения: застройщик, предоставивший банку гарантию, может до достижения 20% готовности получать на строительные работы суммы в пределах этой гарантии, а излишки «прибыли» застройщик может забрать ещё во время строительства — при ряде условий, в том числе если остатка на счёте хватает на оставшиеся строительные расходы. После выдачи сертификата о завершении строительства 5% средств каждого эскроу-счёта удерживают и выплачивают через год после регистрации объектов на имя покупателей. Эскроу-счёт привязывает ваши деньги к проекту, и выплаты с него идут по мере того, как растёт здание. До получения ключей он их не замораживает.

Если вы не можете внести очередной платёж

Порядок действий установлен законом, и закон делает его обязательным. Его нормы «относятся к публичному порядку, и их несоблюдение влечёт ничтожность соответствующей сделки». Застройщик обращается в DLD, который даёт вам 30 дней и пытается урегулировать спор; только после этого застройщик может действовать — в пределах, которые зависят от готовности здания, установленной RERA:

Если застройщик расторгает договор, он обязан вернуть то, что не вправе оставить себе, «в течение одного (1) года с даты расторжения договора или в течение шестидесяти (60) дней с даты перепродажи объекта недвижимости другому покупателю — в зависимости от того, что наступит раньше». При этом вы и сами можете действовать: процедура «не лишает покупателя права обратиться в суд или арбитраж».

Эта процедура описана и в нашем руководстве о подтверждении происхождения средствEN, на английском.

Перепродажа до передачи ключей

Перепродать объект офф-план можно, только если это разрешают ваш договор и застройщик, а продажу нужно зарегистрировать в DLD — иначе она ничтожна.

В законе сказано: «любая продажа или иное юридическое распоряжение, которые передают или ограничивают право собственности или любые связанные с ним права, ничтожны, если не внесены в этот реестр».

Остальное в основном определяет договор. Можно ли переуступить права на объект и какую часть цены нужно для этого сначала оплатить, устанавливают застройщик и ваш SPA; за свою справку об отсутствии возражений (NOC) застройщик по закону вправе взимать только административные сборы, утверждённые DLD. Ни одного правила DLD или RERA, устанавливающего минимальный процент, мы не нашли; крупные застройщики, которых мы проверили, не публикуют своих действующих условий перепродажи, а цифры, которые ходят в интернете, противоречат друг другу. Запросите условия письменно — до подписания.

Новая продажа регистрируется так же, как любая другая: по перечню сборов DLD с договора купли-продажи взимаются 4% его стоимости.

Если вы рассчитываете продать объект до завершения строительства, этот план зависит от пункта договора, который можно прочитать уже сегодня. Прочитайте его. Подробнее об этом рассказано в нашем руководстве о продаже недвижимости в Дубае из-за рубежаEN, на английском.

Вторая половина цены

Если по вашему плану платежей значительная часть цены приходится на завершение строительства и вы собираетесь взять её в кредит, узнайте ограничения до подписания.

Центральный банк ОАЭ ограничивает сумму кредита долей от стоимости объекта:

Эти правила касаются жилой недвижимости. По строящемуся объекту «ипотечный кредитор должен сначала направить застройщику/подрядчику долю стоимости строительства, приходящуюся на собственные средства владельца, и только затем выдавать какую-либо часть кредита». Сначала вносятся ваши деньги.

Если вы не живёте в ОАЭ, банки устанавливают собственные ограничения. На странице Mashreq для нерезидентов среди основных цифр указано «до 60%», а в ответах на частые вопросы — 50% рыночной стоимости, тогда как в его сводке ключевых условий (key facts statement) от 19 июня 2026 г. сказано «до 65% для нерезидентов»; HSBC кредитует нерезидентов «до 60%». Но по строящемуся объекту для всех действует указанное выше ограничение в 50%. Подробнее об этом рассказано в нашем руководстве об ипотеке в Дубае для нерезидентовEN, на английском.

На офис единственные найденные нами опубликованные условия, доступные и нерезидентам, — это сводка ключевых условий Mashreq: она распространяется на коммерческую недвижимость, срок кредита — не больше 15 лет. Кредит Emirates NBD на офис, напротив, выдаётся только на готовый объект — в зоне фрихолд или с правом передачи — и при ежемесячной зарплате заёмщика не ниже 30 000 AED.

С февраля 2025 г. банкам больше нельзя включать в кредит сбор DLD и комиссию брокера, писала газета The National. Рассчитывайте оплатить их из собственных средств.

До подписания запросите у банка предварительное одобрение — именно для этого объекта.

Расходы, которых нет в цене

Сервисный сбор в буклете — лишь предварительная оценка. Управляющая компания не вправе взимать «какие бы то ни было суммы» без одобрения RERA, а RERA не вправе утвердить бюджет, пока его не одобрит сертифицированная аудиторская фирма; до тех пор может действовать временный бюджет. Сборы за непроданные объекты платит застройщик. По готовым зданиям утверждённые сборы публикуются в индексе сервисных сборов DLD (Service Charge Index).

И начисляться он может ещё до того, как вы получите ключи. В октябре 2025 г. Центр по рассмотрению арендных споров Дубая постановил, что покупатель, внесённый в промежуточный реестр, обязан платить сервисные сборы «начиная с даты завершения проекта или с момента неисполнения обязательств по оплате» — «даже если право собственности ещё окончательно не перешло», когда передача ключей задерживается по вине покупателя.

Фальшивые брокеры, фальшивые объявления и платежи не на тот счёт

Три проверки займут пять минут: брокер, объявление, счёт.

Брокер. DLD публикует список всех лицензированных брокеров и брокерских компаний. Ищите в нём на сайте DLD по имени, офису, номеру мобильного телефона, району или регистрационному номеру офиса (ORN); в приложении Dubai REST также видны уровень результативности брокеров и категория брокерских компаний. Удостоверение брокера выдаётся через систему регулятора Trakheesi: попросите брокера показать удостоверение и сверьте имя со списком.

Объявление. Для любого объявления о недвижимости в Дубае нужно разрешение регулятора, выданное через Trakheesi, и номер разрешения должен быть указан в объявлении. Каждое объявление должно также иметь QR-код: DLD ввёл его в апреле 2023 г., называет этот сервис Madmoun и теперь требует размещать его «во всех объявлениях о недвижимости, визуальных и текстовых». Код позволяет «проверить подлинность и действительность объявления и убедиться, что оно одобрено RERA». Отсканируйте его: откроется официальная карточка разрешения. DLD штрафует на 50 000 AED за каждое нарушение и призывает «не откликаться ни на какие объявления о недвижимости, не одобренные DLD». QR-код — самая быстрая проверка из всех.

Счёт. Платите только на эскроу-счёт проекта и только после проверки, описанной выше. Брокер не вправе принимать деньги в счёт цены на собственный счёт.

Если что-то кажется подозрительным, сообщайте DLD о поддельных требованиях об оплате или объявлениях от его имени, а о мошенничестве — в полицию Дубая через её приложение или по номеру 901.

О том, как устроены распространённые мошеннические схемы, как пошагово проходит каждая проверка и что делать, если вас уже обманули, рассказано в нашем руководстве о мошенничестве с недвижимостью в Дубае.

Рынок может развернуться

Никто не скажет вам, какими будут цены к моменту передачи ключей. Вот что говорили компании, которым платят за мониторинг рынка, — с датами:

• Fitch, май 2025 г. (по сообщению The National): «умеренная коррекция» со второго полугодия 2025 г., которая продолжится в 2026 г. и, «как ожидается, не превысит 15 процентов»; темпы сдачи объектов «станут испытанием для способности рынка жилья Дубая поглощать предложение в 2026–2027 гг.».
• Knight Frank, ноябрь 2025 г.: «почти 331 000 единиц жилья будет завершено в 2026–2030 гг.» и «вполне реальный риск того, что предложение опередит спрос».
• CBRE, апрель 2026 г.: «рост цен и арендной платы замедляется, а позднее в этом году ожидается приток новых объектов».
• ValuStrat, июль 2026 г.: её индекс жилой недвижимости снизился за квартал на 4%, а «в первом полугодии 2026 г. было завершено лишь 20 000 единиц жилья, то есть всего 15% предварительного плана на весь год».

Что это значит для вас: при передаче ключей ваш объект может конкурировать за арендаторов и покупателей со множеством похожих новых объектов, поэтому закладывайте в расчёты арендную плату, которую сможете получить тогда, а не сегодняшнюю. А сроки сдачи сдвигаются — поэтому пункт о задержке в вашем договоре важнее даты завершения строительства в буклете. Эти цифры касаются жилья; офисы — отдельный рынок.

Что пишут о покупке офф-план и как обстоит дело на самом деле

Перед подписанием: двенадцать проверок

Вопросы и ответы

Читайте также

• Как купить недвижимость в Дубае из-за рубежа: пошаговая инструкция
• Расходы при покупке недвижимости в Дубае: что платят сверх цены
• Мошенничество с недвижимостью в Дубае: схемы и проверки, которые их останавливают
• Золотая виза ОАЭ за покупку недвижимости в Дубае
• Proving where your money came fromEN, на английском
• What a guaranteed return is actually worthEN, на английском
• Buying property in Dubai from GermanyEN, на английском