Сдача недвижимости в Дубае из-за рубежа: долгосрочная или посуточная аренда

Мы — брокерское агентство в Дубае (RERA ORN 62268). Мы получаем комиссию, когда клиент покупает недвижимость через нас, а когда клиент берёт ипотеку через ипотечную компанию, с которой мы работаем, эта компания после выдачи кредита платит нам небольшое вознаграждение за рекомендацию. На том, как вы сдаёте объект, мы ничего не зарабатываем: мы не сдаём недвижимость, не управляем ею и не рекомендуем ни управляющие компании, ни операторов. Каждое правило на этой странице взято из закона или у официального органа, который его устанавливает или публикует: из законов Дубая и ОАЭ, у Земельного департамента Дубая (DLD), Департамента экономики и туризма Дубая (DET), Центра по рассмотрению арендных споров Дубая, Управления электро- и водоснабжения Дубая (DEWA), Центрального банка ОАЭ и Федеральной налоговой службы ОАЭ (FTA). У рыночных цифр указано, кто их опубликовал, а даты приведены в списке источников. Мы прочитали все источники 12 октября 2026 г. Цитаты из документов на английском языке приведены в нашем переводе, а ссылки с пометкой EN ведут на наши руководства на английском языке. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.

Коротко

• Два способа сдавать — два набора правил. Либо арендатор по договору аренды, зарегистрированному в системе Ejari Земельного департамента Дубая (DLD); либо гости на сутки, недели или месяцы в посуточном жилье (holiday home), у которого есть разрешение Департамента экономики и туризма Дубая (DET). Из-за рубежа практичнее всего работать через лицензированную компанию: управляющую компанию для договора аренды, оператора посуточной аренды для гостей.
• Договор аренды связывает вас на весь срок. Ни одна сторона не может расторгнуть его в одностороннем порядке. Арендную плату можно изменить только при продлении, с уведомлением не меньше чем за 90 дней и только в пределах указа Дубая о повышении арендной платы. По окончании договора вернуть квартиру можно, только чтобы продать её, жить в ней самому или поселить родственника первой степени, если у вас нет другого подходящего жилья, либо чтобы снести или отремонтировать её, — с уведомлением за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом.
• Для посуточной аренды нужны лицензия, разрешение на объект и человек в Дубае. Согласно порядку, опубликованному DET, для регистрации владельцу — физическому лицу нужно удостоверение личности ОАЭ (Emirates ID), поэтому, если вы живёте за рубежом и Emirates ID у вас нет, придётся работать через лицензированного оператора. Каждого гостя нужно зарегистрировать в системе DET в течение трёх часов после заезда.
• Сервисный сбор вы платите в любом случае. При долгосрочной аренде арендатор платит за электричество и воду, а также жилищный сбор муниципалитета 5%. При посуточной аренде гости коммунальные счета не оплачивают: их оплачиваете вы, как и мебель, страховку и вознаграждение оператора — по данным портала Property Finder, 15–25% от бронирований.
• 2026 год изменил цифры. После того как в конце февраля началась война с участием Ирана, посуточная аренда потеряла значительную часть клиентов, и в мае Дубай объявил об освобождении от сборов за разрешения и лицензии для посуточного жилья. Арендная плата по новым договорам с февраля снизилась, а при продлении почти не изменилась.
• В нашем примере гости посуточного жилья должны платить около 154 000 AED в год. Если сдать квартиру с одной спальней в Business Bay за 100 000 AED в год, после расходов у владельца останется около 71 000 AED. Чтобы при посуточной сдаче через оператора у него оставалось столько же, гости должны платить за проживание около 154 000 AED в год. За год, закончившийся в сентябре 2026 г., средний объект посуточной аренды в Дубае приносил меньше. Это наши расчёты на основе допущений, приведённых ниже.
• Налоги. В ОАЭ арендная плата физического лица по договору аренды корпоративным налогом не облагается. Посуточная аренда по разрешению на ваше имя считается лицензированной предпринимательской деятельностью и облагается налогом, только когда ваш оборот от предпринимательской деятельности в ОАЭ превысит 1 млн AED в год. Если разрешение оформлено на лицензированного оператора, всё зависит от обстоятельств: спросите налогового консультанта. Ваша страна тоже может облагать арендную плату налогом: см. раздел «Налоги в ОАЭ и в вашей стране» ниже.

Два способа сдавать: сравнение

Долгосрочная аренда

Договор аренды и Ejari

Один договор, и он регистрируется. Для аренды в Дубае используется единый договор аренды DLD; дополнительные условия вносят в дополнение к договору, подписанное обеими сторонами, а условие, противоречащее закону, не действует. Каждый договор аренды и каждое его изменение нужно зарегистрировать в Ejari: 177,75 AED онлайн, 220 AED в офисе трасти по услугам. По единому договору зарегистрировать его обязуется арендодатель; арендатор может начать регистрацию, но арендодатель должен её подтвердить. Зарегистрировать можно и договор сроком меньше года. Когда договор зарегистрирован, DEWA открывает арендатору лицевой счёт за электричество и воду, и арендатор вносит гарантийный депозит DEWA — 2 000 AED за квартиру.

Из-за рубежа. Владелец, который не живёт в ОАЭ, может зарегистрироваться как пользователь системы Ejari по паспорту вместо Emirates ID. DLD пишет, что владелец за рубежом может подтверждать договор через приложение Dubai REST, если контактные данные владельца в DLD актуальны, или назначить представителя управляющей компании, который подпишет за него. Доверенность, подписанная за рубежом, должна быть заверена нотариусом, министерством иностранных дел вашей страны, посольством ОАЭ в этой стране и, наконец, МИД ОАЭ, а затем переведена на арабский язык: см. доверенность и легализацию в нашем словаре терминов. Укажите в ней, на что она выдана (подписание договоров аренды, Ejari, DEWA, депозит арендатора, Центр по рассмотрению арендных споров, DET), установите срок её действия и укажите, кто получает деньги: см. раздел о том, что делать, если вы владеете недвижимостью и живёте за рубежом.

Управляющая компания. Управление чужой недвижимостью в Дубае — лицензируемая деятельность, и управляющая компания бесплатно регистрирует договор с вами в DLD: попросите показать эту регистрацию. Обычное вознаграждение — 5–8% арендной платы за год, пишет портал Property Finder. Дубайская брокерская компания Allsopp & Allsopp публикует 7%, но не меньше 7 000 AED, или 9%, но не меньше 9 000 AED, плюс НДС. Спросите, рассчитывается ли вознаграждение от согласованной или от фактически полученной арендной платы, на какую сумму компания может заказывать ремонт, не спрашивая вас, и сколько она берёт за поиск арендатора и за продление договора. Агенту, который нашёл арендатора, обычно платит арендатор: 5% арендной платы за год, но не меньше 5 000 AED, плюс НДС, пишет Property Finder. DLD пишет лишь, что комиссия определяется договорённостью, а если её нет — сложившимся обычаем.

Арендная плата, депозит и оплата

По новому договору арендная плата — та, о которой вы договоритесь. В Умном индексе арендной платы (Smart Rental Index), который DLD запустил в январе 2025 г., каждое здание отнесено к своему классу с учётом качества постройки, отделки, расположения и услуг. Для нового договора индекс «носит ориентировочный характер и не является обязательным». Среднюю арендную плату для района и площади можно посмотреть в сервисе Rental Index на сайте DLD или в приложении Dubai REST; см. также Умный индекс арендной платы в нашем словаре терминов.

Депозит. Закон разрешает арендодателю брать гарантийный депозит и обязывает вернуть его по окончании договора; если ремонт стоит больше депозита, остальное платит арендатор. Размер депозита закон не устанавливает. На практике это 5% арендной платы за год для квартиры без мебели и 10% — для меблированной, пишет Property Finder. Депозит покрывает только ущерб, который вы можете доказать: в начале каждого договора составляйте акт осмотра с датированными фотографиями и просите арендатора его подписать. Уборка и покраска после выезда арендатора, как правило, по сложившемуся обычаю оплачиваются владельцем, пишет Центр по рассмотрению арендных споров.

Оплата. Способ оплаты закон оставляет на усмотрение сторон договора. Обычно это от одного до четырёх чеков в год, датированных будущим числом, пишет Property Finder. Чек нужно внести на счёт в банке ОАЭ: см. раздел о том, нужен ли счёт в банке ОАЭ. Если арендную плату собирает управляющая компания, договоритесь, как часто она перечисляет вам деньги, на какой счёт и в какой валюте, кто платит за переводы и у кого хранится депозит арендатора. Дирхам привязан к доллару США, поэтому, если вы считаете в другой валюте, ваша арендная плата в ней меняется вместе с курсом доллара. Как меняется курс евро и фунта к дирхаму, показано в руководствах для покупателей из Германии и Великобритании, в разделах о курсе евроEN, на английском и о курсе фунтаEN, на английском.

Кто что платит

• Сервисный сбор: вы, если договор аренды не предусматривает иного; а если арендатор, согласившийся его платить, не заплатит, долг остаётся за вами.
• Электричество, вода, охлаждение и газ: арендатор, если письменно не договорились иначе. Кто платит за кондиционирование, зависит от договора, пишет DLD.
• Жилищный сбор муниципалитета, 5% арендной платы за год, добавляется к счёту DEWA: платит арендатор.
• Обслуживание и ремонт, без которых арендатор не может нормально пользоваться квартирой: вы, если не договорились иначе; арендатор обязан обращаться с квартирой бережно, как обычный разумный человек.
• Государственные сборы за пользование объектом: арендатор, если договор аренды не предусматривает иного.

Повышение арендной платы

Только при продлении и только с уведомлением. Сторона, которая хочет изменить арендную плату или другое условие, должна сообщить об этом другой стороне не позднее чем за 90 дней до окончания договора; если они не договорятся, справедливую арендную плату может установить Центр по рассмотрению арендных споров. Правило действует в обе стороны: при продлении арендатор тоже может попросить снизить арендную плату, с таким же уведомлением. Если никто не возражает, договор продлевается на тех же условиях, на тот же срок или на год — в зависимости от того, что короче.

В пределах указа. По указу Дубая о повышении арендной платы допустимое повышение зависит от того, насколько арендная плата ниже средней для аналогичных объектов по индексу DLD:

Если при продлении арендодатель и арендатор не могут договориться, индекс обязателен.

Как вернуть квартиру

Во время действия договора ни одна сторона не может расторгнуть его в одностороннем порядке — только по взаимному согласию. Требовать выселения можно только по основаниям, перечисленным в законе, среди них: арендная плата не уплачена и через 30 дней после вашего уведомления; субаренда без вашего письменного согласия; незаконное использование; серьёзный ущерб либо иное нарушение договора, не устранённое в течение 30 дней после уведомления. Уведомление направляют через нотариуса или заказным письмом.

Если арендатор хочет съехать досрочно, закон тоже не даёт ему такого права. Если договор не предусматривает иного, досрочное расторжение — вопрос договорённости, пишет DLD. Пропишите это в дополнении: за сколько времени арендатор предупреждает вас и сколько он платит.

По окончании договора оснований для выселения всего четыре. Вы хотите продать квартиру. Квартира нужна для проживания вам самим или вашему родственнику первой степени, а другого подходящего жилья у вас нет. Здание будут сносить. Или объекту нужен ремонт, который невозможно провести, пока в нём живёт арендатор. Для двух последних оснований нужны разрешения или заключение Муниципалитета Дубая. Уведомить арендатора нужно не меньше чем за 12 месяцев до даты, когда он должен съехать, через нотариуса или заказным письмом. Если вы забираете квартиру, чтобы продать, DLD просит доказать, что продажа реальна. Если вы забираете её для собственного проживания или для родственника, сдавать её кому-то другому два года нельзя.

Продажа не прекращает договор аренды с установленным сроком: покупатель получает квартиру вместе с арендатором. Новый владелец не вправе увеличить депозит и должен дать арендатору подтверждение его суммы. Пропишите в договоре купли-продажи — форме F, — как к покупателю переходят уже уплаченная арендатором арендная плата и депозит. Что это значит для покупателя, рассказано в разделе о покупке объекта, сданного в аренду, а что для продавца — в нашем руководстве о продаже недвижимости в Дубае из-за рубежаEN, на английском.

Старые здания. По закону 2026 г. о качестве и безопасности зданий владелец обязан получить сертификат качества и безопасности, когда зданию исполняется 20 лет. Если по отчёту об обследовании сначала нужны работы, жильцы должны выехать в течение трёх месяцев после утверждения отчёта и могут вернуться после работ на прежних условиях арендной платы; в здании, которое не соответствует требованиям, регистрацию договоров аренды могут приостановить.

Если арендатор не платит

Споры между арендодателями и арендаторами рассматривает Центр по рассмотрению арендных споров Дубая (RDC). Пошлина за подачу иска — 3,5% арендной платы за год, но не меньше 500 AED и не больше 20 000 AED, плюс мелкие сборы; исполнение решения о выселении стоит ещё 1% арендной платы за год, но не больше 5 000 AED. Если речь идёт только о неуплаченной арендной плате, вместо полноценного иска можно попросить RDC выдать судебный приказ о взыскании (writ of payment). Для него тоже сначала нужно уведомление через нотариуса или заказным письмом, а стоит он 3,5% взыскиваемой суммы, но не меньше 500 AED и не больше 15 000 AED.

С 2 января 2022 г. чек, возвращённый из-за недостатка средств, сам по себе больше не является преступлением: держатель может сразу обратиться с ним к судье по исполнению, а у RDC есть услуга по неоплаченным чекам за аренду. Из-за рубежа вам понадобится представитель с доверенностью, зарегистрированной в RDC: для иска нужен Emirates ID, а все документы должны быть на арабском языке или иметь официальный перевод на него.

Посуточная аренда

Кто может сдавать посуточно

Лицензия на деятельность и разрешение на каждый объект. Тот, кто регулярно сдаёт жильё посуточно, должен получить лицензию Департамента экономики и туризма Дубая (DET), ранее DTCM; лицензию может получить и физическое лицо, а для каждого объекта нужно собственное разрешение. В руководстве DET описаны два пути: операторы (лицензированные компании) и владельцы — физические лица, у которых может быть одновременно до восьми разрешений. Объект может зарегистрировать на имя владельца его родитель, ребёнок или супруг.

Если вы живёте за рубежом. Положение Дубая 2020 г. допускает для разрешения паспорт владельца или его Emirates ID, но в описании порядка регистрации, опубликованном DET, для владельца — физического лица указана только «копия Emirates ID владельца объекта — физического лица». Если Emirates ID у вас нет, придётся работать через лицензированного оператора. Он регистрируется со своей лицензией на предпринимательскую деятельность и подаёт заявку на разрешение с вашим свидетельством о праве собственности (title deed), копией вашего паспорта и вашим согласием по форме DET. Прежде чем планировать сдавать жильё самостоятельно, уточните в DET, не регистрирует ли он теперь владельцев по паспорту.

Если у вас есть вид на жительство ОАЭ, например золотая виза за недвижимость, у вас есть Emirates ID, и вы можете зарегистрироваться в DET сами: см. наше руководство о золотой визе через недвижимость в Дубае. В любом случае кто-то должен встречать каждого гостя, проверять его документы и регистрировать его в системе DET в течение трёх часов; на практике это значит, что нужен человек в Дубае.

Требования к объекту

• Подходящий объект. Title deed, в котором указано жилое назначение; не гостиничный номер и не гостиничные апартаменты; договор купли-продажи, который прямо не запрещает посуточную аренду. Гостиничные апартаменты сдаются через гостиничного оператора: см. раздел о том, как на самом деле работает гарантия.
• Купили офф-план? Сдавать объект можно только после передачи ключей, а DET требует копию title deed, которую могут выдать только после последнего взноса: см. раздел о рассрочке после передачи ключей.
• Счёт DEWA за объект на имя владельца или лицензиата — того, у кого есть лицензия DET на посуточную аренду.
• Страховка: полис комплексного страхования от страховщика с лицензией в Дубае, покрывающий ущерб, причинённый гостям, на весь срок действия лицензии.
• Умный замок, одобренный SIRA (регулятором Дубая в сфере безопасности), и QR-код объекта от DET под табличкой DEWA у двери.
• Категория — «стандарт» или «делюкс»: её присваивают по контрольному списку DET после осмотра; в обеих категориях обязательно оборудование безопасности: огнетушитель, противопожарное покрывало, аптечка и номера круглосуточных экстренных служб на арабском и английском языках.

Здание. Положение обязывает застройщиков, собственников зданий в совместной собственности и компании, управляющие зданиями, «давать лицензиатам возможность осуществлять деятельность», а по указанию DET управление здания должно пропускать лицензиатов и их гостей и при заселении может посмотреть паспорта гостей. Если управление здания и оператор расходятся во мнениях, DET пишет, что гостя «должны допустить в объект без промедления», а спор урегулировать позже. Если договор купли-продажи запрещает посуточную аренду, объект для неё не подходит: прочитайте свой договор до покупки.

Как это работает

• Каждого гостя регистрируют при заезде и выезде в системе DET Holiday Homes 2.0 в течение трёх часов после заезда, а данные гостей хранят не меньше трёх лет.
• DET разрешает размещать не больше двух взрослых и двух детей младше 14 лет на главную спальню или студию и двух взрослых и одного ребёнка на каждую следующую спальню.
• Сдаётся объект целиком, а не комнаты или койко-места. По закону, принятому в марте 2026 г., использовать объект для совместного проживания нескольких жильцов можно только с отдельным разрешением.
• Номер разрешения — в каждом объявлении, в печати и в интернете.
• Разрешение выдаётся на год. Автоматически оно не продлевается: подать заявку на продление можно за 30 дней до окончания срока, а разрешение, не продлённое за это время, прекращает действие.
• Срок проживания — любой: указ разрешает принимать в посуточном жилье гостей «на ежедневной, еженедельной, ежемесячной или годовой основе», а документ DET о заселении гостя действует до трёх месяцев и может быть продлён.

Сборы и штрафы

Туристический сбор Tourism Dirham собирают с гостей и перечисляют в DET до 15-го числа следующего месяца. По руководству DET, сбор начисляется за каждую спальню объекта за каждые сутки, сколько бы гостей ни жило. За просрочку платежа взимается 10% неуплаченной суммы, но не меньше 1 000 AED.

За посуточную сдачу без лицензии штраф — 5 000 AED, за сдачу объекта без одобрения DET — 2 000 AED; при повторном нарушении в течение года штраф удваивается, вплоть до 100 000 AED.

Оператор

Операторы публикуют своё вознаграждение: Frank Porter — 17% за полное управление, GuestReady — от 18% плюс единовременная плата за подключение; 15–25% от бронирований — диапазон, который называет Property Finder. Мебель оплачивается отдельно: пакеты мебели GuestReady для квартиры с одной спальней стоят от 33 000 AED и включают то, что компания называет обязательными позициями DTCM; одобренный DET умный замок (1 296 AED) и крупная бытовая техника (8 900 AED) стоят отдельно. Пока действует разрешение, вы можете пользоваться квартирой только так, как договорились с оператором; аннулирование разрешения стоит 70 AED. Перед подписанием получите письменные ответы на вопросы:

• на кого оформлено разрешение;
• кто выставляет счета гостям и отвечает за НДС;
• кто платит туристический сбор в DET;
• на кого открыт счёт DEWA;
• когда вы можете пользоваться квартирой сами;
• сколько стоит расторгнуть договор.

Что изменил 2026 год

Посуточная аренда. Война с участием Ирана, начавшаяся 28 февраля 2026 г. (см. раздел о том, как менялись цены с 2021 года), резко сократила число гостей в гостиницах и посуточном жилье. В марте гостиницы Дубая были заполнены на 36%, в августе — на 66%, то есть 89% от уровня годом ранее, показывают данные DET. Во втором квартале выручка на доступный номер (RevPAR) в посуточном жилье Дубая снизилась на 46,5% в годовом выражении, по данным индекса краткосрочной аренды оператора First Class Property Management. По его индексу, в том квартале загрузка составила 47,7% при среднем тарифе 373 AED за сутки, а типичный срок проживания — шесть суток против пяти годом ранее. В начале сентября компания AirDNA, поставщик данных, оценила число забронированных ночей по всем ОАЭ на третий квартал примерно на 13% ниже уровня 2025 г., при меньшем числе объявлений и более высоких тарифах за сутки.

Меры поддержки. 30 марта Дубай разрешил гостиницам отсрочить перечисление туристического сбора Tourism Dirham, который гости платят за каждые сутки, на три месяца с 1 апреля. 2 апреля Дубай сообщил, что меры распространяются на «все гостиничные заведения, включая гостиницы, гостиничные апартаменты и посуточное жильё». 21 мая Дубай объявил об «освобождении от сборов за разрешения и лицензии для посуточного жилья». Он объявил также об освобождении от взимания «туристического сбора Tourism Dirham и сборов с продаж гостиничных номеров и ресторанов», не уточнив, распространяется ли оно на посуточное жильё. Меры действуют от трёх до 12 месяцев; как сказано в сообщении, «сроки каждой инициативы объявит соответствующее государственное ведомство». Сообщения DET о сроках мы не нашли. Уточните в DET или у своего оператора, что вы платите сейчас.

Долгосрочная аренда. Арендная плата по новым договорам с февраля снизилась, а при продлении почти не изменилась. Газета Khaleej Times, рассказывая о новых исследованиях UBP и CBRE, сообщила, что арендная плата по новым договорам на 4,8% ниже февральского пика, а при продлении — на 3,1% выше. Компания fäm Properties по данным DLD установила, что новые договоры в том же здании и на тот же тип квартиры на 15,3% дешевле, чем в январе, а продления — лишь примерно на 1%. Поэтому арендатор, который продлевает договор сейчас, платит больше, чем новый арендатор в похожей квартире.

Одна квартира двумя способами

Квартира. С одной спальней, площадью 750 кв. футов, в Business Bay. При долгосрочной аренде — 100 000 AED в год: по данным портала Bayut, средняя запрашиваемая арендная плата за квартиру с одной спальней среднего класса там составляла 104 000 AED в первом полугодии 2026 г., и с тех пор арендная плата по новым договорам снизилась. Сервисный сбор — 15 AED за кв. фут: Driven Properties указывает для Business Bay 14,75 AED как ориентировочную цифру, без бюджетного года; утверждённый тариф вашего здания есть в индексе сервисных сборов DLD: см. раздел о том, как узнать сбор и как читать результат. Управляющая компания — 7%, но не меньше 7 000 AED, плюс НДС. Оператор — 17% плюс НДС с суммы, оставшейся после доли Airbnb (15,5% для большинства хозяев). Мебель за 33 000 AED и умный замок за 1 296 AED, списываемые за пять лет.

Сколько гости должны платить за сутки. Около 154 000 AED в год — это 843 AED за сутки при загрузке 50%, 702 AED при 60% и 602 AED при 70%, без НДС, туристического сбора Tourism Dirham и платы за уборку.

Долгосрочная аренда тоже влияет на итог. Если арендатор продлевает договор и квартира ни дня не пустует, гости должны платить около 166 000 AED. Если за поиск каждого нового арендатора вы платите месячную арендную плату, — около 142 000 AED. Если квартиру удаётся сдать за 90 000 AED, с месяцем простоя, — около 141 000 AED. При вознаграждении оператора 25% вместо 17% — около 171 000 AED.

В сравнении с тем, что показал рынок. По данным AirDNA, средний объект посуточной аренды в Дубае любой площади за двенадцать месяцев, закончившихся в сентябре 2026 г., принёс около 37 200 USD, или около 136 600 AED, — до расходов хозяина, включая плату за уборку и другие сборы, которые платили гости. По индексу First Class, во втором квартале 2026 г. средний тариф составлял 373 AED за сутки при загрузке 47,7%, что при таком темпе даёт около 65 000 AED в год; тот же квартал годом ранее, до войны, по нашему расчёту на основе опубликованных данных индекса о снижении, дал бы около 121 000 AED. Второй квартал и в обычный год спокойнее зимы. И всё же, по этим цифрам, среднее посуточное жильё в Дубае приносило меньше, чем нужно в нашем примере, — и в 2026 г., и в том квартале до войны. Хорошо управляемое жильё в оживлённом районе в удачный зимний сезон может приносить больше. Долгосрочная аренда приносила деньги и во время войны, а следить за ней из-за рубежа проще.

Налоги в ОАЭ и в вашей стране

Долгосрочная аренда. Если физическое лицо владеет недвижимостью лично, арендная плата считается доходом от инвестиций в недвижимость и корпоративным налогом не облагается — при условии, что вы сдаёте объект не в рамках лицензии на предпринимательскую деятельность и такая лицензия для этого не нужна. Ejari — административная регистрация, а не лицензия.

Посуточная аренда. Федеральная налоговая служба ОАЭ (FTA) считает разрешение DET на ваше имя лицензией: посуточная сдача жилья по нему — предпринимательская деятельность, а предпринимательская деятельность физического лица облагается налогом, только когда её общий оборот за календарный год превысит 1 млн AED. Примера, в котором разрешение оформлено на оператора, в руководстве FTA нет. В нём сказано лишь, что доход, полученный через посредника, например агента или управляющую компанию, «может подпадать» под освобождение для инвестиций в недвижимость «в зависимости от конкретных фактов и обстоятельств».

НДС. Сдача жилья освобождена от НДС, если договор аренды заключён более чем на шесть месяцев или у арендатора есть Emirates ID, но «сервисные апартаменты или аналогичное жильё» (то есть жильё с гостиничным обслуживанием) для этих целей жильём не считаются. По всей видимости, краткосрочное проживание гостей без Emirates ID облагается НДС 5%. Тот, кто не живёт в ОАЭ, обязан зарегистрироваться как плательщик НДС без какого-либо порога, если уплатить налог за него не обязан никто другой в ОАЭ. Кто это — вы или ваш оператор, — зависит от договора: зафиксируйте это письменно и посоветуйтесь с налоговым консультантом.

В вашей стране может облагаться налогом арендная плата, а в Нидерландах — сам объект: см. руководства для покупателей из ГерманииEN, на английском, ВеликобританииEN, на английском, ИрландииEN, на английском, НидерландовEN, на английском и для граждан СШАEN, на английском. Если вы налоговый резидент России, о том, что Минфин России пишет об аренде жилья за рубежом и что известно о соглашении 2025 г. между Россией и ОАЭ об устранении двойного налогообложения, рассказано в нашем пошаговом руководстве, шаг 8 «После переоформления». Все расходы при сдаче в аренду с указанием того, кто их платит, перечислены в разделе о сдаче в аренду нашего руководства о расходах сверх цены.

Смена способа, пустующие месяцы и короткие сроки

Если вы хотите перейти от арендатора к посуточной аренде, придётся ждать окончания договора, и арендатор не обязан съезжать: желание сдавать квартиру гостям не входит в четыре основания, по которым её можно вернуть. Если арендатор остаётся и никто не возражает, договор продлевается. Арендатор всегда может согласиться съехать: договор аренды можно расторгнуть в любой момент по соглашению сторон. Если вы забрали квартиру для собственного проживания, а затем сдаёте её гостям, это считается сдачей другим лицам: закон запрещает это на два года, и арендатор может потребовать компенсацию.

Если вы хотите перейти от посуточной аренды к арендатору, аннулируйте разрешение и зарегистрируйте договор аренды в Ejari.

Короткие сроки. В 2026 г. сроки проживания выросли. По рынку в целом типичный срок всё ещё составлял около шести суток, но у оператора First Class на проживание от 29 суток пришлось почти 70% забронированных ночей в его собственном портфеле. Многократная сдача меблированных квартир приезжим — лицензируемая DET деятельность, каким бы ни был срок проживания; прежде чем вместо разрешения оформлять короткие договоры аренды в Ejari, спросите DET. Проживание гостей без Emirates ID сроком до шести месяцев, по всей видимости, облагается НДС 5%; договор аренды на срок больше шести месяцев от НДС освобождён.

Если квартира пустует, лицевой счёт DEWA арендатора закрывается вместе с договором. Чтобы электричество и кондиционер продолжали работать, откройте счёт на своё имя: владелец вносит гарантийный депозит 2 000 AED, который DEWA возвращает только при продаже квартиры.

Если вы хотите пользоваться квартирой сами. При арендаторе — не раньше окончания договора, затем только с уведомлением за 12 месяцев и только если у вас нет другого подходящего жилья. При операторе — когда позволяет ваш договор.

Что пишут о сдаче в аренду и как обстоит дело на самом деле

• «Чтобы получить разрешение на посуточную аренду, жить в ОАЭ не нужно». Положение допускает паспорт, но, согласно опубликованному DET порядку регистрации, владельцу — физическому лицу нужен Emirates ID; если его нет, придётся работать через оператора.
• «Выселить арендатора, чтобы продать квартиру, нельзя». Можно — по окончании договора, с уведомлением за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом.
• «Забрав квартиру для собственного проживания, сдать её снова можно через год». Для жилья — через два года. Один год предусматривала редакция 2007 г., которую заменил закон 2008 г.
• «НДС с посуточной аренды платят только при обороте больше 375 000 AED в год». Этот порог — для тех, кто живёт в ОАЭ. Тот, кто не живёт, обязан зарегистрироваться без порога, если уплачивать налог за него не обязан никто другой в ОАЭ.
• «На регистрацию гостей даётся 24 часа». В руководстве DET указано три часа.
• «Посуточная аренда приносит вдвое больше долгосрочной». В нашем примере гости должны платить около 154 000 AED в год, чтобы у вас осталось столько же, сколько при сдаче по договору аренды за 100 000 AED; во втором квартале 2026 г. выручка на доступный номер в посуточном жилье упала почти вдвое.
• «Арендная плата в Дубае налогом не облагается». В ОАЭ — да, если это долгосрочная аренда и арендодатель — физическое лицо; но ваша страна может облагать её налогом.

Перед тем как сдавать: двенадцать проверок

Вопросы и ответы

Читайте также

• Расходы при покупке недвижимости в Дубае: что платят сверх цены
• Как купить недвижимость в Дубае из-за рубежа: пошаговая инструкция
• Как подтвердить, откуда у вас деньги
• Мошенничество с недвижимостью в Дубае: схемы и проверки, которые их останавливают
• Термины недвижимости в Дубае: что они означают
• Чего на самом деле стоит гарантированная доходность
• Есть ли пузырь на рынке недвижимости Дубая?
• Сервисные сборы в Дубае: что платит владелец, кто их устанавливает и как их проверить
• Ипотека в Дубае, если вы живёте за рубежом
• Как устроены планы платежей при покупке офф-план в Дубае
• Золотая виза ОАЭ за покупку недвижимости в Дубае
• Риски покупки офф-план в Дубае: что может пойти не так