Термины недвижимости в Дубае: что они означают

Земельный департамент Дубая (DLD)

Также называют DLD, Dubai Land Department

Ведомство правительства Дубая, которое регистрирует недвижимость и все сделки с ней в реестре недвижимости; закон придаёт этому реестру «абсолютную доказательную силу в отношении всех лиц».

Продажа или ипотека не имеют силы, пока они не зарегистрированы в DLD, а незарегистрированная продажа объекта офф-план ничтожна. При DLD работает регулятор рынка — RERA.

RERA (Агентство по регулированию рынка недвижимости)

Также называют RERA

Регулятор рынка недвижимости Дубая, работающий при DLD. Агентство выдаёт лицензии брокерам, застройщикам и другим компаниям в сфере недвижимости, утверждает проекты офф-план и банки, в которых открыты их эскроу-счета, а также рекламу недвижимости и бюджеты сервисных сборов зданий в совместной собственности.

RERA следит за процентом готовности каждого проекта офф-план и рассматривает жалобы на лицензированных брокеров и застройщиков. Договоры аренды с 2019 г. регистрирует DLD.

Dubai REST

Приложение DLD для услуг в сфере недвижимости, которым пользуются владельцы, арендаторы, покупатели, застройщики и брокеры.

В нём есть список лицензированных брокеров и брокерских компаний, а раздел Mashrooi показывает, получил ли проект лицензию и зарегистрирован ли он. По проекту офф-план, в котором вы купили объект, приложение показывает процент готовности, фотографии стройки, номер эскроу-счёта и предстоящие платежи: перед каждым переводом сверяйте этот счёт со счётом в вашем договоре. Владельцы и арендаторы также регистрируют в приложении договоры аренды.

Регистрационный трасти

Также называют Офис трасти

Офис, который регистрирует сделки с недвижимостью от имени DLD; продажа готового объекта регистрируется в офисе регистрационного трасти.

Там продавец и покупатель или их надлежащим образом уполномоченные представители оформляют переход права собственности, а покупателю в электронном виде выдаётся свидетельство о праве собственности (title deed). Сверх сборов DLD уплачивается вознаграждение офиса трасти; по данным DLD, оно составляет 4 000 AED плюс НДС, если цена продажи — 500 000 AED или больше, и 2 000 AED плюс НДС, если цена ниже. Для регистрации договоров аренды и других услуг есть офисы трасти по услугам в сфере недвижимости.

Фрихолд

Право полной собственности на объект без ограничения срока; иностранцы могут владеть недвижимостью в Дубае на этом праве только в районах, которые определил правитель Дубая, — в зонах фрихолд.

В остальных районах закон оставляет право собственности в Дубае за гражданами ОАЭ и стран Совета сотрудничества арабских государств Залива (GCC), компаниями, полностью принадлежащими им, и публичными акционерными обществами. В зоне фрихолд объект можно зарегистрировать и на компанию, принадлежащую иностранцам, если она зарегистрирована в свободной экономической зоне Дубая или в другом эмирате, с которым заключён меморандум о взаимопонимании.

Узуфрукт и лизхолд

Также называют Долгосрочная аренда

Права пользования чужой недвижимостью в течение определённого срока; в районах, которые определил правитель Дубая, закон разрешает иностранцам иметь их «на срок не более девяноста девяти (99) лет».

Они регистрируются в реестре недвижимости DLD, а не в Ejari, как обычная аренда, и их можно продать на оставшийся срок. Мусатаха, как сказано в постановлении Исполнительного совета Дубая о сборах DLD, — это договор «о пользовании и застройке земли другого лица».

Свидетельство о праве собственности (title deed)

Также называют Title deed

Свидетельство DLD о праве собственности, выданное на основании реестра недвижимости; закон придаёт ему «абсолютную доказательную силу при подтверждении прав на недвижимость».

По объекту офф-план его выдают после завершения строительства, когда вы выполнили все обязательства по договору купли-продажи с застройщиком (SPA): при плане с платежами после передачи ключей — обычно после последнего платежа. Сборы DLD за него: 250 AED за само свидетельство, 250 AED за план объекта и 40 AED — сборы за знания и инновации; выдаётся оно в электронном виде. При продаже готового объекта title deed покупателя выдаётся в офисе регистрационного трасти.

Брокер по недвижимости

Также называют Брокер

Лицо с лицензией на посредничество в продаже или аренде недвижимости за комиссию, внесённое в реестр брокеров DLD и имеющее удостоверение брокера, выданное RERA.

Брокерские компании тоже регистрируются, и у каждой есть регистрационный номер офиса (ORN). Брокера или компанию можно найти по имени, номеру мобильного телефона, району или ORN в списке лицензированных брокеров на сайте DLD или в Dubai REST. Брокер без лицензии RERA может лишиться права на комиссию, а при продаже офф-план брокер обязан перечислить цену на эскроу-счёт проекта, а не на свой счёт.

Удостоверение брокера

Профессиональное удостоверение, которое RERA через Trakheesi выдаёт лицензированному брокеру по недвижимости; оно действует столько же, сколько лицензия брокерской компании.

Попросите его показать и сверьте имя со списком лицензированных брокеров на сайте DLD.

Trakheesi

Trakheesi — онлайн-система RERA для лицензий и разрешений в сфере недвижимости: через неё RERA выдаёт профессиональные удостоверения брокеров, регистрирует брокерские компании и выдаёт разрешение с QR-кодом Madmoun, которое нужно каждому объявлению о недвижимости.

В объявлении ищите номер разрешения и QR-код, а у брокера попросите показать удостоверение.

Разрешение на рекламу

Также называют Разрешение Trakheesi, Разрешение на размещение объявления

Разрешение, которое RERA выдаёт через Trakheesi и которое нужно каждому объявлению о недвижимости в Дубае: в печати и в интернете, на платформах и в соцсетях, на выставках и презентациях проектов.

Его номер должен быть указан в объявлении, а с апреля 2023 г. — и его QR-код Madmoun. Чтобы получить разрешение, брокеру нужен договор на маркетинг с владельцем, а застройщик не вправе рекламировать проект офф-план или показывать его на выставках без письменного разрешения DLD. В октябре 2020 г. DLD сообщил, что штрафы за объявления без действующего разрешения «прогрессивные и начинаются от 50 000 AED» и могут дойти до аннулирования лицензии компании.

Madmoun

Madmoun — QR-код DLD для объявлений о недвижимости, который выдаётся вместе с каждым разрешением на рекламу через Trakheesi; он обязателен с 24 апреля 2023 г. и теперь должен быть «во всех объявлениях о недвижимости, визуальных и текстовых».

Отсканировав его, вы увидите, одобрило ли RERA объявление, кто его разместил, утверждённые данные объекта и продан ли объект или сдан ли он в аренду. DLD советует покупателям откликаться только на объявления, в которых есть этот код.

Офф-план

Также называют Продажа офф-план

Объект, который продаётся до завершения строительства; в законе Дубая это называется продажей офф-план.

Застройщик вправе продавать офф-план только после того, как вступил во владение землёй и получил все разрешения на проект, а договор на объект в неутверждённом проекте ничтожен. Ваши взносы поступают на эскроу-счёт проекта, а покупка остаётся в промежуточном реестре, пока здание не достроено и вы не выполнили обязательства по договору купли-продажи с застройщиком (SPA).

Застройщик

Компания, которая строит и продаёт проект; прежде чем вести строительство, она должна быть внесена в реестр застройщиков DLD и получить лицензию.

Главный застройщик комьюнити (мастер-девелопер) развивает целый район — его землю, инфраструктуру и общие объекты, а субдевелопер по договору с мастер-девелопером строит часть района, например одно здание. Правила мастер-девелопера для района — декларация мастер-комьюнити (Master Community Declaration) — являются частью вашего title deed.

Заявка о намерениях (expression of interest)

Также называют EOI

Платёж, которым вы заявляете о своём интересе к объекту до официального запуска проекта — ещё до бронирования и подписания договора купли-продажи.

Пока RERA не утвердило проект, эскроу-счёта, на который можно было бы внести такой платёж, ещё нет: счёт открывают только после утверждения. DLD пишет, что новый проект можно запускать или объявлять только «после завершения всех регистрационных процедур и получения свидетельства об аккредитации», а договор купли-продажи по неутверждённому проекту ничтожен. Прежде чем платить, проверьте проект в сервисе Project Status Enquiry на сайте DLD и получите условия возврата денег в письменном виде. Когда вы бронируете объект в утверждённом проекте, платёж за бронирование входит в цену и поступает на эскроу-счёт.

Договор купли-продажи с застройщиком (SPA)

Также называют SPA

Ваш договор с застройщиком на объект офф-план. Прежде чем начать продажи офф-план, застройщик подаёт в DLD свою типовую форму договора, а подписанный вами SPA он обязан зарегистрировать в течение 90 дней после подписания.

Большую часть того, что для вас важно, определяет SPA, а не закон: план платежей, ожидаемую дату завершения строительства и льготный период, компенсацию за задержку, а также можно ли перепродать объект и когда. Прочитайте эти пункты до подписания.

План платежей

График в вашем договоре купли-продажи с застройщиком (SPA), по которому цена делится на платёж за бронирование, взносы во время строительства, платёж при завершении строительства и, если план предусматривает рассрочку после передачи ключей (post-handover), взносы после получения ключей.

Взнос, привязанный к этапу строительства, подлежит уплате, когда этап завершён, и, по словам DLD, вы можете сначала запросить письмо утверждённого DLD консультанта проекта; взнос с фиксированной датой уплачивается в эту дату. Обозначения вроде «60/40» разные застройщики понимают по-разному: спросите, что означает каждая цифра. Регистрационный сбор DLD 4% уплачивается сверх цены.

Эскроу-счёт

Банковский счёт, который открывают на имя проекта в утверждённом RERA банке и на который поступает каждый взнос в счёт цены объекта офф-план; по закону деньги на нём «предназначены исключительно для строительства этого проекта застройки».

Кредиторы застройщика не могут обратить на него взыскание, и у каждого проекта он свой. Деньги на нём не заморожены до передачи ключей: банк платит подрядчикам и консультантам по мере того, как этапы строительства завершены и проверены. Вы вправе видеть записи о своих платежах и запрашивать их копии.

Oqood

Oqood — онлайн-портал DLD для застройщиков (Real Estate Developers Portal), в котором застройщик регистрирует каждую продажу офф-план в промежуточном реестре.

Застройщик обязан сделать это в течение 90 дней после подписания договора купли-продажи с застройщиком (SPA), после чего DLD присылает вам по электронной почте временное свидетельство о регистрации, которое брокеры и застройщики часто называют «Oqood» или pre-title deed. «Сбор Oqood» — это регистрационный сбор DLD: 4% цены плюс 20 AED. Кроме того, DLD взимает с застройщика 1 000 AED, а любой другой сбор, который застройщик берёт с вас, должен быть утверждён DLD.

Промежуточный реестр

Также называют Interim register, Временный реестр недвижимости

Реестр DLD для продаж офф-план, в котором продажа объекта и любая его перепродажа учитываются, пока объект не перейдёт в реестр недвижимости.

Продажа или перепродажа объекта офф-план, не внесённая в этот реестр, ничтожна. Когда ваш SPA зарегистрирован, DLD присылает вам по электронной почте временное свидетельство о регистрации; если оно не пришло в течение 90 дней после подписания, запросите его, а если застройщик так и не зарегистрировал продажу, вы можете сами подать в DLD заявление о регистрации. После завершения проекта объекты покупателей, выполнивших свои обязательства, переходят в реестр недвижимости, и на них выдаётся title deed.

Регистрационный сбор DLD (4%)

Также называют Сбор за переход права собственности

Сбор, который DLD взимает за регистрацию продажи недвижимости: 4% цены плюс 20 AED.

По постановлению Исполнительного совета Дубая о сборах DLD 4% делятся поровну между продавцом и покупателем, если они не договорились иначе, а на страницах услуг DLD указано по 2% с каждого; DLD пишет, что сбор уплачивается так, как договорились продавец и покупатель, поэтому всё решает ваш договор. При покупке офф-план сбор взимается, когда застройщик регистрирует ваш SPA, а при покупке готового объекта — в офисе регистрационного трасти, где сверх него уплачиваются сборы за title deed и план объекта, а также вознаграждение трасти. При перепродаже сбор уплачивается снова — с цены перепродажи.

NOC (справка об отсутствии возражений)

Также называют NOC

NOC — письменное согласие застройщика на перепродажу объекта в его проекте; без такого согласия DLD не зарегистрирует продажу.

Об объектах офф-план DLD пишет прямо: «Перепродажа возможна после получения у застройщика справки об отсутствии возражений». Для готового объекта в зоне фрихолд DLD требует электронную NOC застройщика, выданную через Dubai REST. Закон разрешает застройщику взимать при продаже или перепродаже только «административные расходы, утверждённые Департаментом»; когда застройщик выдаёт NOC и какую часть цены нужно для этого оплатить, определяет ваш договор. NOC называют и другие согласия, например справку владельца об отсутствии возражений, которая нужна арендатору, чтобы зарегистрировать договор аренды в офисе трасти.

Переуступка

Также называют Перепродажа до передачи ключей, Перепродажа офф-план

Продажа вашего объекта офф-план или ваших прав по договору купли-продажи с застройщиком (SPA) новому покупателю до завершения строительства.

Для переуступки нужна NOC застройщика, а саму сделку необходимо внести в промежуточный реестр: незарегистрированная перепродажа ничтожна. С новой продажи уплачивается сбор DLD 4% от её собственной цены. Можно ли перепродать объект вообще и какую часть цены нужно для этого сначала оплатить, определяет ваш договор; правила DLD или RERA, которое устанавливало бы минимум, мы не нашли.

Просрочка платежа (статья 11)

Также называют Статья 11

Статья 11 закона Дубая о продажах офф-план, изложенная в новой редакции в 2020 г., определяет, что происходит, если покупатель пропустил платёж или не выполнил другое обязательство по договору купли-продажи офф-план.

Застройщик уведомляет DLD, который даёт вам 30 дней на исполнение обязательства и пытается урегулировать спор. Только после этого, когда DLD выдал документ, который подтверждает соблюдение этой процедуры и процент готовности проекта, рассчитанный по стандартам RERA, застройщик может действовать без суда в следующих пределах: при готовности выше 80% — сохранить договор в силе и потребовать уплаты остатка цены, добиться продажи объекта с публичных торгов или расторгнуть договор и удержать до 40% цены; от 60% до 80% — расторгнуть договор и удержать до 40%; ниже 60%, если работы начались, — до 25%. Всё, что превышает эти суммы, должно быть возвращено в течение года после расторжения договора или в течение 60 дней после перепродажи объекта — в зависимости от того, что наступит раньше. Если работы так и не начались по причинам, не зависящим от застройщика, и не по его небрежности, или RERA окончательным решением отменило проект, застройщик обязан вернуть все платежи. Мера, принятая в обход этой процедуры, ничтожна, и вы по-прежнему можете обратиться в суд или арбитраж.

Under cancellation (в процессе отмены)

Under cancellation — статус проекта офф-план, вопрос об отмене которого рассматривается, но решение ещё не принято: как пишет DLD, «на этом этапе проект ещё не отменён».

Принятие решения «может занять не менее трёх месяцев», и пока RERA не отменило проект, процедура возврата денег не начинается. Положение о порядке применения закона о промежуточном реестре обязывает RERA уведомить застройщика, но не обязывает никого сообщать покупателям, поэтому перед каждым платежом проверяйте свой проект в сервисе Project Status Enquiry на сайте DLD. Если вы видите этот статус, получите консультацию, прежде чем платить снова.

Отмена проекта

Решение RERA отменить проект офф-план на основании мотивированного технического заключения, например потому, что застройщик без уважительной причины не начал строительство, допустил грубую небрежность или обанкротился.

Застройщик может в течение семи рабочих дней подать возражение в RERA, а затем обжаловать отмену в Специальном трибунале по незавершённым и отменённым проектам недвижимости; когда отмена становится окончательной, все платежи должны быть возвращены. Положение о порядке применения закона о промежуточном реестре отводит эскроу-банку 14 дней на возврат денег, а застройщику — 60 дней на покрытие недостающей суммы, если RERA не продлит этот срок. Окончательно отменённый проект ликвидирует трибунал, который удовлетворяет требования покупателей за вычетом расходов на ликвидацию; DLD пишет, что у ликвидации нет фиксированного срока и что покупателям выплачивают деньги «полностью или пропорционально, в зависимости от суммы на счёте». Незавершённый проект трибунал может вместо этого передать для завершения другому застройщику. Решения трибунала не подлежат обжалованию в обычном порядке.

Сертификат о завершении строительства

Документ, которым орган, выдающий разрешения на строительство, подтверждает, что проект завершён.

С его выдачей закон связывает следующие последствия: застройщик должен зарегистрировать проект и объекты покупателей, выполнивших свои обязательства, в реестре недвижимости; эскроу-банк удерживает 5% средств на счёте; начинает течь десятилетний срок ответственности застройщика за дефекты несущих конструкций. Завершение строительства — не передача ключей: завершение — это когда здание готово, а передача ключей — когда вы получаете ключи.

Передача ключей

Передача ключей — день, когда застройщик передаёт вам ключи от готового объекта.

Законы Дубая о продажах офф-план не устанавливают ни даты передачи ключей, ни компенсации за задержку: и то и другое определяет ваш договор купли-продажи с застройщиком (SPA), а если задержка становится серьёзной, вы можете потребовать в суде расторжения договора. После выдачи сертификата о завершении строительства застройщик не вправе отказаться передать или зарегистрировать объект покупателя, который выполнил все обязательства по договору, даже если покупатель должен ему деньги по другим основаниям. Не вправе он и закрывать вам доступ к объекту в обход предусмотренных законом процедур, чтобы заставить вас уплатить сервисные сборы.

Приёмка объекта (snagging)

Осмотр готового объекта для выявления дефектов до передачи ключей или при ней, а также список недостатков, которые вы затем просите застройщика устранить.

Недостатки, обнаруженные позже, подпадают под гарантийную ответственность застройщика. Если из-за существенных строительных дефектов объект окажется непригодным для использования, вы можете потребовать в суде расторжения договора.

Гарантийная ответственность застройщика

Установленная законом обязанность застройщика устранять дефекты здания или комьюнити в совместной собственности после передачи ключей: один год — для инженерных систем, десять лет — для несущих конструкций.

Застройщик обязан ремонтировать или заменять неисправные инженерные системы — например, механическое и электрическое оборудование, сантехнику и канализацию — в течение одного года со дня передачи ключей (со дня выдачи сертификата о завершении строительства, если вы не приняли объект), а устранять дефекты несущих конструкций — в течение десяти лет со дня выдачи сертификата о завершении строительства. Соглашение, заключённое после вступления закона в силу в конце 2019 г. и противоречащее этим правилам, ничтожно.

Гарантийное удержание на эскроу-счёте

Часть средств каждого эскроу-счёта в размере 5%, которую банк обязан удерживать после того, как застройщик получил сертификат о завершении строительства; её выплачивают застройщику через год после регистрации объектов на имя покупателей.

DLD описывает это удержание как обеспечение устранения дефектов, обнаруженных при завершении строительства или в течение года после передачи ключей.

Чистая площадь

Рассчитанная по методике DLD площадь объекта, которую DLD вносит в реестр; официальная единица площади в DLD — квадратный метр.

Сервисный сбор начисляется на площадь, указанную в реестре недвижимости. Если площадь готового объекта более чем на 5% меньше чистой площади, указанной в вашем договоре купли-продажи с застройщиком (SPA) и в плане, застройщик обязан выплатить вам компенсацию исходя из цены по договору; по положению о порядке применения закона о промежуточном реестре он не вправе брать плату за дополнительную площадь, если договор этого не предусматривает. Спросите, исходя из какой площади рассчитаны ваша цена за квадратный фут и ваш сервисный сбор.

Форма A

Также называют Договор A

Форма A — стандартный договор DLD между продавцом и брокерской компанией, которая занимается маркетингом объекта.

В руководстве регулятора сказано: «Договор A: соглашение о маркетинге объекта между продавцом и брокерской компанией». Брокеры обязаны пользоваться электронными договорами DLD, и брокеру нужен этот договор на маркетинг с владельцем, чтобы получить разрешение на рекламу объекта.

Форма B

Также называют Договор B

Форма B — стандартный договор DLD между покупателем и брокером, который подбирает для него объект: «соглашение о намерении приобрести объект между покупателем и брокером по недвижимости».

Впишите в неё размер комиссии. Закон оставляет размер комиссии на усмотрение сторон, а если в договоре он не указан, применяется обычай.

Форма F

Также называют Договор F, MOU

Форма F, которую также называют MOU, — стандартный договор купли-продажи DLD между продавцом и покупателем: «соглашение о продаже объекта между продавцом и покупателем».

В ней фиксируются согласованные условия, в том числе гарантийный депозит — обычно около 10% цены — и то, что происходит с депозитом, если одна из сторон не завершит сделку; прочитайте этот пункт до подписания. Если возникает спор и обе стороны обращаются через Trakheesi, RERA пытается урегулировать его мирно; иначе спор решает суд.

Банковский чек (manager’s cheque)

Чек, который банк ОАЭ выписывает за счёт собственных средств, а не со счёта клиента; это принятый в ОАЭ аналог банковской тратты.

DLD принимает его в числе способов оплаты своих сборов в офисе регистрационного трасти. Если продавец действует через представителя по доверенности, то, по сообщениям юридических фирм Дубая, циркуляр DLD от июля 2025 г. требует, чтобы цена уплачивалась банковским чеком на имя владельца, указанного в title deed, а представителю — только при определённых условиях. Покупая готовый объект из-за рубежа, заранее выясните, как деньги дойдут до продавца: для банковского чека деньги должны вовремя оказаться на счёте в банке ОАЭ.

Недвижимость в совместной собственности

Термин законодательства Дубая для здания или разделённого на участки комьюнити, где объекты принадлежат разным владельцам, а некоторые части находятся в общем пользовании.

Части здания, общие для всех владельцев, — например, несущие конструкции, вестибюли и лифты — называются общими частями, а общие пространства целого мастер-комьюнити — например, улицы, сады и пляжи — общей инфраструктурой. За общие части владельцы платят сервисные сборы, а за общую инфраструктуру — плату за пользование ею.

Положение об управлении зданием

Свод правил здания в совместной собственности: как обслуживаются его общие части и как владельцы делят расходы.

Для целого мастер-комьюнити мастер-девелопер выпускает декларацию мастер-комьюнити (Master Community Declaration) — утверждённые RERA правила застройки и эксплуатации комьюнити. Оба документа являются частью title deed и обязательны и для владельцев, и для арендаторов. Существенные изменения несущих конструкций или внешнего вида объекта требуют согласия мастер-девелопера, DLD и органа, выдающего разрешения на строительство. Попросите оба документа до покупки.

Сервисный сбор

Ежегодный сбор, который владельцы платят за управление, эксплуатацию, обслуживание и ремонт здания в совместной собственности; аналогичный платёж за общую инфраструктуру мастер-комьюнити называется платой за пользование общей инфраструктурой.

Ваша доля рассчитывается исходя из площади объекта, указанной в реестре недвижимости. Ни одна управляющая компания не вправе собирать «какие бы то ни было суммы» без одобрения RERA, а RERA утверждает бюджет только после того, как его одобрит признанная RERA аудиторская фирма, хотя до этого может утвердить временный бюджет. За непроданные объекты платит застройщик. Утверждённые сборы существующих зданий публикуются в индексе сервисных сборов DLD (Service Charge Index); по объекту офф-план названная вам сумма — лишь предварительная оценка.

Mollak

Mollak — система DLD для зданий в совместной собственности: в ней регистрируются управляющие компании, их договоры и аудиторы, утверждаются бюджеты сервисных сборов и владельцам выставляются счета.

Платите сервисные сборы только по счёту из Mollak и только теми способами оплаты, которые в нём указаны: DLD пишет, что управляющие компании не вправе требовать сборы, не утверждённые RERA.

Управляющая компания

Признанная RERA компания, которая отвечает за здание или комьюнити в совместной собственности: за обслуживание, уборку, охрану, страхование и счёт сервисных сборов.

В обычных зданиях, не относящихся ни к крупным, ни к гостиничным проектам, её выбирает и заключает с ней договор RERA; в крупных проектах управлением занимается застройщик — сам или через управляющую компанию, утверждённую RERA; в гостиничных проектах есть гостиничная управляющая компания. Сервисные сборы она хранит на отдельном банковском счёте, на который её кредиторы не могут обратить взыскание. Ассоциации собственников, предусмотренные законом 2007 г., были упразднены в 2019 г., когда этот закон утратил силу; их права и обязанности перешли к управляющим организациям.

Комитет собственников

Комитет, в который входят не более девяти собственников, которые сами живут в здании; RERA назначает его, когда не менее 10% объектов здания в совместной собственности зарегистрированы на имя их владельцев, и комитет представляет собственников перед управляющей компанией и RERA.

Он рассматривает бюджеты на обслуживание и передаёт в RERA жалобы собственников, если управляющая компания не рассмотрела их в течение 14 дней. Члены комитета должны жить в здании, поэтому владелец, который живёт за рубежом, войти в комитет не может.

Удостоверение личности ОАЭ (Emirates ID)

Также называют Emirates ID

Удостоверение личности ОАЭ для резидентов страны.

Чтобы купить недвижимость в Дубае, оно не нужно: при покупке офф-план и при продаже готового объекта DLD принимает у покупателей, которые не живут в ОАЭ, действительный паспорт.

Золотая виза

Также называют Золотой вид на жительство, Golden Visa

Десятилетний вид на жительство в ОАЭ без спонсора, который иностранец может получить, в частности, если владеет недвижимостью в ОАЭ стоимостью не менее 2 млн AED.

Засчитывается один объект или несколько, если они полностью принадлежат вам. По федеральным правилам объекты офф-план от одобренного застройщика и недвижимость, купленная в кредит одобренного банка, засчитываются по полной стоимости, но на двух страницах ведомств Дубая речь идёт об оплаченных 2 млн AED: если виза — одна из причин покупки, сначала уточните это письменно. По условиям GDRFA Dubai (Главного управления по делам резидентства и иностранцев Дубая) на время действия визы на объект накладывается обременение (блокировка в реестре), заявление подаётся лично в Дубае. На налоги в вашей стране виза не влияет.

Доверенность

Письменное уполномочие, по которому другое лицо может подписывать от вашего имени документы в Дубае, например в офисе регистрационного трасти при переходе права собственности на готовый объект.

Доверенность, выданная за рубежом, должна быть нотариально заверена, пройти все процедуры заверения, которых требует ваша страна, быть легализована в министерстве иностранных дел вашей страны, в посольстве ОАЭ в этой стране и в МИД ОАЭ и переведена на арабский язык. В FAQ DLD указан срок её действия: два года — для продажи, ипотеки или дарения и пять лет с даты нотариального заверения — для покупки. Юридические фирмы Дубая, разбирая циркуляр DLD от июля 2025 г., пишут, что DLD требует формулировок, в которых названа сделка, а для доверенности, выданной за рубежом, — бумажный оригинал, выданный не более чем за два года до использования, независимо от вида сделки. Исходите из срока в два года: подпишите доверенность незадолго до того, как она понадобится, а перед подписанием проверьте её текст в Дубае.

Легализация (attestation)

Также называют Attestation

Цепочка официальных заверений, после которой иностранный документ можно использовать в ОАЭ; последние звенья цепочки — посольство ОАЭ в стране, где выдан документ, и МИД ОАЭ.

ОАЭ не участвуют в Конвенции об апостиле, поэтому одного апостиля недостаточно: сначала документ проходит процедуры своей страны (в Великобритании апостиль Министерства иностранных дел — одна из них), а затем его легализуют на стороне ОАЭ. Некоторые посольства ОАЭ теперь легализуют документы в цифровом виде, по онлайн-заявке, которую подают со входом через UAE Pass — цифровое удостоверение личности ОАЭ; принимает ли DLD цифровую легализацию вместе с бумажным оригиналом, пока не ясно, поэтому до начала спросите у застройщика или в офисе трасти. Для перевода на арабский язык обращайтесь к переводчику из списка Министерства юстиции ОАЭ: если не считать переводчиков, которых привлекают сами суды или прокуратура, закон ОАЭ не позволяет органам власти заверять, а судам — принимать никакой другой перевод.

Подтверждение происхождения средств

Документы, подтверждающие, откуда получены деньги на покупку: например, зарплата, сбережения, продажа имущества, наследство или подарок.

По закону ОАЭ о противодействии отмыванию денег их обязаны проверить ваш брокер и банк-получатель в ОАЭ, а ваш собственный банк — по правилам своей страны. Брокеры по недвижимости по закону ОАЭ относятся к установленным нефинансовым предприятиям и профессиям (DNFBP) и обязаны хранить документы не менее пяти лет. Ни одно правило ОАЭ не устанавливает, за сколько месяцев нужны банковские выписки: каждый банк решает это сам, исходя из собственной оценки риска.

Отчёт о сделке с недвижимостью (Real Estate Activity Report)

Отчёт, который брокер обязан подать в Подразделение финансовой разведки ОАЭ через его платформу goAML, если при продаже или покупке в зоне фрихолд используются наличные на сумму 55 000 AED или больше либо виртуальные активы.

Наличные учитываются независимо от того, внесены ли они одним платежом или несколькими, и отчёт нужен также, если деньги получены от обмена виртуальных активов или обмениваются на них. Его подают из-за способа оплаты сделки, а не из-за подозрений, и это не то же самое, что сообщение о подозрительной операции. Если вы платите банковским переводом и деньги не получены от обмена виртуальных активов, отчёт не нужен.

Ипотека

Кредит под залог недвижимости; в Дубае залогодержателем может быть только банк или финансовая компания с лицензией Центрального банка ОАЭ, а ипотека вступает в силу только после регистрации в DLD.

Объект, купленный офф-план, можно заложить, пока он находится в промежуточном реестре. Центральный банк ограничивает размер кредита на недвижимость, купленную офф-план, 50% её стоимости; для иностранца, покупающего готовый объект, — 80% для первого жилья для собственного проживания стоимостью менее 5 млн AED, 70% — если оно дороже, и 60% — для второго жилья или инвестиционного объекта. Если вы будете сдавать объект, спросите банк, какой лимит он применит. Покупателям, которые живут за рубежом, банки могут давать меньше: на странице Mashreq для нерезидентов среди основных цифр указано «до 60%», а в ответах на частые вопросы — 50% рыночной стоимости; в сводке ключевых условий Mashreq от 19 июня 2026 г. указано до 65%, а в HSBC — до 60% стоимости (октябрь 2026 г.), каждый раз по собственной оценке банка.

Дирхам (AED)

Также называют AED

Валюта ОАЭ, которую Центральный банк привязал к доллару США по курсу 3,6725 дирхама за доллар.

Цены, планы платежей и сборы в Дубае устанавливаются в дирхамах, поэтому покупатель, который зарабатывает в евро или фунтах, несёт риск изменения курса своей валюты к доллару. Для покупателя, который зарабатывает в долларах, курс не меняется, пока действует привязка; комиссия банка при обмене всё равно взимается.

Завещание DIFC

Завещание, зарегистрированное в судах Международного финансового центра Дубая (DIFC); такое завещание могут составить люди, которые не являются и никогда не были мусульманами и у которых есть активы в ОАЭ, в том числе те, кто там не живёт.

Встречу для регистрации можно провести онлайн. Если завещания нет, правила ОАЭ для владельца, живущего за рубежом, отсылают к разному праву: одно — к праву страны вашего гражданства, другое — к праву, действующему в Дубае, для недвижимости в эмирате. Если завещание зарегистрировано в Дубае, ваши активы в ОАЭ распределяются по его условиям. Суды Дубая тоже ведут реестр завещаний немусульман, а в FAQ DLD сказано, что DLD регистрирует недвижимость умершего иностранца на основании письма, одобренного судами Дубая. Убедитесь, что ваше завещание в Дубае не противоречит завещанию в вашей стране.

Ejari

Ejari — система DLD для регистрации договоров аренды в Дубае; закон требует регистрировать каждый договор аренды и каждое его изменение, с 2019 г. — в DLD.

Для аренды используется единый договор аренды DLD, а регистрируют его в Dubai REST или на сайте Ejari за 177,75 AED либо в офисе трасти по услугам за 220 AED; начать регистрацию может арендатор, но арендодатель должен её подтвердить. Договор аренды в Ejari может действовать до десяти лет. Регистрация в Ejari нужна арендатору, чтобы подключить электричество и воду в Управлении электро- и водоснабжения Дубая (DEWA).

Умный индекс арендной платы (Smart Rental Index)

Также называют Индекс арендной платы

Индекс средней арендной платы за жильё, запущенный DLD в январе 2025 г.; в нём каждое здание отнесено к своему классу с учётом качества постройки, отделки, расположения и услуг.

По нему определяется, насколько арендодатель может повысить арендную плату при продлении договора. По указу Дубая о повышении арендной платы арендодатель вправе её повысить, только если она более чем на 10% ниже средней для аналогичных объектов: не более чем на 5%, если она ниже на 11–20%, на 10% — если ниже на 21–30%, на 15% — если ниже на 31–40%, и на 20% — если ниже более чем на 40%. DLD пишет, что для нового договора индекс носит ориентировочный характер, а при споре о повышении при продлении договора — обязательный; с помощью калькулятора повышения арендной платы DLD индекс применяется к конкретному договору.

Посуточная аренда (holiday home)

Holiday home — так в Дубае называют жилой объект, который сдаётся туристам для краткосрочного проживания; для такого объекта нужно разрешение Департамента экономики и туризма Дубая (DET).

DET пишет: «Все квартиры и виллы должны быть зарегистрированы и одобрены DET до размещения объявлений». Если вы собираетесь сдавать объект посуточно, до покупки проверьте, что договор купли-продажи этого не запрещает.

Валовая и чистая доходность

Валовая доходность — это годовая арендная плата, делённая на цену покупки; чистая доходность — это арендная плата за вычетом потерь от простоя, платы за управление и сервисного сбора, делённая на всё, что вы заплатили, включая регистрационный сбор DLD.

Спросите, какая из двух указана в рекламном буклете, и посчитайте чистую доходность для объекта, который вам предлагают.

Гарантированная доходность от аренды

Также называют Гарантия доходности

Обещание компании ежегодно выплачивать вам фиксированную сумму в течение определённого числа лет, сколько бы объект ни приносил на самом деле.

Гарантия надёжна ровно настолько, насколько надёжна компания, которая её подписала: всё, что вы платите за объект офф-план, поступает на эскроу-счёт проекта, а деньги с этого счёта по закону расходуются только на строительство, поэтому выплаты по гарантии идут из собственных средств этой компании. Спросите, кто её подписывает и сколько стоит тот же объект без неё.