Как устроены планы платежей при покупке офф-план в Дубае

Цитаты из законов и документов на английском языке приведены в нашем переводе, а ссылки с пометкой EN ведут на наши руководства на английском языке.

Коротко

• План платежей делит цену на платёж за бронирование, взносы во время строительства, платёж при завершении строительства и, в некоторых планах, взносы после того, как вы получили ключи. Единых обозначений нет: «60/40» может означать 60% до завершения строительства и 40% при его завершении, а может — 60% до передачи ключей и 40% в течение нескольких лет после неё. Спросите, какой вариант ваш.
• Регистрационный сбор Земельного департамента Дубая (DLD) — 4% цены — уплачивается сверх плана. Его взимают, когда застройщик регистрирует вашу покупку, а это должно произойти в течение 90 дней после подписания. Кто его платит, сказано в вашем договоре.
• Взнос, привязанный к этапу строительства, нужно платить, когда этот этап достигнут, а перед оплатой вы можете запросить письмо консультанта проекта. Взнос с фиксированной датой нужно платить в эту дату, как бы далеко ни продвинулось строительство.
• План, привязанный к календарным датам или этапам строительства, не начинается заново, когда вы подписываете договор. Если вы подписываете его через год после старта продаж, взносы, сроки которых уже прошли, могут подлежать уплате в день подписания: в нашем примере это 34% цены вместо 24%.
• Каждый взнос поступает на эскроу-счёт проекта — никогда не на собственный счёт застройщика и не брокеру.
• Если часть цены приходится на период после передачи ключей, ключи вы, как правило, получаете раньше, чем свидетельство о праве собственности (title deed): закон обязывает застройщика зарегистрировать объект на ваше имя после того, как вы «выполнили все свои договорные обязательства». Правила на случай пропущенного платежа не перестают действовать при передаче ключей. После того как DLD направит вам уведомление со сроком 30 дней, застройщик достроенного здания может потребовать уплаты остатка цены либо расторгнуть договор, удержать до 40% цены и вернуть остальное.
• «Беспроцентная» рассрочка значит, что к цене не добавляют процентов. Спросите, какую скидку застройщик дал бы за более раннюю оплату. В нашем примере, где 40% цены выплачиваются в течение двух лет после передачи ключей, скидка 3% цены за оплату этой части при передаче ключей означает, что кредит обходится вам примерно в 7% в год.

Как читать план платежей

План состоит не более чем из четырёх частей, в таком порядке:

1. Платёж за бронирование — при подписании.
2. Взносы во время строительства — в фиксированные даты или по мере того, как здание достигает определённых этапов.
3. Платёж при завершении строительства — когда здание достроено.
4. В некоторых планах — взносы после передачи ключей, ежемесячные или ежеквартальные, в течение года или нескольких лет.

Завершение строительства — это момент, когда здание достроено, а передача ключей — когда вы получаете ключи. Что нужно заплатить, чтобы их получить, сказано в вашем договоре.

Единых обозначений нет, поэтому читайте сам план, а не его название. У одного застройщика «60/40» означает 60% цены во время строительства и 40% при его завершении. В плане с платежами после передачи ключей то же «60/40» может означать 60% до передачи ключей и 40% в течение нескольких лет после неё, а план, в котором после передачи ключей выплачивается 60%, продают как «40/60». В одном случае это крупная сумма, которую нужно внести в один день, в другом — платежи, растянутые на годы. Спросите письменно, что означает каждая цифра.

Что не входит в план: регистрационный сбор DLD 4%, административные сборы застройщика, сборы за title deed и сервисный сбор. О них — ниже.

Все суммы зафиксированы в дирхамах. Доли в плане считаются от цены, указанной в вашем договоре. Если вы зарабатываете в другой валюте, прочитайте раздел «Куда идут деньги».

Ваш план в дирхамах

Выберите пример плана, введите цену и укажите, когда начались продажи по этому плану. Старт продаж важен потому, что взносы, сроки которых уже прошли, могут подлежать уплате при подписании. В калькуляторе видно, сколько и когда нужно заплатить в дирхамах, если вы подписываете договор в этом месяце. Три плана — это придуманные нами примеры, которые показывают, с какими схемами вы столкнётесь; ни один из них не взят у застройщика.

• 60/40, по этапам строительства: 10% при бронировании; пять взносов по 10%, когда готовность здания достигает 20%, 35%, 50%, 65% и 80%; 40% при завершении строительства.
• 50/50, по фиксированным датам: 20% при бронировании; шесть взносов по 5%, раз в пять месяцев; 50% при завершении строительства.
• 40/20/40, с рассрочкой на два года после передачи ключей: 10% при бронировании; три взноса по 10% с интервалом в девять месяцев; 20% при завершении строительства; восемь ежеквартальных взносов по 5% в течение двух лет после передачи ключей. Одни продавали бы такой план как 40/60 (40% до завершения строительства), другие — как 60/40 (60% к передаче ключей).

Даты или этапы строительства

Взнос, привязанный к этапу строительства, нужно платить, когда этап достигнут, а перед оплатой вы вправе попросить подтверждения. Когда застройщик требует оплатить взнос, привязанный к этапу, вы можете запросить письмо утверждённого DLD консультанта проекта о том, насколько продвинулось строительство. Пока этап не подтверждён, инвестор, как пишет DLD, «не обязан платить».

Взнос с фиксированной датой нужно платить в эту дату, как бы далеко ни продвинулось строительство. В примере 50/50 половина цены выплачивается к 30-му месяцу независимо от того, идёт ли стройка по графику или отстаёт на год.

Что закон говорит об этой привязке. Положение о порядке применения закона о промежуточном реестре позволяет покупателю потребовать в суде расторжения договора, если застройщик «отказывается привязать платежи к этапам строительства, предложенным RERA», — регулятором рынка недвижимости при DLD. Это средство защиты в суде, а не повод перестать платить. Мы не нашли правила, которое запрещало бы фиксированные даты или ограничивало сумму, которую застройщик может потребовать до завершения строительства: схему плана определяет ваш договор.

Перед каждым платежом проверяйте, как идёт строительство. Процент готовности проекта указан в сервисе Project Status Enquiry — на сайте DLD, в приложении Dubai REST и в WhatsApp. Сравните этап, указанный в запросе на оплату, с процентом готовности в сервисе.

План, который начался до вас

План, привязанный к календарным датам или этапам строительства, не начинается заново, когда вы подписываете договор. Если вы подписываете его через несколько месяцев после старта продаж, сроки некоторых взносов могут уже пройти. План, в котором месяцы отсчитываются от вашего собственного бронирования, начинается с подписания. Спросите, какой из них ваш.

Возьмём пример 50/50: продажи начались за 12 месяцев до подписания, цена — 1 500 000 AED. Сроки двух взносов уже прошли. Если они подлежат уплате при подписании, в день подписания вы платите 20% за бронирование, два взноса по 5% и сбор 4%: 34% цены, или 510 000 AED. Покупатель, подписавший договор в месяц старта продаж, заплатил в тот день 360 000 AED. Общая сумма та же, меняется только время платежей. В калькуляторе выберите в поле «Старт продаж» значение «12 мес. назад»; переключателем под ним («Взносы, сроки которых прошли») можно выбрать и вариант «Пока не определено» — на случай, если судьба этих взносов ещё не решена.

Спросите письменно до бронирования, что будет со взносами, сроки которых уже прошли.

Покупка у предыдущего покупателя — это перепродажа, и для неё свои правила: согласие застройщика, новая регистрация и сбор DLD. О ней рассказано в нашем руководстве о рисках покупки офф-план.

Что платится сверх плана

Сверх плана придётся оплатить четыре вида расходов: регистрационный сбор DLD 4%, административные сборы застройщика, сборы за title deed и сервисный сбор.

Регистрационный сбор DLD: 4% цены плюс 20 AED. Застройщик регистрирует вашу покупку через портал Oqood в промежуточном реестре (interim register) — реестре DLD для объектов, проданных офф-план, — «в течение 90 дней с даты подписания договора», и DLD присылает вам по электронной почте временное свидетельство о регистрации. По перечню сборов DLD 2% взимаются с продавца и 2% — с покупателя; кто на самом деле их платит, зависит от вашего договора. Если свидетельство не пришло в течение 90 дней, запросите его.

Административные сборы — только те, что утвердил DLD. За регистрацию вашей сделки DLD взимает с застройщика 1 000 AED. Сверх этого закон разрешает застройщику взимать при продаже, перепродаже или ином распоряжении объектом только «административные расходы, утверждённые Департаментом». Попросите письменный перечень всех сборов до подписания.

Когда выдают title deed — при передаче ключей или после последнего взноса: 540 AED за title deed вместе со связанными с ним сборами. До заселения или сдачи объекта в аренду — гарантийный депозит и плата за подключение электричества и воды. И сервисный сбор — с даты завершения строительства или передачи ключей, как сказано в вашем договоре. Суммы, а также решение 2025 г. о том, с какого момента начисляется сервисный сбор, приведены в нашем руководстве о рисках покупки офф-план.

Куда идут деньги

Каждый взнос поступает на эскроу-счёт проекта. В законе об эскроу-счетах сказано: «Платежи покупателей объектов офф-план или лиц, финансирующих проект, вносятся на счёт, открытый у эскроу-агента на имя проекта застройки». Брокер «не вправе зачислять цену на собственный счёт». Перед каждым переводом сверяйте счёт, указанный в вашем договоре, с номером эскроу-счёта, который приложение Dubai REST показывает для проекта. Если для взносов после передачи ключей застройщик даёт вам другой счёт, спросите почему и получите ответ письменно.

Пока проект не одобрен, эскроу-счёта нет. Договор о продаже объекта офф-план в проекте, который власти не одобрили, ничтожен; эскроу-счёт открывают только после того, как регулятор одобрит проект; а DLD пишет, что запускать или объявлять новый проект можно только «после завершения всех регистрационных процедур». Платёж за резервирование объекта до этого момента — агенты по продажам могут называть его «заявкой о намерениях» (expression of interest) — не попадает на эскроу-счёт. Прежде чем что-либо платить, проверьте, есть ли проект в сервисе Project Status Enquiry, и получите условия возврата письменно.

Перевод денег из-за рубежа. Начинайте каждый перевод заблаговременно: больше всего времени занимают проверки в банках, а не сам перевод. О том, как к ним подготовиться, рассказано в нашем руководстве о подтверждении происхождения средств. Если застройщик просит чеки, датированные будущим числом, спросите, можно ли вместо них платить переводами из-за рубежа.

Ваш план зафиксирован в дирхамах, а не в вашей валюте. Если вы зарабатываете не в долларах — например, в рублях, тенге, евро или фунтах, — дирхамы для каждого взноса вы покупаете по курсу дня оплаты, а за три года действия плана курс меняется. Насколько сильно меняется курс евро и фунта, показано в руководствах для покупателей из ГерманииEN, на английском, из ВеликобританииEN, на английском, из ИрландииEN, на английском и из НидерландовEN, на английском. Если вы зарабатываете в долларах, курс не меняется, пока действует привязка дирхама к доллару, но наценка вашего банка остаётся. Подробнее об этом рассказано в нашем руководстве о покупке недвижимости в Дубае для граждан СШАEN, на английском.

О том, как деньги уходят с эскроу-счёта и что происходит, если проект остановлен, рассказано в нашем руководстве о рисках покупки офф-план.

Платёж при завершении строительства

Ещё до подписания решите, за счёт каких средств вы внесёте платёж при завершении строительства. В наших примерах это от 20% до 50% цены, которые нужно внести в один день. Платёж подлежит уплате, когда здание достроено, поэтому, если стройка задерживается, его дата сдвигается.

За счёт собственных средств: спланируйте перевод заранее, как описано выше.

За счёт банковского кредита при передаче ключей: Центральный банк ОАЭ ограничивает кредиты на «недвижимость, приобретаемую офф-план», 50% её стоимости — «независимо от назначения, стоимости или категории покупателя». Для другого жилья, которое покупают иностранцы, лимиты такие: 80% — для первого жилья для собственного проживания дешевле 5 млн AED, 70% — если оно дороже, и 60% — для второго жилья или инвестиционного объекта. В правилах не сказано, когда объект, купленный офф-план, перестаёт считаться таковым, поэтому спросите банк, какой лимит он применит при передаче ключей и какой — если вы будете сдавать объект в аренду. Это потолки, и о том, где вы живёте, в них ничего не сказано. Банки могут давать меньше. Для покупателей, которые не живут в ОАЭ, Mashreq на своей странице для нерезидентов среди основных цифр указывает «до 60%», а в ответах на частые вопросы — 50% рыночной стоимости, тогда как в его сводке ключевых условий (key facts statement) от 19 июня 2026 г. указано до 65%; HSBC даёт таким покупателям «до 60%» стоимости объекта. Сумму кредита банк считает от собственной оценки объекта, а не от вашей цены. Подробнее об этом рассказано в нашем руководстве об ипотеке в Дубае для нерезидентов.

Если вы хотите взять кредит до завершения строительства, банки могут дать не больше 50% стоимости, и сначала вносятся ваши собственные деньги. Подробнее об этом рассказано в нашем руководстве о рисках покупки офф-план.

Запросите у банка предварительное одобрение — именно для этого объекта — до подписания и ещё раз, когда завершение строительства приблизится.

Рассрочка после передачи ключей: когда выдают title deed

Если часть цены приходится на период после передачи ключей, ключи вы, как правило, получаете раньше, чем title deed. В законе сказано, что после завершения проекта застройщик обязан внести его в реестр недвижимости, в том числе «внести проданные объекты на имя покупателей, выполнивших свои договорные обязательства». Застройщик не вправе отказаться зарегистрировать объект на имя покупателя, «при условии, что покупатель выполняет все свои договорные обязательства». До этого регистрировать объект он не обязан, поэтому до последнего взноса ваша покупка, как правило, остаётся в промежуточном реестре.

Застройщик не может быть залогодержателем объекта. Закон Дубая об ипотеке допускает в качестве залогодержателя только «банк либо финансовую компанию или учреждение, надлежащим образом лицензированные и зарегистрированные в Центральном банке ОАЭ для финансирования недвижимости в ОАЭ». Застройщика защищает другое: пока вы не заплатили, он не обязан регистрировать объект на ваше имя, а если вы пропустите платёж, действуют правила, описанные ниже.

Правила на случай пропущенного платежа не перестают действовать при передаче ключей. Они распространяются на любой договор купли-продажи офф-план с застройщиком, а их высшая ступень охватывает проекты с готовностью более 80%, в том числе достроенные здания. Застройщик уведомляет DLD, который даёт вам 30 дней на оплату и пытается урегулировать спор. После этого застройщик может без обращения в суд:

• сохранить договор в силе, удержать уплаченное и потребовать «остаток стоимости по договору», то есть остаток цены, а не только пропущенный взнос;
• попросить DLD продать объект с публичных торгов, чтобы получить причитающееся, а расходы на продажу взыскать с вас; либо
• расторгнуть договор, «удержать до 40% стоимости объекта недвижимости» и вернуть остальное в течение года после расторжения или в течение 60 дней после перепродажи объекта — в зависимости от того, что наступит раньше.

Вы по-прежнему можете обратиться в суд или арбитраж. Если вы рискуете не внести взнос вовремя, поговорите с застройщиком до наступления срока. Вся процедура описана в нашем руководстве о рисках покупки офф-план.

Спросите до подписания:

• Когда выдаётся title deed и кто платит сборы за него?
• Можно ли сдавать объект в аренду до последнего взноса? Если вы собираетесь платить взносы из арендной платы, от этого зависит весь расчёт; учтите и сервисный сбор.
• Можно ли продать объект до последнего взноса и как при продаже погашается остаток?
• Какие санкции договор предусматривает за просроченный взнос и может ли застройщик потребовать весь остаток сразу?

Закон позволил бы банку погасить остаток, но ни одного банка, который это предлагает, мы не нашли. Покупатель объекта, проданного офф-план, может заложить его, пока объект находится в промежуточном реестре. Некоторые банки рекламируют кредиты на платёж при передаче ключей; банк ADIB, например, предлагает «финансирование покупки у застройщика или платежей при передаче ключей». Ни один из проверенных нами банков не предлагает погасить взносы после передачи ключей. Если вам это может понадобиться, спросите банк до подписания.

Чего стоит «беспроцентная» рассрочка

Слово «беспроцентная» значит, что к цене не добавляют процентов, а не то, что кредит ничего не стоит. Застройщик, который ждёт 40% цены два года после передачи ключей, даёт вам эти деньги взаймы. Если кредит чего-то стоит, его стоимость заложена в цену объекта. Чтобы её увидеть, спросите, какую скидку застройщик дал бы за более раннюю оплату.

Возьмём пример 40/20/40 при цене 1 500 000 AED. Последние 40% цены, 600 000 AED, выплачиваются восемью ежеквартальными взносами в течение двух лет после передачи ключей. Если бы застройщик дал скидку за то, чтобы эти 40% были оплачены при передаче ключей, кредит обошёлся бы вам так:

Сравните эту ставку с тем, во сколько вам обошёлся бы банковский кредит, или с тем, что ваши деньги приносят в другом месте. Если застройщик не даёт скидки за более раннюю оплату, кредит бесплатный — при такой цене. Стоимость кредита может быть заложена и в саму цену: узнайте цену того же объекта по плану без платежей после передачи ключей и сравните цену за квадратный фут с ценой в похожих зданиях, где по плану до передачи ключей нужно заплатить больше.

Платить больше и раньше — тоже не бесплатно: во время строительства больше ваших денег вложено в недостроенное здание.

Перед подписанием: вопросы о плане

• Какие взносы привязаны к этапам строительства, а какие — к датам? Что вы пришлёте мне в подтверждение этапа?
• План уже начался? Если сроки каких-то взносов прошли, что подлежит уплате при подписании?
• Что означает каждая цифра в названии плана: последняя часть подлежит уплате при завершении строительства или после передачи ключей и в течение какого срока?
• За какое время меня предупредят о платеже при завершении строительства и что нужно заплатить, чтобы получить ключи?
• Кто платит сбор DLD 4%? Какие административные сборы плачу я и сколько это в дирхамах? Утвердил ли их DLD?
• Какой была бы цена, если платить больше и раньше — при подписании или при передаче ключей?
• На какой счёт поступает каждый платёж, включая платежи после передачи ключей? Это тот эскроу-счёт, который показывает Dubai REST?
• Если я внесу платёж за бронирование до подписания договора купли-продажи, а потом не подпишу договор, когда и как мне его вернут?
• Если часть цены подлежит уплате после передачи ключей, задайте и четыре вопроса из раздела о рассрочке после передачи ключей.
• Если я хочу взять кредит на платёж при завершении строительства: даст ли банк кредит под этот объект человеку в моём положении и сколько?
• Можно ли вносить каждый взнос переводом из-за рубежа?
• После оплаты какой части цены можно перепродать объект до завершения строительства и сколько стоит ваше согласие?

Вопросы и ответы

Читайте также

• Риски покупки офф-план в Дубае: что может пойти не так
• Как подтвердить, откуда у вас деньги
• Чего на самом деле стоит гарантированная доходность
• Расходы при покупке недвижимости в Дубае: что платят сверх цены
• Как купить недвижимость в Дубае из-за рубежа: пошаговая инструкция
• Термины недвижимости в Дубае: что они означают
• Сервисные сборы в Дубае: что платит владелец, кто их устанавливает и как их проверить
• Мошенничество с недвижимостью в Дубае: схемы и проверки, которые их останавливают
• Золотая виза ОАЭ за покупку недвижимости в Дубае
• Есть ли пузырь на рынке недвижимости Дубая?