Сервисные сборы в Дубае: что платит владелец, кто их устанавливает и как их проверить

Мы — брокерское агентство в Дубае (RERA ORN 62268). Мы получаем комиссию, когда клиент покупает недвижимость через нас, а когда клиент берёт ипотеку через ипотечную компанию, с которой мы работаем, эта компания после выдачи кредита платит нам небольшое вознаграждение за рекомендацию. Мы не управляем зданиями и не собираем сервисные сборы. Все правила на этой странице взяты из закона Дубая и материалов органов, которые его применяют: Земельного департамента Дубая (DLD), регулятора рынка недвижимости при DLD (RERA) и Центра по рассмотрению арендных споров Дубая. Тариф на охлаждение — собственный тариф компании Empower, поставщика централизованного охлаждения, а позиция по НДС — позиция правительства ОАЭ. Цифры по отдельным зданиям и районам, а также два практических шага взяты у брокеров, порталов, газеты и юридической фирмы; каждый раз мы называем источник, а все даты указаны в списке источников. Мы прочитали все эти источники 12 октября 2026 г. Цитаты из документов на английском языке приведены в нашем переводе, а ссылки с пометкой EN ведут на наши руководства на английском языке. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.

Коротко

• Платит владелец — каждый год. Закон Дубая о совместной собственности на недвижимость обязывает каждого владельца платить свою долю ежегодных сервисных сборов здания, рассчитанную исходя из площади объекта, записанной в реестре недвижимости. Договор аренды может переложить сборы на арендатора, но если арендатор не заплатит, долг остаётся за владельцем.
• Никто не вправе взимать сумму, которую не утвердило RERA. Управляющая компания составляет бюджет, аудитор, признанный RERA, его проверяет, а RERA его утверждает (до этого RERA может утвердить временный бюджет); только после этого владельцам можно выставлять счета через систему Mollak, которую ведёт DLD.
• Утверждённую сумму можно проверить. В индексе сервисных сборов DLD (Service Charge Index) на сайте DLD или в приложении Dubai REST указаны утверждённые сборы проектов в совместной собственности — по проекту, назначению объекта и году; по данным DLD, услуга предоставляется сразу и доступна всем.
• Сбор зависит больше от здания, чем от района. Опубликованные тарифы — от менее чем 3 AED за кв. фут в год в некоторых комьюнити с виллами до почти 68 AED в Burj Khalifa. В одном и том же районе одна башня может обходиться вчетверо дороже другой.
• Некоторые расходы добавляются сверху. Сборы мастер-комьюнити могут входить в тариф здания отдельной строкой или приходить отдельным счётом, а если здание подключено к централизованному охлаждению (district cooling), компания-поставщик, например Empower, выставляет счёт непосредственно за объект.
• При покупке офф-план сумма сбора — лишь предварительная оценка. Покупатель жилого объекта, внесённый в промежуточный реестр, обязан платить сборы с даты завершения проекта — ещё до перехода права собственности.
• Неуплаченные сборы блокируют продажу. У управляющей компании есть право залога на объект; продать объект нельзя, пока сборы не уплачены, а неуплата может закончиться публичными торгами по решению судьи по исполнению Центра по рассмотрению арендных споров.

Что такое сервисный сбор и что он покрывает

Определение закона. Сервисные сборы — это ежегодные платежи, которые взимаются с владельцев «для покрытия расходов на управление, эксплуатацию, техническое обслуживание и ремонт недвижимости в совместной собственности». Действие закона распространяется на здания и земельные участки, разделённые на объекты или участки для индивидуальной собственности, поэтому под него подпадают и комьюнити с виллами и общими частями, и объекты любого назначения: квартиры, виллы, офисы, магазины.

На что можно тратить эти деньги. Закон перечисляет, на что они могут идти, в том числе: уборка и охрана общих частей, их эксплуатация, обслуживание и ремонт, страхование здания, аудитор, сборы RERA за инспекции, вознаграждение управляющей компании в размере, который устанавливает RERA, и «денежный резерв для покрытия чрезвычайных расходов или замены оборудования и устройств в общих частях», который хранится на отдельном счёте. Страховая премия входит в сервисный сбор. Деньги хранятся на отдельном банковском счёте объекта недвижимости, на который кредиторы управляющей компании не могут обратить взыскание.

Как выглядит разбивка. Портал Bayut опубликовал разбивку сбора одного здания — RP Heights в районе Burj Khalifa — в AED за кв. фут в год; за какой год эти цифры, не указано:

Здесь сбор мастер-комьюнити — строка внутри тарифа здания. В тариф здания входит и самая крупная строка — коммунальные услуги; Bayut не уточняет, что она покрывает, а в здании без отдельного счёта за охлаждение (chiller-free) в неё может входить охлаждение, поэтому уточните это. Строка «Резервный фонд» — это денежный резерв здания, «Общий фонд» — всё остальное.

Кто его устанавливает и кто утверждает

Управляющая компания отвечает за здание и составляет бюджет. В обычных проектах это специализированная компания, которую выбирает RERA; в проектах, признанных крупными, — застройщик; в гостиничных проектах — гостиничная управляющая компания. Пока управляющая компания не назначена, зданием управляет застройщик.

RERA утверждает бюджет после проверки аудитором. Управляющая компания «не вправе взимать с собственников или собирать с них какие бы то ни было суммы» за общие части без одобрения RERA, а RERA утверждает бюджет только после того, как его одобрит признанная RERA аудиторская фирма; до тех пор RERA может утвердить временный бюджет. Для услуги DLD по утверждению бюджета нужны заключение аудитора, оценка не менее трёх тендерных предложений по каждому поставщику услуг и договоры.

Собственники могут знакомиться с бюджетом и задавать вопросы, но решения принимают не они. Когда зарегистрировано 10% объектов, RERA назначает комитет собственников — не более девяти человек из числа собственников, которые сами живут в проекте. Комитет рассматривает бюджеты и передаёт жалобы в RERA, если управляющая компания не ответила на них в течение 14 дней. Сменить управляющую компанию сами собственники не могут; в проектах, где управляющую компанию выбрало RERA, комитет может попросить RERA её сменить. Что такое комитет собственников, объяснено в нашем словаре терминовEN, на английском.

С декабря 2025 г. бюджет можно зафиксировать на три года. DLD утвердил первый фиксированный трёхлетний бюджет сервисных сборов — для мастер-комьюнити Palm Jumeirah, чтобы «стабилизировать сервисные сборы»; глава RERA заявил, что этим могут воспользоваться все компании по управлению комьюнити в Дубае, а возможность утверждать бюджет на год сохраняется. Новый утверждённый бюджет может быть как выше, так и ниже прежнего.

Как рассчитывается ваша доля

Ваша доля — это утверждённый тариф за кв. фут, умноженный на площадь вашего объекта, записанную в реестре недвижимости (Real Property Register) — реестре DLD, а не на площадь из объявления. Если площадь указана в квадратных метрах, умножьте её на 10,764, чтобы получить квадратные футы. Возьмём квартиру с одной спальней площадью 750 кв. футов в здании с утверждённым тарифом 15 AED за кв. фут — это примерно среднее значение Driven для Business Bay: за неё платят 11 250 AED в год. Счета приходят через Mollak; на странице DLD о Mollak говорится о ежеквартальных счетах.

Оплата из-за рубежа. Счета приходят через Mollak, поэтому следите, чтобы для объекта были указаны контактные данные, которыми вы действительно пользуетесь, и спросите управляющую компанию, как можно платить онлайн. Оплачивайте каждый счёт сразу: долг блокирует продажу, а собственник, дело которого дошло до судьи по исполнению, оплачивает ещё и судебные расходы.

Начисляется ли НДС? В руководстве правительства ОАЭ о применении НДС к недвижимости «ассоциации собственников и другие связанные услуги» названы в числе облагаемых НДС услуг, связанных со зданиями. Как именно НДС указан, видно из вашего счёта в Mollak.

Сколько платят в разных зданиях

Официальных данных по районам мы не нашли; в индексе указана утверждённая сумма для каждого проекта. Вот что публикует один брокер, не указывая, к какому бюджетному году относятся его цифры:

Здание важнее района. В одном и том же районе Bayut указывает для RP Heights 16,28 AED, а Driven для Burj Khalifa — 67,88 AED; ни один из них не называет бюджетного года. Engel & Völkers приводит для здания Golden Mile 1 на Palm Jumeirah 14,77 AED за кв. фут, а для здания Belgravia II в JVC — 15,04 AED. По словам Driven, в двух башнях на одной улице сбор может различаться на 20 AED за кв. фут, а сумма зависит от возраста здания, инфраструктуры и системы охлаждения. Поэтому проверяйте здание, которое вам предлагают, а не район.

В комьюнити с виллами платят меньше за кв. фут. По данным Driven, тарифы в таких комьюнити — от 2,44 до 6,24 AED, а для Arabian Ranches, Dubai Hills Estate и The Villa — от 2,44 до 3,50 AED. В примере Bayut из DAMAC Hills 2 строка мастер-комьюнити составляет 2,15 AED из 3,77 AED общего сбора.

Офисы. Надёжных опубликованных данных по районам мы не нашли. Газета Gulf News пишет, что в индексе можно выбрать назначение объекта — офис, жильё или торговое помещение: проверяйте башню, которую вам предлагают. Включён ли сервисный сбор в арендную плату при аренде офиса, зависит от договора аренды; подробнее об этом рассказано в нашем руководстве по офисамEN, на английском.

Что добавляется сверху

Мастер-комьюнити. Главный застройщик комьюнити (мастер-девелопер) может взимать с собственников плату за пользование общей инфраструктурой, и эту плату тоже должно утвердить RERA на основе проверенного аудитором бюджета. В некоторых зданиях эта плата — строка внутри тарифа здания, как в примерах Bayut; спросите продавца или управляющую компанию, не приходит ли ещё и отдельный счёт мастер-комьюнити.

Централизованное охлаждение. Если здание подключено к централизованному охлаждению, компания-поставщик выставляет счёт за объект отдельно. Например, Empower берёт плату за мощность — 750 AED за тонну охлаждения в год — и выставляет счета ежемесячно авансом; в её собственном примере за объект мощностью 6 тонн платят 4 500 AED в год — без учёта платы за потреблённое охлаждение, платы за счётчик и НДС 5%. Некоторые объекты сдают или продают как «chiller-free», без отдельного счёта за охлаждение; спросите, входит ли тогда охлаждение в сервисный сбор, и убедитесь, что не платите за него дважды.

Электричество и вода оплачивает тот, на кого открыт лицевой счёт в Управлении электро- и водоснабжения Дубая (DEWA), — арендатор, если объект сдан. Подробнее об этом рассказано в нашем руководстве о расходах, в разделе о ежегодных расходах владельца.

Если вы сдаёте объект

Если договор аренды не предусматривает иного, сервисные сборы платит владелец; и даже если по договору их платит арендатор, владелец «не освобождается» от обязанности их уплатить, если арендатор не заплатит. В примере из нашего руководства по сдаче в аренду квартира площадью 750 кв. футов в Business Bay сдаётся за 100 000 AED в год, и из этой арендной платы на сервисный сбор уходит 11 250 AED. Плата Empower за мощность — годовая плата за тонну, но счета по ней выставляются ежемесячно авансом, поэтому договоритесь, на кого оформлен счёт за охлаждение, пока объект сдан, и рассчитывайте платить его сами, пока объект пустует. Подробнее об этом рассказано в нашем руководстве о сдаче недвижимости в Дубае в аренду из-за рубежаEN, на английском.

Как узнать сбор и как читать результат

Офф-план: с какого момента вы платите

Застройщик платит сервисные сборы за непроданные объекты, а за проданные — если обещал платить их за покупателя. Что касается покупателей, в октябре 2025 г. Центр по рассмотрению арендных споров сформулировал правовую позицию: покупатель жилого объекта, внесённый в промежуточный реестр, обязан платить сервисные сборы «начиная с даты завершения проекта или с момента неисполнения обязательств по оплате», ещё до перехода права собственности. Поэтому прочитайте пункт о передаче ключей в вашем договоре купли-продажи с застройщиком и не откладывайте приёмку готового объекта, чтобы сэкономить на сборе: это не поможет.

Перед покупкой офф-план попросите у застройщика письменную предварительную оценку сбора и спросите, платит ли застройщик сборы за какой-либо период после передачи ключей, будет ли здание подключено к централизованному охлаждению и в каком мастер-комьюнити оно находится. Предварительная оценка — это не бюджет, который утверждает RERA, и первый утверждённый бюджет может от неё отличаться.

Если вы не платите

Собственник «не вправе отказаться от уплаты» утверждённых сборов. У управляющей компании есть право залога на объект, и объектом «нельзя распоряжаться», пока сборы не уплачены. Если они не уплачены и через 30 дней после письменного уведомления, одобренного RERA, долг можно взыскать в принудительном порядке через судью по исполнению Центра по рассмотрению арендных споров, а судья может назначить продажу объекта с публичных торгов. Чтобы подать требование о взыскании через электронную услугу Центра, нужен исполнительный документ «вместе с уведомлением, выданным системой Mollak». Пени закон не устанавливает, но собственник-должник оплачивает судебную пошлину и расходы на юристов в размере, который определяет судья по исполнению. Вне этих процедур закон не позволяет застройщику или управляющей компании мешать вам получить объект или пользоваться им, чтобы заставить вас заплатить.

Если вы считаете, что сбор начислен неверно

Старые здания

Закон Дубая № 3 от 2026 г. о качестве и безопасности зданий предусматривает, что через 20 лет после выдачи сертификата о завершении строительства здание должно получить сертификат качества и безопасности, а более новые здания должны проходить периодическое обслуживание; в здании в совместной собственности эти обязанности выполняет управляющая компания, «без ущерба для обязанности собственника уплачивать любые сборы, платежи и иные суммы». Закон о совместной собственности не устанавливает размер резерва, и если резерва не хватает, собственников могут с одобрения RERA попросить покрыть расход. Если вы покупаете объект в старой башне, спросите управляющую компанию, каких расходов она ожидает.

Что пишут о сервисных сборах и как обстоит дело на самом деле

• «Сервисный сбор устанавливает застройщик». Не единолично: сначала бюджет, проверенный аудитором, утверждает RERA.
• «Рост сервисных сборов ограничен 5% в год». Такого предела мы не нашли ни в законе, ни в сообщениях DLD. Механизм контроля другой: проверенный аудитором и утверждённый бюджет, а с декабря 2025 г. — ещё и фиксированный бюджет на три года, если его выбрать.
• «Сервисный сбор платит арендатор». Только если это предусмотрено договором аренды, и даже тогда долг остаётся за владельцем, если арендатор не заплатит.
• «Сервисные сборы регулирует Закон № 27 от 2007 г.». Этот закон отменён: его заменил Закон № 6 от 2019 г.
• «В Arabian Ranches сбор — 10–18 AED за кв. фут». Driven указывает 3,08 AED для Arabian Ranches 1 и 2,44 AED для Arabian Ranches 2; её данные по комьюнити с виллами — от 2,44 до 6,24 AED. Диапазон 10–18 AED подходит для квартиры, а не для виллы.
• «Пока идёт спор, можно не платить». Нет: утверждённые сборы нужно платить.

Перед покупкой: восемь проверок

Вопросы и ответы

Читайте также

• Как купить недвижимость в Дубае из-за рубежа: пошаговая инструкция
• Расходы при покупке недвижимости в Дубае: что платят сверх цены
• Мошенничество с недвижимостью в Дубае: схемы и проверки, которые их останавливают
• Золотая виза ОАЭ за покупку недвижимости в Дубае
• Риски покупки офф-план в Дубае: что может пойти не так
• Есть ли пузырь на рынке недвижимости Дубая?
• Dubai property terms, explainedEN, на английском
• Renting out your Dubai property from abroad: a tenant or a holiday homeEN, на английском
• Чего на самом деле стоит гарантированная доходность
• Can foreigners buy commercial property in Dubai?EN, на английском
• Should your company buy its office in Dubai, or rent it?EN, на английском
• Selling your Dubai property from abroadEN, на английском