Может ли иностранец купить коммерческую недвижимость в Дубае?

Мы — брокерское агентство в Дубае с офисом в Business Bay, поэтому одна из статей расходов, которые может нести покупатель, — наша: комиссия брокера. В примере ниже показано, как она влияет на доходность. Каждое правило мы взяли у органа, который его устанавливает, и указываем, где опираемся на кого-то другого; у каждой рыночной цифры указано, кто и когда её опубликовал. Мы прочитали источники 5 и 6 октября 2026 г. Цитаты из документов на английском языке приведены в нашем переводе, а ссылки с пометкой EN ведут на наши руководства на английском языке. Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация.

Коротко

• Да, в зонах фрихолд. Закон Дубая о регистрации недвижимости разрешает иностранцам в районах, которые определил правитель Дубая, владеть недвижимостью на праве полной собственности или иметь на неё права сроком до 99 лет и не делает различий между квартирой, офисом, магазином и складом. Находится ли объект в зоне фрихолд, можно проверить в сервисе Property Status Enquiry на сайте Земельного департамента Дубая (DLD).
• Покупайте объект, зарегистрированный для коммерческого использования. Правило DLD короткое: объекты, зарегистрированные как жилые, нельзя использовать для коммерческой деятельности.
• На своё имя или на компанию. Компания не нужна. Если вы всё же покупаете через компанию, на странице регистрации компаний в DLD названы компании, зарегистрированные в свободной экономической зоне Дубая или Рас-эль-Хаймы; компания, зарегистрированная только за рубежом, не подходит. Арендная плата, которую физическое лицо получает от недвижимости, принадлежащей ему лично, не облагается корпоративным налогом ОАЭ, а арендная плата компании облагается.
• НДС 5% начисляется на цену и на арендную плату, если продавец или арендодатель зарегистрирован как плательщик НДС или обязан зарегистрироваться; именно регистрация позволяет вернуть 5%, уплаченные с цены. Если вы живёте за рубежом, порог регистрации 375 000 AED на вас не распространяется: вы обязаны зарегистрироваться, как только сдадите объект, если только ваш арендатор не компания из ОАЭ, зарегистрированная как плательщик НДС, — тогда налог вместо вас уплачивает она.
• Международный финансовый центр Дубая (DIFC) — отдельная система со своим законом, реестром и правилами аренды и со сбором за переход права собственности 5% вместо 4% DLD.
• Правила Центрального банка ОАЭ об ипотеке касаются только жилья; для коммерческой недвижимости каждый банк устанавливает свои условия. Сводка ключевых условий (key facts statement) Mashreq распространяется и на коммерческую недвижимость: нерезидентам — до 65%, срок — не больше 15 лет.
• Сколько приносит офис: в нашем примере (офис за 2 млн AED в Business Bay при опубликованной средней арендной плате) валовая доходность составляет 7,55%, а чистая — около 5,35% с учётом месяца простоя (когда офис пустует), платы за управление, сервисного сбора и сборов DLD, но без комиссии брокера; если НДС с цены вернуть нельзя, чистая доходность — 5,10%.

Да, в зонах фрихолд и с теми же правами, что и на квартиру

Закон Дубая о регистрации недвижимости 2006 г. оставляет право собственности за гражданами ОАЭ и стран Залива, а также за их компаниями, но разрешает иностранцам «в определённых районах, установленных правителем», владеть недвижимостью на праве полной собственности или иметь на неё право пользования (узуфрукт) или долгосрочной аренды (leasehold) сроком до 99 лет. В положении, которое определяет эти районы, они перечислены по земельным участкам на картах DLD, и ни в одном из двух текстов жильё не отличается от офисов, магазинов или складов: в обоих речь идёт просто о «недвижимом имуществе» (Real Property).

Коммерческие объекты в праве Дубая — обычные объекты недвижимости. Закон Дубая о совместной собственности на недвижимость определяет объект как «квартиру, магазин, офис, склад, этаж, весь земельный участок или его часть, таунхаус или отдельный дом», предназначенный «для жилого, коммерческого, промышленного или любого иного использования», и действует также в свободных экономических зонах. Офис в башне — именно такой объект: он принадлежит вам, а общие части здания принадлежат вам вместе с другими владельцами.

Как проверить объект. Карты к положению не опубликованы вместе с ним на портале законодательства, поэтому проверяйте сам объект: в сервисе Property Status Enquiry на сайте dubailand.gov.ae фрихолд поясняется словами «покупка разрешена гражданам всех стран», а иной вид собственности — словами «покупка разрешена гражданам стран Залива».

И проверьте назначение. «Объекты, зарегистрированные как жилые, нельзя использовать для коммерческой деятельности», — пишет DLD, а назначение объекта нельзя изменить, пока он сдан: «объект должен быть пустым». Квартира, сданная под офис, — не офис. Покупайте объект, который зарегистрирован в DLD как коммерческий, и до подписания получите письменное подтверждение назначения.

Офф-план или готовый объект. Офисы в Дубае чаще всего продаются офф-план: на такие сделки пришлось 65% продаж офисов в первом полугодии 2026 г., по данным Cavendish Maxwell. Закон об эскроу-счетах распространяется на проекты «жилых или коммерческих многоэтажных зданий», поэтому правила эскроу, которые защищают квартиру офф-план, защищают и офис офф-план: см. раздел о том, куда идут ваши деньги нашего руководства о рисках покупки офф-план. Но в сводке ключевых условий Mashreq кредиты на объекты офф-план упоминаются только для жилья, Emirates Islamic кредитует покупку готовых коммерческих объектов, а офис ничего не приносит, пока его не передали и не отделали.

DIFC и свободные экономические зоны

У DIFC своя система недвижимости. Его закон о недвижимости «применяется ко всей недвижимости в юрисдикции DIFC», а «законы Дубая о недвижимости не применяются к недвижимости, регулируемой настоящим законом, если в таком законе прямо не сказано, что он применяется в DIFC». У DIFC свои регистратор и реестр, а также свой сбор: «сбор за переход права собственности рассчитывается по ставке пять процентов (5%)» от цены или от рыночной стоимости, определённой регистратором, если она выше; его платит регистратору покупатель, а при продаже офф-план — застройщик. 4% DLD там не взимаются. Аренда регулируется собственным законом DIFC об аренде, и договор аренды, заключённый более чем на шесть месяцев, нужно регистрировать у регистратора DIFC, а не в Ejari — реестре договоров аренды DLD. О золотой визе рассказано ниже.

Лицензия свободной зоны — не свидетельство о праве собственности (title deed). Свободные экономические зоны выдают лицензии компаниям и сдают им помещения в аренду; само по себе это ничего не говорит о том, можно ли там владеть объектом. Jumeirah Lakes Towers (JLT) — и то и другое: свободная зона DMCC и мастер-комьюнити смешанного назначения, декларация которого предусматривает его регистрацию в DLD по закону о совместной собственности. Свободная зона Джебель-Али (Jafza), напротив, предоставляет свои земельные участки «в краткосрочную и долгосрочную аренду». Прежде чем покупать что-либо в свободной зоне, проверьте объект в сервисе Property Status Enquiry и спросите в администрации зоны, каким компаниям его можно сдавать.

На своё имя или через компанию

На своё имя. Закон не требует компании. Федеральная налоговая служба ОАЭ (FTA) сама описывает «иностранное физическое лицо, которое владеет недвижимостью в ОАЭ лично», а DLD регистрирует продажу покупателям, которые не живут в ОАЭ, по действительному паспорту, как и при покупке квартиры.

Через компанию. В FAQ DLD сказано, что недвижимость в зонах фрихолд можно зарегистрировать на компанию, принадлежащую иностранцам, «если она зарегистрирована в свободной экономической зоне Дубая или в другом эмирате, с которым заключён меморандум о взаимопонимании». На странице регистрации компаний условие сформулировано более узко: «Иностранные компании (должны быть зарегистрированы в свободной экономической зоне Дубая или Рас-эль-Хаймы)». Сначала компания регистрируется в DLD в офисе регистрационного трасти — за 4 000 AED плюс НДС, если у неё есть иностранные акционеры, — сверх вознаграждения трасти за саму сделку. Компании из свободной зоны также нужна справка об отсутствии возражений от администрации своей свободной зоны, чтобы «владеть недвижимостью», а в перечне документов DLD указаны паспорт, вид на жительство и удостоверение личности ОАЭ владельца: если вы живёте за рубежом, спросите в офисе трасти, прежде чем создавать компанию для покупки.

Как выбор влияет на налоги.

• Физическое лицо: арендная плата от недвижимости, принадлежащей лично, — это доход от «инвестиций в недвижимость», который не облагается корпоративным налогом ОАЭ при любой сумме — при условии, что вы сдаёте объект не в рамках лицензии на предпринимательскую деятельность и такая лицензия для этого не нужна. В руководстве FTA к такой недвижимости отнесены «коммерческая недвижимость, шоурумы, склады и складские помещения».
• Компания: по общему режиму корпоративный налог составляет 0% с налогооблагаемой прибыли до 375 000 AED и 9% сверх этой суммы. Компания свободной зоны, которая соответствует условиям режима свободной зоны, облагается иначе: арендная плата от компаний свободной зоны за коммерческую недвижимость в свободной зоне может облагаться по ставке 0%, арендная плата от всех остальных — по ставке 9% без льготы на первые 375 000 AED, а слишком большая арендная плата от объектов за пределами свободных зон может лишить компанию этого режима. Прежде чем покупать через компанию, посоветуйтесь с налоговым консультантом в ОАЭ.
• Иностранная компания, зарегистрированная в свободной зоне, как требует DLD, подпадает под корпоративный налог ОАЭ в отношении арендной платы: доход от недвижимости в ОАЭ, в том числе от аренды, создаёт для неё налоговое присутствие («nexus») в ОАЭ по постановлению Кабинета министров 2025 г., заменившему постановление 2023 г.
• В вашей стране арендная плата и прирост стоимости тоже могут облагаться налогом, как и в случае с квартирой: см. руководства для покупателей из ГерманииEN, на английском, ВеликобританииEN, на английском, ИрландииEN, на английском, НидерландовEN, на английском и для граждан СШАEN, на английском. Если вы налоговый резидент России, о том, что Минфин России пишет об аренде жилья за рубежом и что известно о соглашении 2025 г. между Россией и ОАЭ об устранении двойного налогообложения, рассказано в нашем пошаговом руководстве, шаг 8 «После переоформления». Как продажа объекта облагается налогом в России, мы по официальным источникам не проверяли — уточните это в ФНС России или у налогового консультанта.

Переоформление и сборы

Готовый офис переходит к новому владельцу так же, как квартира: продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи DLD — форму F, — и продажу регистрируют в офисе регистрационного трасти. Если вы не можете присутствовать, за вас может подписать представитель по доверенности.

Сборы примерно те же, что и при покупке квартиры: 4% цены в пользу DLD, которые по постановлению Исполнительного совета Дубая о сборах делятся поровну между продавцом и покупателем, если они не договорились об ином; мелкие сборы; вознаграждение трасти — 4 000 AED плюс НДС (2 000 AED плюс НДС, если цена ниже 500 000 AED). Подробнее об этом рассказано в разделе о покупке готового объекта нашего руководства о расходах сверх цены. Договоритесь в форме F, кто что платит и включён ли НДС в цену. Одно исключение: в том же постановлении указан сбор за регистрацию продажи склада — 10 AED за квадратный метр участка, но не меньше 10 000 AED. На странице DLD о продаже он не упоминается, поэтому спросите в офисе трасти, какой сбор применяется. В DIFC взимается собственный сбор — 5%.

НДС на коммерческую недвижимость: 5% с цены и с арендной платы

FTA формулирует это одной фразой: «Все поставки коммерческой недвижимости облагаются НДС по ставке 5%, и это включает все здания или их части, которые не являются жилыми зданиями». Это относится к продаже — как новых объектов, так и на вторичном рынке — и к арендной плате, если продавец или арендодатель зарегистрирован как плательщик НДС или обязан зарегистрироваться. С жильём иначе: его перепродажа освобождена от НДС, а первая продажа или аренда в течение трёх лет после завершения строительства облагаются НДС 0%.

С цены. Продавец, который зарегистрирован как плательщик НДС или обязан зарегистрироваться, добавляет к цене 5%: для офиса за 2 млн AED это 100 000 AED. Спросите, включён ли НДС в названную вам цену. Если вы покупаете объект вместе с арендатором, задайте консультанту ещё один вопрос: по закону об НДС передача бизнеса или его самостоятельной части налогоплательщику, который продолжает этот бизнес, поставкой не считается.

Возврат. «Владелец коммерческого здания, как правило, может вернуть НДС по расходам, связанным с поставкой коммерческого здания», — пишет FTA. На практике для этого нужно быть зарегистрированным как плательщик НДС.

С арендной платы. Владелец, зарегистрированный как плательщик НДС, добавляет к арендной плате 5%, получает их от арендатора и перечисляет FTA, поэтому пропишите в договоре аренды, что к арендной плате добавляется НДС.

Регистрация. FTA пишет, что «владелец любого нежилого здания» обязан зарегистрироваться, как только стоимость его поставок за двенадцать месяцев превысит 375 000 AED. Добровольная регистрация возможна, когда стоимость облагаемых поставок или облагаемых расходов превышает 187 500 AED, и для этого может хватить самой покупки офиса. Если вы живёте за рубежом, важна другая фраза FTA: «этот порог не применяется к иностранным предприятиям». Закон об НДС обязывает нерезидента зарегистрироваться, если он совершает в ОАЭ поставки «и в государстве нет другого лица, обязанного уплатить причитающийся налог по таким поставкам». Если ваш арендатор — компания-резидент ОАЭ, зарегистрированная как плательщик НДС, то по положению об НДС налог вместо вас уплачивает арендатор, при условии что вы его не начисляете. При любом другом арендаторе вы обязаны зарегистрироваться с первой арендной платы, и то же правило действует при продаже. От того, какой вариант применяется, зависит, сможете ли вы вернуть 100 000 AED: решите это с налоговым консультантом в ОАЭ до подписания.

Ипотека на офис или магазин, в том числе для нерезидентов

Правила Центрального банка ОАЭ об ипотеке с их ограничениями отношения суммы кредита к стоимости объекта определяют ипотечный кредит как «кредит, обеспеченный жилой недвижимостью». Для коммерческой недвижимости решает каждый банк. Вот что публикуют банки:

При ипотеке к расходам добавляются сбор DLD за регистрацию ипотеки и комиссии банка; о них рассказано в разделе о расходах при ипотеке нашего руководства о расходах сверх цены.

Сдача в аренду: арендатор, договор, правила

За пределами DIFC закон Дубая об аренде распространяется на офисы и магазины. Он охватывает недвижимость, сданную «для проживания или для ведения любой коммерческой деятельности, торговли, профессии или иной законной деятельности», и каждый договор аренды нужно зарегистрировать в RERA — регуляторе при DLD — в системе Ejari. Этот раздел — об офисах и магазинах; о жилье рассказано в нашем руководстве о сдаче недвижимости в Дубае в аренду из-за рубежа.

Арендатору нужна лицензия на предпринимательскую деятельность. DLD пишет, что коммерческий договор аренды можно зарегистрировать в Ejari только «на имя организации с действующей лицензией» и что физическое лицо такой договор зарегистрировать не может. Это касается арендатора: владеть объектом и сдавать его вы можете и как частное лицо. На практике ваш арендатор — компания или лицензированный предприниматель.

Договор аренды. Его срок вы согласуете с арендатором; в Ejari регистрируются договоры «на срок от менее чем одного года до 10 лет максимум». По данным портала Bayut, «стандартный срок договора аренды коммерческой недвижимости в Дубае» — один год, а депозит — 5% суммы договора.

Повышение арендной платы ограничено — и в свободных зонах, и в DIFC. Указ Дубая 2013 г. о повышении арендной платы распространяется на «арендодателей — как частных, так и государственных — в эмирате Дубай, в том числе в особых зонах развития и свободных зонах, таких как Международный финансовый центр Дубая». При продлении он разрешает повышение, только если арендная плата более чем на 10% ниже средней по индексу арендной платы DLD, — на 5–20% в зависимости от разницы, и каждая сторона должна уведомить другую об изменении не позднее чем за 90 дней до окончания договора, если стороны не договорились иначе. В индексе арендной платы DLD есть калькулятор для коммерческой недвижимости. Покупая сданный объект, вы покупаете и его арендную плату: попросите договор аренды и сравните арендную плату с индексом.

Когда договор можно прекратить. До окончания срока вы можете требовать выселения, если арендатор не заплатил и через 30 дней после вашего уведомления с требованием об оплате, а также по основанию, которое касается только помещений для бизнеса: арендатор «оставляет помещение незанятым без уважительной причины в течение тридцати (30) дней подряд или девяноста (90) дней с перерывами в течение года». Оба основания действуют, если стороны не договорились иначе. По окончании договора требовать выселения можно, только чтобы снести здание при наличии разрешений; для капитального ремонта, подтверждённого заключением Муниципалитета Дубая; чтобы пользоваться объектом самому или предоставить его в пользование родственнику первой степени, если у вас нет другого подходящего объекта, — тогда вы не вправе сдавать его кому-либо три года; либо чтобы продать его. Уведомить арендатора нужно за двенадцать месяцев через нотариуса или заказным письмом.

Отделка. Офис без отделки (shell-and-core) сдаётся, как пишет Bayut, «без оборудования и мебели», поэтому сначала арендатор его отделывает. Если вы даёте новому арендатору арендные каникулы (месяцы без арендной платы) на время отделки, каждый такой месяц стоит вам двенадцатую часть годовой арендной платы.

От валовой к чистой доходности: один офис, все допущения на виду

Сначала сервисный сбор. За пределами DIFC вы платите сервисный сбор здания пропорционально площади объекта, указанной в реестре недвижимости, а управляющая компания не вправе взимать ничего, что не утвердило RERA. В индексе сервисных сборов DLD (Service Charge Index) указан утверждённый тариф: ищите по номеру title deed или по проекту, назначению (например, офисы) и году. О том, как устанавливается сервисный сбор и как узнать утверждённый тариф здания, рассказано в нашем руководстве о сервисных сборах в Дубае.

Опубликованные средние значения расходятся, поэтому проверьте свою арендную плату. Тот же офис при другой арендной плате:

Гарантия доходности этой арифметики не меняет: если её стоимость заложена в цену, за неё платите вы сами. Подробнее об этом рассказано в разделе о том, чего стоит гарантия, если она заложена в цену нашего руководства о гарантированной доходности.

Если офис нужен вашей собственной компании

«Все компании в ОАЭ должны иметь физический адрес для ведения деятельности», — пишет правительственный портал u.ae, а для лицензии на материке (mainland), то есть вне свободных зон, «необходимо предоставить договор аренды офиса или склада»; «в Дубае договор должен быть зарегистрирован в Ejari». Поскольку коммерческий договор в Ejari должен быть оформлен на арендатора с лицензией, офис, принадлежащий вам лично, обычно сдают вашей компании по зарегистрированному договору аренды. Сведений о том, принимает ли лицензирующий орган вместо этого title deed самой компании, мы в опубликованных источниках не нашли; спросите, прежде чем на это полагаться. Если офис сдан, вы можете забрать его для собственного пользования только по окончании договора на описанных выше условиях; в законе речь идёт о пользовании объектом самим владельцем, поэтому спросите юриста, распространяется ли это на вашу компанию.

Золотая виза и офис

GDRFA Dubai — Главное управление по делам резидентства и иностранцев Дубая — описывает путь через недвижимость как «владение недвижимостью или группой объектов недвижимости в ОАЭ (объект в ипотеке допускается, и это включает все типы недвижимости)» стоимостью не меньше 2 млн AED, подтверждённой справкой DLD о статусе объекта. Ни на одной найденной нами официальной странице коммерческие объекты не исключены. Заявления по-прежнему принимают центры, аккредитованные DLD; по соглашению, о котором объявили 11 апреля 2026 г., услугу передают в систему GDRFA Dubai, но дата передачи не опубликована.

В двух случаях, прежде чем покупать ради визы, спросите письменно. В DIFC: компания Al Tarish, которая управляет одним из этих центров, пишет, что title deed, выданные в DIFC, там не принимают. Через компанию: ICP — федеральное ведомство ОАЭ по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов — требует недвижимость, «зарегистрированную на имя инвестора». О том, что засчитывается и сколько это стоит, рассказано в разделе о том, что засчитывается в 2 млн AED нашего руководства о золотой визе.

Что пишут о коммерческой недвижимости и как обстоит дело на самом деле

• «Согласно закону о недвижимости в ОАЭ, коммерческая недвижимость в зоне фрихолд в Дубае должна быть оформлена на компанию». Такого закона нет. DLD регистрирует продажу покупателям по действительному паспорту, а FTA пишет об иностранных физических лицах, которые владеют недвижимостью в ОАЭ «лично».
• «Доходность от аренды коммерческой недвижимости — от 7% до 10%». Источник не указан, и не сказано, валовая это доходность или чистая. Если считать её валовой, она согласуется с нашим примером, где 7,55% валовой доходности — это 5,35% чистой.
• «Договоры аренды коммерческой недвижимости заключаются на срок от пяти до десяти лет». Срок — тот, о котором вы договоритесь: в Ejari регистрируются договоры сроком до десяти лет, а в руководстве Bayut по аренде стандартным назван один год.
• «Банки могут финансировать от 50% до 75% стоимости объекта» или «до 80%». Ни в одном из этих утверждений не назван банк и не сказано, может ли получить такой кредит нерезидент. В сводке ключевых условий Mashreq указано до 80% для иностранцев, живущих в ОАЭ, и 65% для нерезидентов без разделения по типу недвижимости; два исламских банка публикуют до 70%, не уточняя, для кого.

Перед покупкой: восемь проверок

Вопросы и ответы

Читайте также

• Чего на самом деле стоит гарантированная доходность
• Расходы при покупке недвижимости в Дубае: что платят сверх цены
• Как подтвердить, откуда у вас деньги
• Золотая виза ОАЭ за покупку недвижимости в Дубае
• Риски покупки офф-план в Дубае: что может пойти не так
• Как устроены планы платежей при покупке офф-план в Дубае
• Термины недвижимости в Дубае: что они означают