Перед покупкой · Расходы

Расходы при покупке недвижимости в Дубае: что платят сверх цены

Регистрационный сбор Земельного департамента Дубая (DLD), равный 4% цены, — самая крупная статья дополнительных расходов, и о нём знает большинство покупателей. Здесь — остальные расходы на всех этапах: покупка, ипотека, владение, сдача в аренду и продажа недвижимости в Дубае. По каждому — сколько он составляет по официальному тарифу, кто его платит и в чём ошибаются цифры из других источников.

Oston Property Investment · Проверено 14 октября 2026 г.

Мы — брокерское агентство в Дубае, поэтому одна из статей расходов на этой странице — наша: комиссия. Мы показываем её так же, как и все остальные расходы: что о ней сказано в правилах и сколько обычно берут на рынке. Каждая сумма взята из материалов ведомства или компании, которая её взимает, либо получена сложением их сборов; все эти источники мы прочитали 5 октября 2026 г. Цитаты из документов на английском языке приведены в нашем переводе, а ссылки с пометкой EN ведут на наши руководства на английском языке. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.

Коротко

Земельный департамент Дубая (DLD) берёт 4% цены за регистрацию продажи. Закон делит этот сбор поровну между продавцом и покупателем, если договор не предусматривает иного. Пока в вашем договоре не записано, что вы платите только половину, закладывайте в бюджет все 4%.
При покупке готового объекта добавьте 560–580 AED мелких сборов DLD и вознаграждение регистрационного трасти: 4 000 AED плюс НДС или 2 000 AED плюс НДС, если цена ниже 500 000 AED. При покупке квартиры за 2 млн AED без ипотеки расходы сверх цены составят 84 780 AED, если договор возлагает на вас все 4% и вознаграждение трасти.
Брокеру, которого вы наняли, вы платите сумму, о которой договорились, плюс НДС. На вторичном рынке брокерские компании обычно называют 2% цены. С этой комиссией расходы сверх цены в нашем примере с квартирой за 2 млн AED составят 126 780 AED, то есть 6,3% цены.
При покупке офф-план 4% вы платите через застройщика. Он обязан зарегистрировать покупку в течение 90 дней после подписания договора; к 4% добавляются мелкие сборы на 20 или 40 AED, а при выдаче свидетельства о праве собственности (title deed) — ещё 540 AED. Сверх этого застройщик вправе взимать только административные сборы, утверждённые DLD.
С ипотекой добавляются 0,25% суммы кредита плюс 290 AED в DLD, а также, возможно, второе вознаграждение трасти, комиссии банка (в Mashreq — 1,05% суммы кредита, плата за предварительное одобрение и плата за оценку) и страховка. Центральный банк ОАЭ ограничивает плату за досрочное погашение: не больше 1% остатка долга и в любом случае не больше 10 000 AED, плюс НДС; если процент по кредиту фиксированный, банк может дополнительно потребовать возмещения своих издержек, связанных с досрочным прекращением такого кредита.
Каждый год — сервисный сбор: тариф, утверждённый для вашего здания RERA (регулятором рынка недвижимости Дубая), умноженный на площадь объекта. Счёт Управления электро- и водоснабжения Дубая (DEWA), в который включены жилищный сбор муниципалитета и плата за канализацию, оплачивает тот, на кого открыт лицевой счёт: если вы сдаёте объект — арендатор.
Продавец платит свою половину 4%, если стороны не договорились иначе, а также оплачивает справку об отсутствии возражений (NOC), услуги брокера, если нанимал его, а при ипотеке — снятие обременения и комиссию банка. Если вы владеете недвижимостью лично, а не через компанию и не в рамках лицензии на предпринимательскую деятельность, корпоративный налог ОАЭ при продаже не взимается; ваша страна может облагать налогом прирост стоимости.
Цена жилья не облагается НДС: перепродажа от него освобождена, а первая продажа застройщиком в течение трёх лет после завершения строительства облагается НДС 0%. Цена и арендная плата за офис или магазин облагаются НДС 5%, если продавец или арендодатель зарегистрирован как плательщик НДС или обязан зарегистрироваться.

Покупка готового объекта

Сбор DLD: 4% цены. Постановление Исполнительного совета Дубая о сборах устанавливает за регистрацию продажи сбор в размере «4% от стоимости договора купли-продажи». Если стороны не договорились иначе, сбор, как сказано в постановлении, «делится поровну между продавцом и покупателем», а на странице услуги DLD указано по 2% с каждого. По описанию брокерских компаний, на практике покупатель часто платит сбор целиком. Поэтому всё решает договор — форма F, на английском, стандартный договор купли-продажи DLD (брокеры называют его MOU). Пока вы не прочитали свой договор, закладывайте в бюджет все 4%.

Мелкие сборы: 560–580 AED. Для виллы или квартиры DLD указывает 250 AED за свидетельство о праве собственности (title deed) и 250 AED за карту объекта, а также сбор за знания (knowledge fee) и сбор за инновации (innovation fee) по 10 AED. На арабской странице DLD сказано, что эти два сбора взимаются «за каждый сбор», на английской этого нет. Общей суммы DLD не приводит. Если 4% считаются одним сбором, получается 560 AED; если 2% продавца и 2% покупателя считаются по отдельности — 580 AED: именно эту сумму называют сайты брокерских компаний. Закладывайте 580 AED.

Регистрационный трасти: 4 000 AED плюс НДС. Готовый объект переходит к новому владельцу в офисе регистрационного трасти, на английском — он регистрирует сделки от имени DLD. Его собственное вознаграждение платится сверх сборов DLD: 4 000 AED плюс НДС (4 200 AED), если цена не ниже 500 000 AED, и 2 000 AED плюс НДС, если ниже. Кто его платит, на странице DLD не сказано, поэтому договоритесь об этом в форме F.

Брокер: сумма по договорённости плюс НДС. Как пишет DLD, «комиссия брокера определяется соглашением сторон», а если в соглашении об этом ничего не сказано, «применяется сложившийся обычай». Брокер получает комиссию после регистрации сделки, если договор с ним не предусматривает иного. Договор покупателя с брокером — это форма B, договор продавца — форма A; обе — стандартные формы DLD. Размер комиссии законом не установлен; на вторичном рынке брокерские компании обычно называют 2% цены плюс НДС 5%, если компания зарегистрирована как плательщик НДС. Мы берём 2% плюс НДС при покупке на вторичном рынке; если вы покупаете офф-план, нам платит застройщик; а если вы оформляете ипотеку через ипотечную компанию, с которой мы работаем, она после выдачи кредита платит нам небольшое вознаграждение за рекомендацию. Некоторые брокерские компании берут ещё фиксированную плату за сопровождение сделки (sales progression fee): 7 500 AED в Allsopp & Allsopp и в Betterhomes. Это их собственная плата, и она причитается, только если так сказано в вашем договоре с ними.

Пример в круглых цифрах: сбор 4% учтён целиком, как если бы договор возлагал его на покупателя, а 580 AED — более высокая из двух возможных сумм мелких сборов. С кредитом добавьте страховку, а если ипотеку регистрируют не в день сделки, — ещё 4 200 AED. Постановление о сборах и страницы услуг DLD, сводка ключевых условий Mashreq от 19 июня 2026 г.; прочитано 5 октября 2026 г.
Квартира за 2 млн AED	Без ипотеки	С кредитом 1 млн AED
Сбор DLD 4%, целиком на вас	80 000	80 000
Title deed, карта объекта, мелкие сборы	580	580
Трасти, 4 000 AED плюс НДС	4 200	4 200
DLD, регистрация ипотеки	–	2 790
Mashreq: предварительное одобрение, оформление (1,05%), оценка	–	14 175
Итого сверх цены	84 780	101 745
Итого с брокером, 2% плюс НДС	126 780	143 745

Если вы живёте в ОАЭ, вам доступны ещё две возможности. Услуга DLD по оформлению продажи в правительственном приложении Dubai Now стоит 1 000 AED плюс НДС вместо вознаграждения трасти (500 AED плюс НДС, если цена ниже 500 000 AED); к этому добавляются сбор за знания и сбор за инновации по 30 AED. Она доступна только владельцам удостоверения личности ОАЭ (Emirates ID) и только для квартир, офисов и таунхаусов в зонах фрихолд, свободных от ипотеки и иных ограничений. А программа DLD для покупателей первого жилья позволяет резидентам оплатить сборы DLD в беспроцентную рассрочку некоторыми кредитными картами, если жильё дешевле 5 млн AED.

Покупка из-за рубежа. Подписать документы можно лично, предъявив действительный паспорт, или через представителя по доверенности. Как это сделать, объясняют наши руководства для покупателей из Германии, на английском, Великобритании, на английском, Ирландии, на английском, Нидерландов, на английском и для граждан США, на английском, а как проходит цепочку заверений доверенность, оформленная в России, — наше пошаговое руководство. В офисе трасти DLD принимает разные способы оплаты, в том числе банковский чек, на английском (manager’s cheque). Если ваши деньги не в дирхамах, а, например, в рублях, тенге, долларах или евро, наценка на обмен валюты — тоже расход: при сумме 2 млн AED каждый процентный пункт наценки стоит 20 000 AED (см. раздел о расходах, которые вам никто не называет, на английском).

Депозит, который вы вносите при подписании формы F, — часть цены, а не расход; каков его обычный размер и что с ним будет, если одна из сторон не доведёт сделку до конца, — в статье о форме F, на английском в словаре терминов. Если покупаете ради золотой визы, сборы за визу оплачиваются отдельно: см. раздел о том, как подать заявление и сколько это стоит, на английском.

Покупка офф-план

4% вы платите через застройщика. Застройщик обязан в течение 90 дней после подписания договора зарегистрировать вашу покупку в промежуточном реестре, на английском DLD (interim register) через портал Oqood. Поэтому и регистрацию, и сбор за неё часто называют «Oqood» (см. Oqood, на английском). В обращении к застройщикам DLD пишет, что они регистрируют продажу «после того, как покупатель внесёт необходимые сборы (4% стоимости объекта)», а кто платит 4%, определяется «на основании соглашения, заключённого между продавцом и покупателем». Продавец здесь — застройщик. Если застройщик предлагает оплатить часть 4% или все 4%, убедитесь, что это записано в вашем договоре купли-продажи с застройщиком, на английском (SPA).

Мелкие сборы: 20 или 40 AED. DLD берёт 2% с продавца и 2% с покупателя, а также сбор за знания и сбор за инновации по 10 AED, которые, согласно арабской странице DLD, взимаются «за каждый сбор»: если каждая половина 4% считается отдельным сбором, получается 40 AED.

Сборы застройщика: только утверждённые DLD. За регистрацию вашей покупки DLD берёт с застройщика 1 000 AED. Сверх этого закон разрешает застройщику при продаже, перепродаже или любом другом распоряжении объектом взимать только «административные расходы, утверждённые Департаментом». Положение о порядке применения этого закона добавляет, что застройщик не вправе брать с покупателей «какие-либо суммы, кроме утверждённых DLD, за любое распоряжение принадлежащими им объектами недвижимости». До подписания попросите письменный перечень всех сборов.

При выдаче title deed: 540 AED. Это 250 AED за title deed и 250 AED за карту объекта, плюс к каждому из них сбор за знания и сбор за инновации по 10 AED. Если 4% были уплачены при регистрации, повторно их не взимают.

Что в итоге. За объект офф-план стоимостью 2 млн AED: 80 000 AED плюс 20 или 40 AED в первые 90 дней; 540 AED при выдаче title deed; затем депозит и подключение электричества и воды (2 155 AED за квартиру, из них 2 000 AED возвращаются только при продаже) и сервисный сбор. При покупке офф-план комиссию брокера обычно платит застройщик: попросите брокера письменно подтвердить, что вы не платите ему комиссию.

Затем начинаются текущие расходы: сервисный сбор — с даты завершения строительства или передачи ключей, как сказано в вашем договоре, а в некоторых случаях и раньше (см. раздел о расходах, которых нет в цене, на английском). Что ещё добавляется к плану платежей — в разделе о том, что идёт сверх плана, на английском.

Расходы при ипотеке

Страница DLD о регистрации ипотеки на английском и арабском языках; предельные размеры сборов по ипотечным кредитам, установленные Центральным банком ОАЭ (без НДС), и его правила ипотечного кредитования, ст. 4; сводка ключевых условий Mashreq по ипотеке, редакция от 19 июня 2026 г.; страница HSBC об ипотеке для нерезидентов. Прочитано 5 октября 2026 г.
Расход	Сумма
DLD, регистрация ипотеки	0,25% суммы кредита плюс 290 AED за готовый объект: 250 AED за title deed плюс сбор за знания и сбор за инновации по 10 AED к каждому из двух сборов
Регистрационный трасти	4 000 AED плюс НДС (4 200 AED); 5 000 AED плюс НДС за объект офф-план
Предварительное одобрение	Mashreq: 1 050 AED
Комиссия банка за оформление	Устанавливает банк. Mashreq: 1,05% суммы кредита, включая НДС
Оценка	2 625 AED, включая НДС, в Mashreq и в HSBC
Страхование жизни	Mashreq: 0,165% остатка долга в год
Страхование объекта	Mashreq: 0,06% стоимости объекта
Досрочное погашение, полное или частичное	Плата — не больше 1% остатка долга и в любом случае не больше 10 000 AED, плюс НДС; при фиксированной ставке — ещё фактические издержки банка, связанные с досрочным прекращением кредита
Письма банка	Не больше 85 AED за письмо о задолженности (liability letter), 150 AED за справку банка об отсутствии возражений (NOC) и 95 AED за письмо о погашении (clearance letter), плюс НДС

При кредите 1 млн AED на квартиру за 2 млн AED: 2 790 AED в DLD, а в Mashreq 1 050 AED за предварительное одобрение, 10 500 AED за оформление и 2 625 AED за оценку. Всего 16 965 AED — без возможного второго вознаграждения трасти и без страховки.

Второго вознаграждения трасти может не быть. На странице DLD о покупке объекта, заложенного продавцом, сказано: за ипотеку покупателя трасти ничего не берёт, если её регистрируют в день сделки, а если на следующий день — берёт 4 000 AED плюс НДС. Спросите в офисе трасти, относится ли это к вашей покупке.

Кто платит сбор DLD за регистрацию ипотеки. Если не согласовано иное, постановление о сборах возлагает его на сторону, в пользу которой регистрируется право, — то есть на банк. Но условия кредита, которые предложит банк, могут возложить его на вас.

Центральный банк ограничивает одни сборы, но не все. Его таблица предельных сборов по ипотечным кредитам устанавливает потолок для платы за досрочное погашение, за письма банка и для штрафа за просрочку платежа (не больше 700 AED). Для комиссии за оформление и платы за оценку потолка нет, поэтому сравнивайте их в разных банках. При фиксированной ставке правила ипотечного кредитования Центрального банка разрешают банку дополнительно взимать «фактические издержки (на досрочное прекращение кредитов с фиксированной ставкой)». Банк обязан сообщить, можно ли погасить кредит досрочно и какие сборы тогда взимаются: попросите в каждом банке сводку ключевых условий (key facts statement) — краткое описание расходов по кредиту.

Страховщика можно выбрать. Если страховка — обязательное условие кредита, банк должен письменно сообщить её стоимость и предложить вам на выбор не менее трёх одобренных им страховщиков.

Сколько можно взять в кредит. По правилам Центрального банка кредит на недвижимость, купленную офф-план, не может превышать 50% её стоимости. Покупателям, которые живут за рубежом, банки могут давать меньше, чем резидентам: HSBC кредитует их на сумму до 60% стоимости. Какие банки кредитуют покупателей из-за рубежа и на каких условиях — в руководстве об ипотеке в Дубае для нерезидентов, на английском.

При получении ключей

Электричество и вода. DEWA — Управление электро- и водоснабжения Дубая — берёт гарантийный депозит 2 000 AED за квартиру или 4 000 AED за виллу (владелец получает его обратно только при продаже объекта) и 125 AED за подключение (300 AED для счётчиков большой мощности) плюс 30 AED сборов. Если вы сдаёте объект, лицевой счёт открывает арендатор — по номеру регистрации своего договора аренды в Ejari (реестре договоров аренды DLD).

Централизованное охлаждение (district cooling). Если оно есть в здании, компания-поставщик может взять разовую плату за подключение, плату за активацию и депозит. RSB — регулятор, который в Дубае утверждает тарифы на централизованное охлаждение, — ограничивает плату за активацию суммой 200 AED, а депозит — суммой платы за мощность за восемь месяцев; плату за подключение утверждают для каждого поставщика отдельно.

Страховка. Страхование здания входит в сервисный сбор. Страховать ли своё имущество внутри объекта, решаете вы.

Ежегодные расходы владельца

Закон № 6 от 2019 г.; Закон № 26 от 2007 г.; портал u.ae (обновлено 20 января 2026 г.); Муниципалитет Дубая; Указ № 1 от 2015 г. и Указ № 47 от 2024 г.; правила RD10 регулятора RSB (6 февраля 2026 г.). Прочитано 5 октября 2026 г.
Расход	Кто платит и сколько
Сервисный сбор	Владелец (договор аренды может переложить сбор на арендатора, но если тот не заплатит, долг остаётся за владельцем). Сумма: тариф за кв. фут, утверждённый RERA для здания, умноженный на зарегистрированную площадь объекта. Включает страхование здания
Жилищный сбор (Муниципалитет Дубая)	Добавляется к счёту DEWA. Если договор аренды не предусматривает иного, его платит арендатор: 5% годовой арендной платы. Платят его и за объекты, в которых живут владельцы, — исходя из арендной стоимости
Плата за канализацию	Добавляется к счёту DEWA и взимается с того, кто живёт в объекте, по расходу воды: 2 филса (0,02 AED) за галлон в 2026 г., 2,8 филса с 2027 г.
Централизованное охлаждение	Если оно есть в здании: годовая плата за каждую тонну охлаждения (refrigeration ton) выделенной объекту мощности и плата за потреблённое охлаждение. Первая может входить в сервисный сбор: уточните
Электричество и вода	Тот, на кого открыт лицевой счёт DEWA, — за то, что потребил

Сервисный сбор — то, что нужно проверить до покупки. Его рассчитывают исходя из площади вашего объекта, записанной в реестре недвижимости, по тарифу, утверждённому для здания агентством RERA — регулятором при DLD. При тарифе 10 AED за кв. фут за квартиру площадью 1 000 кв. футов придётся платить 10 000 AED в год: это круглое число для примера, а не типичный тариф. Управляющая компания не вправе собирать «какие бы то ни было суммы» без одобрения RERA, а утверждённые тарифы для построенных зданий публикуются в индексе сервисных сборов DLD (Service Charge Index). Для здания, которое ещё не достроено, вам назовут лишь предварительную оценку, а не утверждённый тариф. Неоплаченный сервисный сбор не даёт продать объект: «объектом нельзя распорядиться, пока эти сборы не уплачены». Подробнее о сервисном сборе и доходности от аренды — в разделе о том, почему сервисный сбор — не мелочь, на английском. Как устанавливают сервисный сбор и как узнать утверждённый тариф здания — в руководстве о сервисных сборах в Дубае, на английском.

Если вы сдаёте объект, счёт DEWA вместе с жилищным сбором и платой за канализацию оплачивает арендатор: если договор аренды не предусматривает иного, государственные сборы за пользование объектом платит он. Сервисный сбор остаётся за вами.

Централизованное охлаждение оплачивают по счёту компании-поставщика. Компания Empower, поставщик централизованного охлаждения, например, указывает 750 AED за тонну охлаждения в год и 0,568 AED за тонно-час потреблённого охлаждения. RSB ограничивает плату за потреблённое охлаждение суммой 0,643 AED за тонно-час (включая топливную надбавку), а плату за выставление счёта — суммой 30 AED в месяц. Спросите, входит ли плата за мощность уже в сервисный сбор здания.

Сдача в аренду

Долгосрочная аренда. Каждый договор аренды нужно зарегистрировать в Ejari, на английском — реестре договоров аренды DLD: 177,75 AED через приложение Dubai REST или сайт DLD, 220 AED в офисе трасти. Сдача жилья в аренду на срок больше шести месяцев или арендатору, у которого есть удостоверение личности ОАЭ (Emirates ID), освобождена от НДС. Если физическое лицо владеет недвижимостью лично, арендная плата считается доходом от инвестиций в недвижимость и корпоративным налогом не облагается — при условии, что вы сдаёте объект не в рамках лицензии на предпринимательскую деятельность и такая лицензия для этого не нужна. Брокеру, который нашёл арендатора, или компании, которая занимается сдачей, вы платите столько, сколько с ними договоритесь.

Офис или магазин — другое дело: возможно, вам придётся зарегистрироваться как плательщик НДС в ОАЭ, а после регистрации или с того момента, когда она становится обязательной, арендная плата облагается НДС 5%; если вы живёте за рубежом, см. правило о регистрации ниже.

Посуточная аренда (holiday home). Чтобы сдавать жильё туристам, нужно разрешение Департамента экономики и туризма Дубая (DET): 370 AED за студию или жильё с одной спальней и 300 AED за каждую следующую спальню, но не больше 1 270 AED. Согласно положению 2020 г. о посуточной аренде, разрешение выдаётся на год и может продлеваться. Гости платят туристический сбор Tourism Dirham: 15 AED за спальню в сутки в жилье категории «делюкс» и 10 AED в категории «стандарт»; согласно руководству DET, сбор начисляется за каждую спальню объекта, сколько бы гостей ни жило. Сбор собирает тот, кто сдаёт жильё, и перечисляет его до 15-го числа следующего месяца. Регистрация в системе DET для посуточной аренды стоит 1 520 AED. В мае 2026 г. Дубай объявил о временном освобождении посуточной аренды от сборов за разрешения и лицензии: уточните в DET, какие правила действуют сейчас. Если покупаете объект для посуточной сдачи, проверьте, не запрещает ли её договор купли-продажи (см. Holiday home, на английском в словаре терминов), и прочитайте руководство о сдаче недвижимости в Дубае в аренду из-за рубежа, на английском.

Налоги на посуточную аренду — особый случай. Федеральная налоговая служба ОАЭ (FTA) считает посуточную сдачу жилья по разрешению DET на ваше имя предпринимательской деятельностью, которая ведётся на основании лицензии. Для физического лица — как резидента, так и нерезидента — корпоративный налог применяется, только когда оборот от предпринимательской деятельности за календарный год превысит 1 млн AED. Что касается НДС, освобождение для жилья распространяется на аренду дольше шести месяцев и на арендаторов с Emirates ID, а посуточное жильё, которое работает как сервисные апартаменты (с гостиничным обслуживанием), для целей НДС может вообще не считаться жильём. Если вы не живёте в ОАЭ, порога, ниже которого можно не регистрироваться, для вас нет: закон об НДС обязывает нерезидента зарегистрироваться, как только он продаёт в ОАЭ товары или оказывает там услуги, если уплатить налог за него не обязан никто другой в ОАЭ. Если жильё сдаёт за вас оператор, налоговые последствия зависят от того, на кого оформлено разрешение; прежде чем начинать, посоветуйтесь с налоговым консультантом.

В стране, где вы платите налоги, может облагаться налогом арендная плата, а в Нидерландах — сам объект: см. руководства для покупателей из Германии, на английском, Великобритании, на английском, Ирландии, на английском, Нидерландов, на английском и для граждан США, на английском. Налоговым резидентам России: что Минфин России пишет об аренде жилья за рубежом и что известно о соглашении 2025 г. между Россией и ОАЭ об устранении двойного налогообложения — в нашем пошаговом руководстве, шаг 8 «После переоформления».

Продажа

Постановление о сборах и страницы услуг DLD (регистрация продажи; продажа заложенного объекта — на английском и арабском языках; руководство по электронной NOC); Закон № 6 от 2019 г.; предельные размеры сборов Центрального банка; DEWA. Кто платит сборы при продаже заложенного объекта, DLD не указывает: договоритесь об этом в форме F. Прочитано 5 октября 2026 г.
Расход	Сумма
Регистрационный сбор DLD	2% цены — доля продавца, если договор не предусматривает иного
Справка об отсутствии возражений (NOC)	Для объекта офф-план — справка застройщика; для готового объекта — электронная, через приложение Dubai REST. Застройщик вправе взимать только административные сборы, утверждённые DLD
Сервисные сборы	Должны быть уплачены, иначе продажу не зарегистрируют
Брокер	Сумма, согласованная в форме A, плюс НДС
При ипотеке, в DLD	Регистрация продажи заложенного объекта: 1 000 AED, 20 AED мелких сборов и 525 AED. Снятие ипотеки: 1 290 AED и 315 AED регистратору. Кто их платит, на странице DLD не сказано
При ипотеке, в банке	Плата за досрочное погашение с тем же ограничением, что указано выше; письмо о задолженности и письмо о погашении — не больше 85 и 95 AED соответственно, плюс НДС
Электричество и вода	Депозит DEWA владелец получает обратно при продаже объекта

Справка об отсутствии возражений. Для объекта офф-план DLD прямо указывает: «Перепродажа возможна после получения у застройщика справки об отсутствии возражений». Для готового объекта в зоне фрихолд, по данным страницы DLD о продаже, нужна электронная NOC, которую запрашивают через приложение Dubai REST; в руководстве DLD для инвесторов 2017 г. сказано, что эта справка подтверждает оплату продавцом всех сервисных сборов. Для готовых объектов, сервисные сборы которых выставляются через систему Mollak, на английском, DLD предлагает услугу e-NOC; оформление занимает от трёх до пяти рабочих дней. Спросите в офисе трасти, что нужно для вашего объекта. Закон разрешает застройщикам взимать только административные сборы, утверждённые DLD; опубликованного перечня таких сборов мы не нашли. Вот что два застройщика публикуют о перепродаже до завершения строительства:

Dubai Properties: 5 000 AED административных сборов и 500 AED за предварительную NOC (pre-NOC), когда оплачено не меньше 40% цены и зарегистрировано временное свидетельство о регистрации (Oqood).
Ellington: 5 250 AED за оформление NOC и нового SPA, когда оплачено не меньше 30% цены (для десяти проектов из списка застройщика — 50% цены и следующий взнос).

Для готового объекта руководство DLD 2017 г. называло 500 AED.

При ипотеке первым получает деньги ваш банк. Если вы ещё должны банку, часть денег покупателя идёт на погашение вашего кредита. DLD сначала регистрирует продажу заложенного объекта и завершает её, когда придёт письмо вашего банка о снятии обременения.

Пример в круглых цифрах: 4% делятся поровну, как предусматривает закон, а сборы за продажу заложенного объекта платите вы. NOC и письма банка — сверх этого; депозит DEWA вам вернут.
Продажа за 2 млн AED, остаток долга 800 000 AED, плавающая ставка	AED
Ваша половина 4%	40 000
Брокер, 2% плюс НДС	42 000
DLD и трасти, регистрация продажи заложенного объекта	1 545
DLD и трасти, снятие ипотеки	1 605
Плата банку за досрочное погашение, 1% плюс НДС	8 400
Итого	93 550

Налог с прироста стоимости. В ОАЭ прибыль, которую физическое лицо получает от продажи недвижимости, которой владеет лично (а не через компанию и не в рамках лицензии на предпринимательскую деятельность), считается доходом от инвестиций в недвижимость и корпоративным налогом не облагается; в руководстве FTA в качестве примера приведена продажа жилья. Если вы владеете объектом через компанию или сдаёте его посуточно по разрешению на своё имя, посоветуйтесь с налоговым консультантом до продажи. Ваша страна может облагать эту прибыль налогом (в Нидерландах по нынешним правилам отдельного налога на неё нет): см. руководства для покупателей из Германии, на английском, Великобритании, на английском, Ирландии, на английском, Нидерландов, на английском и для граждан США, на английском. Налоговым резидентам России: как такая продажа облагается налогом в России, мы по официальным источникам не проверяли — уточните это в ФНС России или у налогового консультанта. Подробнее о продаже — в руководстве о продаже недвижимости в Дубае из-за рубежа, на английском.

Что пишут о расходах и как обстоит дело на самом деле

«Закладывайте сверху 7–10%». Для нашей квартиры за 2 млн AED расходы сверх цены составят 4,2% — для покупателя без ипотеки и без брокера, 7,2% — с кредитом 1 млн AED и брокером, которому вы платите 2% плюс НДС. При покупке офф-план, когда брокеру платит застройщик, — около 4%.
«4% — сбор покупателя». По закону он делится поровну, если не согласовано иное. На практике покупатель часто платит его целиком — поэтому всё решает ваш договор.
«Сборы за title deed — 520 AED». Так получается, если читать английскую страницу DLD буквально. Согласно арабской странице, сборы за знания и за инновации по 10 AED начисляются к каждому сбору, поэтому получается 540 AED за title deed после покупки офф-план и 560–580 AED при продаже готового объекта.
«Регистрация ипотеки — 1% суммы кредита». DLD берёт 0,25% суммы кредита плюс 290 AED за готовый объект. А 1% — это комиссия банка за оформление кредита.
«Сбор Oqood — 5 000 AED плюс НДС». Сбор Oqood — это сбор DLD 4% плюс 20 или 40 AED мелких сборов. А 5 000 AED плюс НДС — это вознаграждение трасти за регистрацию ипотеки на объект офф-план.
«NOC стоит от 500 до 5 000 AED». Официально установленного сбора или диапазона мы не нашли. За перепродажу до завершения строительства два застройщика называют суммы выше: 5 500 AED в Dubai Properties и 5 250 AED в Ellington, включая оформление документов.
«Сервисный сбор за год вперёд до передачи ключей». Застройщик или управляющая компания не вправе препятствовать вам во вступлении во владение объектом, чтобы вынудить оплатить сервисные сборы вне установленных законом процедур, и вправе взимать только суммы, одобренные RERA.
«Депозит DEWA возвращается». Владельцу — только при продаже объекта.
«Ни налога на аренду, ни налога при продаже». В ОАЭ это верно для долгосрочной аренды и частной продажи физическим лицом, если ни сдача, ни продажа не ведутся в рамках лицензии на предпринимательскую деятельность и такая лицензия для них не требуется. Посуточная аренда по разрешению DET на ваше имя — предпринимательская деятельность, которая облагается налогом при обороте больше 1 млн AED в год, а ваша страна может облагать налогом и арендную плату, и доход от продажи.

Перед подписанием: пять проверок

Кто что платит — письменно: сбор DLD 4%, вознаграждение трасти и комиссия брокера, если она есть, — в форме F или в SPA и в вашем договоре с брокером.
Сервисный сбор: утверждённый тариф здания, умноженный на зарегистрированную площадь вашего объекта, и выставляется ли счёт за охлаждение отдельно.
Офф-план: все сборы застройщика письменно, платит ли застройщик вашему брокеру и сколько будет стоить NOC, если вы продадите объект до передачи ключей.
При ипотеке: сводка ключевых условий банка — с комиссией за оформление, оценкой, страховкой и платой за досрочное погашение, в том числе при фиксированной ставке, — и список страховщиков, из которых можно выбрать.
Посуточная аренда: не запрещает ли её договор купли-продажи, на кого будет оформлено разрешение DET и кто отвечает за туристический сбор Tourism Dirham и НДС.

Вопросы и ответы

Какие дополнительные расходы бывают при покупке недвижимости в Дубае?

При покупке готового объекта это регистрационный сбор Земельного департамента Дубая (DLD) 4%, который делится поровну с продавцом, если договор не предусматривает иного; 560–580 AED — сборы за свидетельство о праве собственности (title deed) и карту объекта вместе с мелкими сборами; вознаграждение регистрационного трасти — 4 000 AED плюс НДС (2 000 AED плюс НДС, если цена ниже 500 000 AED). Брокеру, которого вы наняли, вы платите сумму, о которой договорились; на вторичном рынке брокерские компании обычно называют 2% цены плюс НДС. С ипотекой добавьте 0,25% суммы кредита плюс 290 AED в DLD и комиссии банка. При покупке квартиры за 2 млн AED без ипотеки и без брокера расходы составят 4,2% цены.

Кто платит сбор DLD 4% в Дубае — покупатель или продавец?

Постановление Исполнительного совета Дубая о сборах делит его поровну между продавцом и покупателем, если они не договорились иначе, а Земельный департамент Дубая (DLD) пишет, что сбор платят так, как договорятся стороны. На практике покупатель часто платит его целиком. Поэтому всё решает договор купли-продажи; пока вы не прочитали свой, закладывайте в бюджет все 4%.

Сколько стоит оформление title deed в Дубае?

Земельный департамент Дубая (DLD) берёт 250 AED за свидетельство о праве собственности (title deed) и 250 AED за карту виллы или квартиры плюс сбор за знания и сбор за инновации по 10 AED к каждому начисленному сбору. Получается 540 AED при выдаче title deed после покупки офф-план и 560–580 AED при продаже готового объекта — в зависимости от того, считаются ли две половины 4% одним сбором или двумя.

Что такое сбор Oqood в Дубае и сколько он стоит?

Это регистрационный сбор Земельного департамента Дубая (DLD) 4% при покупке офф-план плюс сбор за знания и сбор за инновации — всего 20 или 40 AED. Вы платите его через застройщика, который обязан зарегистрировать вашу покупку в промежуточном реестре (interim register) в течение 90 дней после подписания договора. Если договор не предусматривает иного, закон делит 4% поровну между застройщиком и вами, а сверх этого застройщик вправе взимать только административные сборы, утверждённые DLD.

Какие сборы и комиссии платят при ипотеке в Дубае?

Земельный департамент Дубая (DLD) берёт 0,25% суммы кредита плюс 290 AED за готовый объект. Регистрационный трасти берёт 4 000 AED плюс НДС, но на странице DLD о покупке объекта, заложенного продавцом, сказано, что эту плату не взимают, если ваша ипотека регистрируется в день сделки; уточните это в офисе трасти. Банки берут комиссию за оформление (Mashreq указывает 1,05% суммы кредита, включая НДС) и плату за оценку (2 625 AED в Mashreq и в HSBC); к этому добавляется страховка. Плата за досрочное погашение — не больше 1% остатка долга и в любом случае не больше 10 000 AED, плюс НДС; если процент по кредиту фиксированный, банк может дополнительно потребовать возмещения своих издержек, связанных с досрочным прекращением такого кредита.

Сколько стоит NOC в Дубае?

Фиксированного официального сбора мы не нашли: закон разрешает застройщикам взимать только административные сборы, утверждённые Земельным департаментом Дубая (DLD). За перепродажу до завершения строительства Dubai Properties называет 5 000 AED плюс 500 AED, а Ellington — 5 250 AED, в обоих случаях после оплаты минимальной доли цены. Для готового объекта DLD требует электронную справку, которую запрашивают через приложение Dubai REST; что нужно для вашего объекта, спросите в офисе трасти.

Как рассчитывается сервисный сбор в Дубае?

Ваша доля — это тариф за квадратный фут, утверждённый для здания RERA (регулятором рынка недвижимости Дубая), умноженный на площадь вашего объекта, записанную в реестре недвижимости. Управляющие компании не вправе собирать ничего сверх одобренного RERA. Утверждённые тарифы публикуются в индексе сервисных сборов Земельного департамента Дубая (DLD), и пока сборы не уплачены, объект нельзя продать. Платит владелец, даже если объект сдан в аренду.

Нужно ли платить НДС при покупке недвижимости в Дубае?

С цены жилья — нет: перепродажа жилой недвижимости освобождена от НДС, а первая продажа застройщиком в течение трёх лет после завершения строительства облагается НДС 0%. Цена и арендная плата за коммерческую недвижимость облагаются НДС 5%, если продавец или арендодатель зарегистрирован как плательщик НДС или обязан зарегистрироваться. НДС 5% начисляется и на услуги — например, на вознаграждение трасти, комиссии банка и комиссию брокера, зарегистрированного как плательщик НДС.

Нужно ли платить налог с аренды и продажи недвижимости в Дубае?

В ОАЭ корпоративным налогом не облагаются ни арендная плата, которую физическое лицо получает по долгосрочной аренде, ни прирост стоимости при продаже, если человек владеет объектом лично, а не через компанию, и ни сдача, ни продажа не ведутся в рамках лицензии на предпринимательскую деятельность и не требуют её. Посуточная сдача по разрешению Департамента экономики и туризма Дубая (DET) на ваше имя считается предпринимательской деятельностью: корпоративный налог с неё платят, только когда оборот за календарный год превысит 1 млн AED, а на краткосрочное проживание гостей может начисляться НДС. Ваша страна может облагать налогом арендную плату, сам объект или прирост его стоимости.

Связанные руководства

Источники · 51

Следующий шаг

Узнайте все расходы по объекту, который вы рассматриваете

Пришлите объявление или полученное вами предложение. Мы пришлём расчёт всех расходов сверх цены в дирхамах, укажем, кто какой из них платит по договору, и подскажем, что спросить до подписания. Пишите по-русски — ответим на русском.

Пришлите ссылку на объект