Перед покупкой · Порядок действий

Как купить недвижимость в Дубае из-за рубежа: пошаговая инструкция

Покупка недвижимости в Дубае из-за рубежа — это несколько шагов, и большинство из них можно пройти, не прилетая в Дубай. Здесь они по порядку, для готового объекта и для покупки офф-план: кто что делает, что вы подписываете, что и когда платите и что нужно проверить, прежде чем переводить деньги.

Oston Property Investment · Проверено 14 октября 2026 г.

Мы — брокерское агентство в Дубае (RERA ORN 62268) и зарабатываем комиссию, сопровождая покупателей на всех этих шагах. Поэтому для каждого шага мы указываем, чего требует закон или Земельный департамент Дубая (DLD), а если речь идёт лишь о распространённой практике, прямо говорим об этом и называем, кто её описывает. Источники, которые есть и в английской версии, мы прочитали 8 октября 2026 г., источники по России — 14 октября 2026 г. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. Цитаты из документов на английском языке приведены в нашем переводе, а ссылки с пометкой EN ведут на наши руководства на английском языке.

Коротко

Купить можно по паспорту. Иностранцы могут владеть недвижимостью на праве полной собственности в зонах фрихолд, которые определил правитель Дубая, а если вы не живёте в ОАЭ, личность в Земельном департаменте Дубая (DLD) вы подтверждаете действительным паспортом. Вид на жительство для покупки не нужен.
Готовый объект переходит к новому владельцу в офисе трасти. Вы проверяете объект, подписываете форму F — стандартный договор купли-продажи DLD (брокеры называют его MOU) — и вносите депозит, часто около 10% цены. Продавец получает NOC — справку застройщика об отсутствии возражений. Затем сделку регистрируют в офисе регистрационного трасти (Registration Trustee): там платят сбор DLD 4%, и вы получаете электронное свидетельство о праве собственности (title deed). На само переоформление DLD отводит 25 минут, а вся покупка, по оценке брокерской компании Betterhomes, занимает 30–60 дней.
При покупке офф-план сделку регистрирует застройщик. Вы бронируете объект и подписываете договор купли-продажи с застройщиком (SPA). Застройщик обязан зарегистрировать договор в DLD в течение 90 дней, и сбор 4% уплачивается через него. Каждый взнос в счёт цены поступает на эскроу-счёт проекта, а title deed выдают после завершения строительства, когда вы заплатите всё, что требует договор.
Сверх цены — около 4,2% без ипотеки, с брокером больше. Сбор DLD 4% делится между продавцом и покупателем поровну, если договор не предусматривает иного, но покупатели часто платят его целиком: закладывайте в бюджет все 4%. При покупке готовой квартиры за 2 млн AED без ипотеки сборы DLD и вознаграждение трасти составят 84 780 AED, если договор возлагает их на вас, или 126 780 AED вместе с комиссией брокера 2% плюс НДС.
Из-за рубежа: на переоформление готового объекта должны прийти вы или ваш представитель. Покупку офф-план можно оформить без поездки, если это допускает застройщик. Готовый объект переоформляют в присутствии продавца и покупателя или их представителей: если вы не можете приехать, за вас подписывает представитель по доверенности, а доверенность нужно легализовать для ОАЭ (attestation) и перевести на арабский язык.
Всё, что требует времени, начните до того, как предложите цену. На счёт в банке ОАЭ и на доверенность уходит по нескольку недель, а форму F, в которой указывают депозит и дату переоформления, подписывают через несколько дней после того, как согласована цена. Ваш брокер и банки обязаны выяснить, откуда у вас деньги, а готовый объект оплачивают в офисе трасти, обычно банковскими чеками (manager’s cheque), которые выписывает банк в ОАЭ.
Ничего не платите, пока не убедитесь, что брокер есть в списке DLD, у объявления есть разрешение, title deed проверен по имени владельца, а при покупке офф-план проект и его эскроу-счёт значатся в базе DLD. На страницах этих сервисов DLD плата не указана, и пользоваться ими можно из-за рубежа.

Прежде чем начать

Чем можно владеть. Закон Дубая о регистрации недвижимости разрешает иностранцам владеть недвижимостью на праве полной собственности, без ограничения срока, только в районах, которые определил правитель, — в зонах фрихолд, на английском, — а также иметь там право пользования (узуфрукт) или долгосрочной аренды (leasehold), на английском сроком до 99 лет. Жить в ОАЭ не обязательно: и при покупке офф-план, и при покупке готового объекта покупатель, который не живёт в ОАЭ, подтверждает личность в DLD действительным паспортом. Покупать через компанию можно, только если DLD регистрирует такие компании собственниками, например компании, зарегистрированные в свободных зонах Дубая: см. раздел о покупке на своё имя или через компанию, на английском.

Совместная покупка. Собственниками можно зарегистрировать двух и более человек: Betterhomes пишет, что объект «может быть зарегистрирован на нескольких владельцев с указанием их долей в title deed». Каждый из вас подписывает документы сам или выдаёт доверенность, в которой указана его доля, и каждый проходит проверку происхождения средств. От того, кто указан в title deed, зависят право на золотую визу и наследование: см. разделы о совместной покупке с супругом или супругой, на английском и о завещании DIFC, на английском.

Сколько стоит покупка сверх цены. Самая крупная статья расходов — регистрационный сбор DLD в размере 4%. Закон делит его поровну между продавцом и покупателем, если договор не предусматривает иного, но покупатели часто платят его целиком: пока вы не прочитали свой договор, закладывайте в бюджет все 4%. При покупке готовой квартиры за 2 млн AED без ипотеки сборы DLD и вознаграждение регистрационного трасти составят 84 780 AED, если договор возлагает их на вас, или 126 780 AED вместе с комиссией брокера 2% плюс НДС. При покупке офф-план 4% уплачиваются через застройщика — в той пропорции, в которой их делит ваш SPA, — и ещё 540 AED сборов при выдаче title deed. Готовьтесь оплатить сборы из собственных средств: Центральный банк ОАЭ больше не разрешает банкам включать в ипотеку сбор DLD и комиссию брокера, писала газета The National в январе 2025 г. Все сборы, кто их платит и сколько стоит владение объектом — в руководстве о расходах на покупку недвижимости в Дубае сверх цены, на английском.

Если нужна ипотека. Ещё до того, как предложите цену, запросите предварительное одобрение банка — письменное подтверждение того, какую сумму банк готов вам выдать. По правилам Центрального банка ОАЭ кредит на недвижимость, купленную офф-план, не может превышать 50% её стоимости. Для иностранцев потолок — 80%, если это ваше первое жильё дешевле 5 млн AED и вы будете в нём жить, 70%, если оно дороже, и 60% для второго жилья или инвестиционного объекта. Если собираетесь сдавать объект, спросите банк, какой потолок он применит. Покупателям, которые живут за рубежом, банки дают меньше: HSBC — до 60% стоимости объекта, Mashreq — 50%, 60% или 65%, в зависимости от того, какую из его страниц открыть. Каждый банк считает эту долю от собственной оценки объекта, а для ипотеки в ОАЭ нужен счёт в банке ОАЭ. Какие сборы добавляет кредит — в разделе об ипотечных расходах, на английском. Какие банки кредитуют покупателей из-за рубежа и на каких условиях — в руководстве об ипотеке в Дубае для нерезидентов, на английском.

Откуда ваши деньги и как они попадут в Дубай. На брокеров по недвижимости распространяются правила ОАЭ о противодействии отмыванию денег, поэтому ваш брокер обязан проверить, кто вы и откуда ваши деньги, а банк, который их получит, спросит об этом ещё раз. Что именно запрашивают — в руководстве о подтверждении происхождения средств, на английском. Цена указана в дирхамах: если ваши деньги в другой валюте, например в рублях, тенге, долларах или евро, обменный курс и наценка вашего банка или платёжного сервиса — тоже расходы: при сумме 2 млн AED каждый процентный пункт наценки обходится в 20 000 AED (см. раздел о расходах, которые вам никто не называет, на английском). При покупке офф-план платить обычно можно прямо со счёта в вашем банке за пределами ОАЭ — на эскроу-счёт проекта, на английском, то есть банковский счёт на имя проекта, деньги с которого по закону можно тратить только на его строительство. Готовый объект оплачивают в офисе трасти, на английском (он регистрирует сделки от имени DLD), обычно банковским чеком, на английском, то есть чеком, который банк в ОАЭ выписывает за счёт собственных средств. Для этого нужен счёт в ОАЭ или посредник с лицензией в ОАЭ: он оформит чеки из средств, которые вы ему переведёте.

Лицензированный брокер. Договор покупателя с брокером — это форма B, на английском DLD: впишите в неё размер комиссии. Размер комиссии законом не установлен: по формулировке DLD, комиссия «определяется соглашением сторон», а портал Property Finder называет типичной для вторичного рынка ставку 2% от цены плюс НДС. Мы берём 2% плюс НДС при покупке на вторичном рынке; если вы покупаете офф-план, нам платит застройщик; а если вы оформляете ипотеку через ипотечную компанию, с которой мы работаем, она после выдачи кредита платит нам небольшое вознаграждение за рекомендацию. С кем бы вы ни работали, попросите письменно подтвердить, сколько вы заплатите. Но сначала найдите их в списке лицензированных брокеров DLD — по имени, офису или регистрационному номеру офиса (ORN) — и проверьте, что в объявлении указан номер разрешения и есть QR-код DLD, по которому можно убедиться, что объявление одобрено RERA (регулятором рынка недвижимости Дубая). Как это сделать — в разделе о фальшивых объявлениях и мнимых брокерах, на английском.

Юрист не обязателен. Сделку оформляют на стандартных договорах DLD и регистрирует офис трасти, а для регистрации продажи DLD юриста не требует. Betterhomes так и пишет: в Дубае сделку «не ведёт юрист». Некоторые покупатели из-за рубежа всё же платят юристу в Дубае, чтобы он проверил форму F или SPA либо составил текст доверенности; стоимость попросите назвать письменно.

Что начать заранее, ещё до предложения цены. Форму F подписывают через несколько дней после согласования цены, и в ней фиксируются депозит и дата переоформления. Поэтому, если вы покупаете из-за рубежа, заранее займитесь тремя делами:

Счёт в банке ОАЭ (на открытие уходят недели) или посредник с лицензией в ОАЭ: депозит часто вносят чеком, а цену платят банковским чеком.
Если берёте кредит — предварительное одобрение банка.
Если вас не будет при переоформлении — доверенность: проверьте её текст в Дубае и узнайте, сколько времени в вашей стране занимает её заверение. Например, из России цепочка длинная: на доверенности, которую удостоверил российский нотариус, Минюст России заверяет подпись и печать нотариуса, затем доверенность легализуют в Консульском департаменте МИД России, в посольстве ОАЭ в Москве и в МИД ОАЭ, а после этого переводят на арабский язык. Один только Минюст может рассматривать документ до 30 рабочих дней, а общего официального срока для всей цепочки мы не нашли. Подробнее — в разделе «Покупка без поездки в Дубай» ниже.

Затем согласуйте в форме F дату переоформления с запасом времени на все три дела и переведите деньги не позднее чем за две недели до неё: см. раздел о том, сколько времени закладывать, на английском.

Покупка готового объекта по шагам

Осмотрите объект. Лично, по видеосвязи, во время которой брокер показывает вам объект, или через компанию, которую вы наймёте для технического осмотра. Осмотр расскажет о состоянии объекта, но не о том, кому он принадлежит: это покажут проверки на следующем шаге.
Проверьте объект и продавца. Попросите номер и год title deed и введите их в сервис DLD Verify Title Deed вместе с именем владельца — в точности как в паспорте продавца. Затем проверьте тот же объект в сервисе DLD Property Status Enquiry: он показывает блокировки, ограничения по зарегистрированным делам и текущие арендные споры. Спросите, не заложен ли объект: если у продавца ещё есть ипотека, банк указывает остаток долга в письме о задолженности (liability letter), и это письмо нужно увидеть до подписания формы F. Спросите, сдан ли объект в аренду (см. раздел «Если объект сдан в аренду» ниже) и оплачены ли сервисные сборы (service charge): по закону объект нельзя продать, пока они не оплачены. Если собираетесь сдавать его посуточно, убедитесь, что договор купли-продажи этого не исключает: для посуточной аренды (holiday home), на английском каждому объекту ещё до публикации объявления нужно разрешение Департамента экономики и туризма Дубая (DET). Проверка title deed шаг за шагом — в разделе о том, как проверить title deed, на английском.
Согласуйте цену и подпишите форму F. Форма F, на английском, которую брокеры называют MOU (memorandum of understanding, меморандум о взаимопонимании), — стандартный договор DLD между продавцом и покупателем. Брокеры обязаны оформлять сделки через электронные договоры DLD, так что спросите своего брокера, как вы подпишете форму из-за рубежа. По словам Betterhomes, обычно её подписывают в течение 2–5 дней после согласования цены. В форме должны быть цена, депозит и дата переоформления, а также сказано, кто хранит депозит, когда его выплачивают и что с ним будет, если одна из сторон не доведёт сделку до конца. Пропишите в ней, кто платит сбор DLD 4% и вознаграждение трасти. Если берёте кредит, в форме должно быть сказано, что будет, если банк даст меньше, чем вам нужно. Engel & Völkers, брокерская компания в Дубае, предупреждает: без условий о финансировании сделку «могут отменить или отложить, если финансирование неожиданно сорвётся».
Внесите депозит — только так, как сказано в форме F. По данным Betterhomes, в большинстве сделок это 10% цены; Engel & Völkers пишет, что депозит вносят чеком или другим согласованным способом и до переоформления он хранится у брокера. Депозитный чек, который хранится у нас, выписан на имя продавца. Никогда не платите депозит на собственный счёт брокера и никогда — до подписания формы F. Если после подписания вы выйдете из сделки без уважительной причины, депозит, как пишет Betterhomes, «обычно теряется».
Если берёте кредит: оценка и окончательное одобрение банка. Банк оценивает объект и кредитует исходя из своей оценки, а не из вашей цены: если он оценит объект ниже цены, кредит уменьшится вместе с оценкой, и разницу вы доплатите из собственных средств. По данным Betterhomes, оценка занимает от пяти до семи рабочих дней, а весь процесс получения ипотеки — от двух до шести недель; окончательное одобрение банка (final offer) должно быть у вас до переоформления. За регистрацию ипотеки DLD берёт 0,25% суммы кредита плюс 290 AED, а трасти — 4 000 AED плюс НДС. Но на странице DLD о покупке объекта, заложенного продавцом, сказано, что это вознаграждение трасти не взимается, если ваша ипотека регистрируется в день сделки, так что уточните это в офисе трасти.
Документы продавца. Для объекта в зоне фрихолд DLD требует электронную справку застройщика об отсутствии возражений, на английском (NOC), которую запрашивают через приложение DLD Dubai REST; в руководстве DLD для инвесторов сказано, что она нужна, «чтобы убедиться, что продавец оплатил все сервисные сборы». Это расход продавца. По словам Betterhomes, справка готова примерно через неделю, если у продавца нет задолженности перед застройщиком. Если продавец ещё должен банку, сделку завершает письмо банка о снятии обременения (release letter), подтверждающее, что кредит погашен (см. следующий шаг).
Переоформление в офисе трасти. Сделку регистрируют в одном из уполномоченных DLD офисов регистрационных трасти в присутствии продавца и покупателя или их представителей. Личность вы подтверждаете действительным паспортом. Там же платят сборы DLD (банковским чеком или электронным платежом) и вознаграждение трасти: 4 000 AED плюс НДС (2 000 AED плюс НДС, если объект дешевле 500 000 AED); платит сторона, указанная в форме F. Цену платят там же, обычно банковскими чеками. Если продавец ещё должен банку, чеков три: банку — на сумму долга по его письму о задолженности, продавцу — на остаток и DLD — на сбор 4%. DLD отводит на эту процедуру 25 минут, а затем выдаёт title deed на ваше имя в электронном виде вместе с картой объекта. Если у продавца была ипотека, DLD завершает сделку и выдаёт ваш title deed после того, как банк продавца пришлёт письмо о снятии обременения: Betterhomes закладывает на погашение кредита продавца от одной до двух недель. Брокер получает комиссию после регистрации сделки, если ваш договор с брокером не предусматривает иного.
После переоформления. Откройте в DEWA лицевой счёт за электричество и воду, если только он не оформлен на арендатора: гарантийный депозит — 2 000 AED для квартиры или 4 000 AED для виллы (владелец получает его обратно только при продаже объекта), плюс 125 AED за подключение и 30 AED сборов. Теперь вы каждый год платите сервисный сбор, на английском здания. Если вы сдаёте объект, договор аренды регистрируют в Ejari, на английском (реестре договоров аренды DLD), а для посуточной аренды сначала нужно разрешение DET. Ваша страна может облагать налогом доход от аренды, сам объект или прибыль от продажи. Налоговые резиденты России, по разъяснению Минфина, платят НДФЛ с дохода от сдачи жилья за рубежом в аренду (письмо № 03-04-05/50877 от 3 июня 2024 г., в изложении buh.ru). Россия и ОАЭ 17 февраля 2025 г. подписали новое соглашение об устранении двойного налогообложения; Россия ратифицировала его Федеральным законом № 189-ФЗ. По ст. 31 оно применяется с 1 января года, следующего за годом его вступления в силу; по данным РАПСИ, это 1 января 2026 г. Как соглашение применяется к доходу от аренды, с которого в ОАЭ налог не уплачен, мы по его тексту однозначно установить не смогли: уточните это в ФНС или у своего налогового консультанта. Если вы валютный резидент России и открываете счёт в банке ОАЭ, закон № 173-ФЗ обязывает вас уведомить налоговую не позднее одного месяца со дня открытия счёта и ежегодно отчитываться о движении средств по нему (ч. 2 и 7 ст. 12). От отчёта освобождают, только если банк находится в стране, с которой Россия автоматически обменивается финансовой информацией, и за год на счёт зачислено или с него списано не более 600 000 рублей. Обе обязанности не действуют, если за календарный год вы провели за пределами России больше 183 дней (ч. 8 ст. 12). Если вы живёте в Германии, Великобритании, Ирландии или Нидерландах либо вы гражданин США, см. наши руководства: Германия, на английском, Великобритания, на английском, Ирландия, на английском, Нидерланды, на английском и США, на английском. Составьте завещание, которое распространяется на этот объект: см. завещание DIFC, на английском. Если вы купили объект за 2 млн AED или дороже и только на своё имя, он может дать вам право на золотую визу; для объектов в ипотеке или в совместной собственности данные официальных страниц расходятся: см. руководство о золотой визе через недвижимость в Дубае, на английском. Подробнее — в руководстве о сдаче недвижимости в Дубае в аренду из-за рубежа, на английском.

Если объект сдан в аренду

Договор аренды переходит вместе с объектом. По закону Дубая об аренде продажа «не затрагивает права арендатора продолжать занимать» объект по договору с прежним владельцем, если этот договор заключён на определённый срок. Вы покупаете объект вместе с арендатором — до окончания договора.

Чтобы въехать самому, нужно предупредить арендатора за год. Когда договор закончится, попросить арендатора съехать можно только по основаниям, перечисленным в законе. Для покупателя важны два основания: вы сами или ваш родственник первой степени собираетесь там жить, а другой подходящей недвижимости у вас нет; или вы хотите продать объект. Уведомить арендатора нужно не менее чем за двенадцать месяцев до даты выезда, через нотариуса или заказным письмом.

Остальное зафиксируйте письменно в форме F: как к вам перейдут арендная плата, которую арендатор уже внёс, и его гарантийный депозит. До подписания попросите копию договора аренды и подтверждение его регистрации в Ejari.

Покупка офф-план по шагам

Проверьте застройщика, проект и его эскроу-счёт. Найдите проект в сервисе DLD Project Status Enquiry: там указаны застройщик, процент готовности и статус проекта — он не должен быть «under cancellation», на английском («в процессе отмены»). В разделе Escrow Account указаны банк и номер счёта, на который должен поступать каждый платёж в счёт цены. Застройщик не вправе рекламировать проект офф-план без письменного разрешения DLD, а DLD прямо указывает, что новый проект можно запускать только «после завершения всех регистрационных процедур и получения сертификата об аккредитации». Как это проверить — в разделе о незарегистрированных проектах офф-план и деньгах мимо эскроу, на английском.
Прочитайте SPA и условия бронирования, прежде чем что-либо платить. Договор купли-продажи с застройщиком (SPA), на английском — это стандартная форма застройщика, поданная в DLD, поэтому его можно запросить до бронирования. Большую часть того, что для вас важно, определяет именно он, а не закон: план платежей, на английском, ожидаемую дату завершения строительства и льготный период после неё (grace period), компенсацию, если стройка задержится, можно ли и когда перепродать объект, на английском и кто платит 4%. Застройщик вправе брать с вас только административные сборы, утверждённые DLD: попросите письменный перечень всех сборов. Спросите также, что будет с платежом за бронирование, если вы не подпишете SPA, и можно ли подписать договор, не прилетая: и то и другое решает застройщик, опубликованного правила на этот счёт нет. Какие вопросы задать — в разделе о двенадцати проверках перед подписанием, на английском.
Забронируйте объект и подпишите SPA. В зарегистрированном проекте платёж за бронирование входит в цену и поступает на эскроу-счёт проекта. Платите только на этот счёт и ни на какой другой: по закону брокер, который продаёт проект застройщика, обязан вносить деньги в счёт цены на эскроу-счёт и не вправе зачислять их на собственный счёт. Для платежа до старта продаж — его часто называют заявкой о намерениях (EOI), на английском — эскроу-счёта может ещё не быть: получите условия возврата письменно, прежде чем платить.
Застройщик регистрирует вашу покупку в течение 90 дней. Он вносит сделку в промежуточный реестр (interim register), на английском — реестр DLD для продаж офф-план — через портал DLD Oqood. Сбор DLD 4% уплачивается через застройщика, плюс небольшие сборы по 20 или 40 AED; кто платит 4%, сказано в вашем SPA. У покупателя, который не живёт в ОАЭ, DLD запрашивает копию SPA и действительного паспорта. Затем DLD присылает вам по электронной почте временное свидетельство о регистрации, которое брокеры и застройщики часто называют «Oqood, на английском»: дайте застройщику свой личный адрес электронной почты. Незарегистрированная продажа офф-план недействительна, поэтому, если прошло 90 дней, а свидетельства нет, спросите застройщика; если он так и не зарегистрирует сделку, вы можете обратиться в отдел DLD Real Estate Registration Assurance с просьбой зарегистрировать её. Если покупаете ради золотой визы — см. раздел о покупке офф-план ради визы, на английском.
Платите взносы только на эскроу-счёт. Перед каждым платежом сверяйте счёт, указанный в вашем SPA, с тем, который DLD показывает для проекта в Dubai REST. Если взнос привязан к этапу строительства, вы, по данным DLD, можете сначала запросить письмо консультанта проекта. Если вы пропустите взнос, застройщик не может просто расторгнуть договор: DLD направляет вам уведомление с 30-дневным сроком и пытается урегулировать спор, а что застройщик может сделать дальше, зависит от степени готовности здания. См. раздел о том, что будет, если пропустить срок платежа, на английском.
Завершение строительства, приёмка и передача ключей. Когда здание готово, ведомство, которое выдаёт разрешения на строительство, оформляет на него сертификат о завершении строительства, на английском, и наступает срок платежа, который по вашему плану приходится на завершение строительства. До или во время передачи ключей осмотрите объект и отдайте застройщику список недочётов, которые нужно устранить, — это и есть приёмка (snagging), на английском. Недостатки, обнаруженные позже, подпадают под гарантийную ответственность застройщика, на английском: один год с передачи ключей — для инженерных систем, например электрики и сантехники, и десять лет с даты сертификата о завершении строительства — для конструкций здания. Платить за содержание придётся ещё до получения title deed: сервисный сбор начисляют с даты завершения строительства или с передачи ключей, как сказано в вашем SPA (см. раздел о расходах, которых нет в цене, на английском). Title deed выдают после того, как вы выполните все обязательства по договору; сборы DLD за него — 540 AED. Если план предусматривает взносы после передачи ключей, title deed обычно выдают после последнего из них. Как спланировать платёж при завершении строительства — в разделе о платеже при завершении, на английском.

Покупка без поездки в Дубай

Офф-план. Для регистрации DLD запрашивает у покупателя, который не живёт в ОАЭ, копии SPA и паспорта, и в описании этой процедуры не сказано, что вы должны присутствовать. Можно ли подписать SPA удалённо, решает застройщик.

Готовый объект переоформляют в офисе регистрационного трасти в присутствии продавца и покупателя или их представителей. Купить или продать объект онлайн, через приложение Dubai Now, DLD позволяет только владельцам удостоверения личности ОАЭ (Emirates ID). В мае 2020 г. DLD объявил о запуске удалённой регистрации, при которой личность покупателя и продавца подтверждают по видеосвязи. Раздел вопросов и ответов (FAQ) DLD до сих пор описывает такую процедуру для случая, когда сторона сделки находится за границей: данные объекта, цена, документы продавца и реквизиты его банковских счетов отправляются по электронной почте руководству центра, а офис трасти записывает видеозвонок. FAQ не датирован, поэтому, прежде чем подписывать доверенность, спросите в офисе трасти, доступна ли эта процедура вам. Если такой возможности нет, а приехать вы не можете, за вас подпишет представитель по доверенности, на английском.

Прежде чем доверенность, подписанную за рубежом, примут в Дубае, она проходит цепочку заверений. Её удостоверяет нотариус в вашей стране, затем её заверяют так, как требует ваша страна, легализуют, на английском в посольстве ОАЭ в этой стране и в Министерстве иностранных дел ОАЭ и переводят на арабский язык у переводчика из реестра Министерства юстиции ОАЭ. ОАЭ не участвуют в Конвенции об апостиле, поэтому одного апостиля недостаточно.

С июля 2025 г. DLD проверяет ещё и текст доверенности, и её бумажный оригинал. Циркуляр DLD № 29/R/2025 известен по обзорам дубайских юридических фирм. Одна из них сообщает, что DLD требует оригинал на бумаге и принимает доверенность, выданную за рубежом, только если в ней названа конкретная сделка, например покупка, а не даны общие полномочия. Насколько старой может быть доверенность, однозначного ответа нет: собственный FAQ DLD допускает для покупки пять лет с нотариального удостоверения, а юридические фирмы толкуют циркуляр как два года для любой сделки. Исходите из двух лет, подписывайте доверенность незадолго до того, как она понадобится, и проверьте её текст в Дубае, прежде чем подписывать у себя в стране. В каждой стране своя цепочка; шаги, сроки и сборы для покупателей из Германии, на английском, Великобритании, на английском, Ирландии, на английском, Нидерландов, на английском и для граждан США, на английском — в наших руководствах для этих стран.

Если доверенность оформляется в России. Россия участвует в Конвенции об апостиле, ОАЭ — нет, поэтому нужна консульская легализация. Консульский департамент МИД России описывает порядок для нотариально заверенных копий: Министерство юстиции России заверяет подлинность подписи нотариуса и оттиска его печати, затем документ легализуют в Консульском департаменте МИД России и после этого — в посольстве государства, где он будет использоваться. Нотариальные доверенности, по его же разъяснению, представляют на легализацию в оригинале. Подпись и печать нотариуса на документах для иностранных органов Минюст заверяет бесплатно, в срок до 30 рабочих дней с даты регистрации заявления (приказ № 143 от 19 мая 2026 г., по данным обзора ppt.ru); сроков и размера пошлины для этапа в МИД России мы на сайте министерства не нашли. Посольство ОАЭ в Москве предлагает цифровую легализацию через сервис МИД ОАЭ: заявку подают онлайн со входом через UAE Pass, бумажный оригинал забирает курьер, и, по данным МИД ОАЭ, большинство заявок обрабатывается за 2–3 рабочих дня; документ легализуют и посольство ОАЭ в Москве, и МИД ОАЭ. Стоимость на странице не указана. Примут ли DLD и офис трасти доверенность, легализованную в цифровом виде, источники не говорят, а по обзору одной из дубайских юридических фирм DLD с июля 2025 г. требует оригинал доверенности на бумаге: спросите в офисе трасти, прежде чем запускать цепочку.

Когда ещё может понадобиться приехать в Дубай вам или вашему представителю: передача ключей объекта офф-план и его осмотр (спросите застройщика, может ли представитель подписать документы за вас); открытие банковского счёта, если банк попросит прийти в отделение; и заявление на золотую визу, которое DLD просит подавать в ОАЭ лично.

Гражданам России. Правила ОАЭ, которые мы прочитали, граждан России отдельно не упоминают, и ограничений именно для них мы не нашли: закон Дубая о регистрации недвижимости различает лишь граждан ОАЭ и стран Залива (и принадлежащие им компании), с одной стороны, и иностранцев — с другой, а иностранцам разрешает владеть недвижимостью в районах, которые определил правитель. Проверяют людей, а не паспорта: брокеры и банки в ОАЭ обязаны регулярно сверять клиентов и операции со списками Совета Безопасности ООН и местным списком ОАЭ и без промедления замораживать средства лиц из этих списков (постановление Кабинета министров ОАЭ № 74 от 2020 г.). По данным Meydan Free Zone, в большинстве банков ОАЭ граждане России проходят дополнительную проверку и должны быть готовы к вопросам о структуре бизнеса, происхождении средств и географии клиентов (страница обращена к предпринимателям). «Коммерсантъ» пишет, что гражданам России сейчас «не так легко» открыть счёт в ОАЭ: многие банки требуют подтвердить, что клиент живёт в стране или ведёт там бизнес, и без таких документов могут отказать. Начните открывать счёт как можно раньше. С 8 декабря 2025 г. Банк России отменил лимиты на переводы иностранной валюты за рубеж для граждан России. Примут ли перевод из вашего российского банка застройщик, эскроу-банк проекта или ваш банк в ОАЭ, в официальных источниках, которые мы прочитали, не сказано: получите письменный ответ до того, как подписывать договор. Мы сопровождаем только законные сделки и не участвуем в схемах обхода санкций или валютного контроля.

Сколько времени это занимает

Готовый объект: по оценке Betterhomes, вся покупка занимает 30–60 дней — с того дня, как вы начали поиск, до title deed на ваше имя. Предварительное одобрение банка, по данным компании, занимает от одного до пяти рабочих дней, если вы работаете по найму, и от одной до двух недель, если на себя. Форму F подписывают в срок от двух до пяти дней после согласования цены, а NOC застройщика готова примерно через неделю, если у продавца нет задолженности перед застройщиком. Погашение кредита продавца добавляет от одной до двух недель, а ипотека занимает от двух до шести недель. Само переоформление — одна встреча: DLD отводит на неё 25 минут.

Что добавляет времени при покупке из-за рубежа: счёт в банке ОАЭ, на открытие которого уходят недели, а не дни; перевод денег, который нужно отправить не позднее чем за две недели до даты переоформления (а если в переводе есть что-то необычное, то за три); и доверенность: каждый этап её заверения у вас в стране и в ОАЭ требует своего времени. Начните все три дела до того, как предложите цену: дату переоформления согласуют в форме F через несколько дней после согласования цены.

Офф-план: застройщик обязан зарегистрировать вашу покупку в течение 90 дней после подписания SPA. Дальше сроки зависят от стройки: от даты завершения строительства в вашем SPA и льготного периода. Если строительство задерживается — см. раздел о задержке строительства, на английском.

Перед оплатой: десять проверок

Брокер и агентство есть в списке DLD, у объявления есть QR-код.
Готовый объект: title deed проверен по имени владельца; объект проверен в Property Status Enquiry; сервисные сборы оплачены.
Готовый объект: имя владельца в title deed совпадает с именем в паспорте продавца.
Готовый объект: при ипотеке — письмо банка о задолженности; если объект сдан — договор аренды и его регистрация в Ejari.
Форма F: дата переоформления с запасом времени на счёт, перевод денег и доверенность, если она нужна; депозит — кто его хранит, когда его выплачивают и что с ним будет, если одна из сторон не доведёт сделку до конца или банк даст меньше; кто платит сбор 4% и вознаграждение трасти.
Офф-план: проект есть в Project Status Enquiry, его статус не «under cancellation», а его эскроу-счёт совпадает со счётом в форме бронирования и в SPA.
Офф-план: в SPA — дата завершения, льготный период, компенсация за задержку и условия перепродажи; что будет с платежом за бронирование, если вы не подпишете договор; все сборы письменно.
Офф-план: временное свидетельство о регистрации от DLD в течение 90 дней после подписания.
Деньги: счёт в ОАЭ или посредник для банковских чеков, документы о происхождении средств и перевод, отправленный не позднее чем за две недели до переоформления.
Из-за рубежа: текст доверенности проверен в Дубае до подписания — или получен ответ офиса трасти об удалённой регистрации.

Вопросы и ответы

Может ли иностранец купить недвижимость в Дубае?

Да. Иностранцы могут владеть недвижимостью на праве полной собственности в зонах фрихолд, которые определил правитель Дубая, и иметь там право пользования (узуфрукт) или долгосрочной аренды (leasehold) сроком до 99 лет. Жить в ОАЭ для этого не нужно: если вы там не живёте, личность в Земельном департаменте Дубая (DLD) вы подтверждаете действительным паспортом. Компания, принадлежащая иностранцам, может владеть недвижимостью, только если DLD регистрирует такие компании собственниками, например компании, зарегистрированные в свободных зонах Дубая.

Как купить готовую квартиру в Дубае на вторичном рынке?

Проверьте свидетельство о праве собственности (title deed) в онлайн-сервисе Земельного департамента Дубая (DLD), указав имя владельца в точности как в паспорте продавца. Согласуйте цену, подпишите форму F — стандартный договор купли-продажи DLD (брокеры называют его MOU) — и внесите депозит, часто около 10% цены. Если берёте кредит, оценку объекта банком и окончательное одобрение кредита (final offer) нужно получить до переоформления. Продавец получает NOC — электронную справку застройщика об отсутствии возражений. Затем сделку регистрируют в офисе регистрационного трасти (Registration Trustee): там уплачивают сбор DLD 4% и вознаграждение трасти (их платит сторона, указанная в форме F), и вы получаете title deed в электронном виде. Если у продавца была ипотека, title deed выдают после того, как банк продавца подтвердит, что кредит погашен.

Как купить недвижимость в Дубае на этапе строительства (офф-план)?

Проверьте проект и его эскроу-счёт в сервисе Project Status Enquiry Земельного департамента Дубая (DLD). Прочитайте договор купли-продажи с застройщиком (SPA) и условия бронирования. Затем внесите платёж за бронирование на эскроу-счёт проекта и подпишите SPA. В течение 90 дней застройщик регистрирует продажу в промежуточном реестре (interim register) — реестре DLD для продаж офф-план, — и сбор 4% уплачивается через застройщика; кто его в итоге платит, сказано в вашем договоре. Взносы по плану платежей вы тоже вносите на эскроу-счёт проекта. После завершения строительства и передачи ключей свидетельство о праве собственности (title deed) выдают, когда вы выполните свои обязательства по договору.

Можно ли купить квартиру в Дубае удалённо или по доверенности?

Часто да. При покупке офф-план Земельный департамент Дубая (DLD) запрашивает у покупателя, который живёт за рубежом, копии договора и паспорта, а приезжать для этого не нужно; можно ли подписать договор удалённо, решает застройщик. Готовый объект переоформляют в офисе регистрационного трасти (Registration Trustee) в присутствии продавца и покупателя или их представителей. Поэтому, если вы не можете приехать, за вас подписывает представитель по доверенности. Доверенность удостоверяет нотариус в вашей стране, затем её заверяют так, как требует ваша страна, легализуют (attestation) в посольстве ОАЭ и в Министерстве иностранных дел ОАЭ и переводят на арабский язык. Купить объект онлайн через сервис DLD могут только владельцы удостоверения личности ОАЭ (Emirates ID). В 2020 г. DLD объявил о запуске удалённой регистрации сделок по видеосвязи; спросите в офисе трасти, доступна ли она вам.

Сколько времени занимает покупка недвижимости в Дубае?

По оценке брокерской компании Betterhomes, покупка готового объекта занимает 30–60 дней — от начала поиска до свидетельства о праве собственности (title deed) на ваше имя; из этого срока на ипотеку уходит от двух до шести недель. Само переоформление — одна встреча: Земельный департамент Дубая (DLD) отводит на неё 25 минут. При покупке офф-план застройщик обязан зарегистрировать вашу покупку в течение 90 дней после подписания договора; остальные сроки зависят от даты завершения строительства.

Какой депозит вносят при покупке недвижимости в Дубае?

При покупке готового объекта размер депозита (его ещё называют задатком) фиксируют в форме F — стандартном договоре купли-продажи Земельного департамента Дубая (DLD), который брокеры называют MOU. По данным брокерской компании Betterhomes, в большинстве сделок это 10% цены, а Engel & Völkers пишет, что депозит вносят чеком или другим согласованным способом и до переоформления он хранится у брокера. Никогда не перечисляйте депозит на собственный счёт брокера. В форме F должно быть сказано, кто хранит депозит, когда его выплачивают и что с ним будет, если одна из сторон не доведёт сделку до конца; покупатель, который выходит из сделки без уважительной причины, обычно его теряет, пишет Betterhomes. При покупке офф-план размер платежа за бронирование задаёт план платежей, а сам платёж поступает на эскроу-счёт проекта.

Нужен ли счёт в банке ОАЭ, чтобы купить недвижимость в Дубае?

При покупке офф-план обычно нет: платить на эскроу-счёт проекта можно из-за рубежа. При покупке готового объекта на практике да: цену обычно платят при переоформлении банковскими чеками (manager’s cheque), а их выписывает банк в ОАЭ, если только чеки не оформит для вас посредник с лицензией в ОАЭ. При ипотеке в ОАЭ счёт нужен всегда. Нерезиденту на открытие счёта нужно несколько недель.

Дают ли ипотеку в Дубае нерезидентам?

Да, некоторые банки кредитуют покупателей, которые живут за рубежом, но обычно дают им меньше, чем резидентам. По правилам Центрального банка ОАЭ кредит на строящуюся недвижимость не может превышать 50% её стоимости. Для иностранцев потолок — 80%, если это первое жильё дешевле 5 млн AED и покупатель в нём живёт, и 60% для второго жилья или инвестиционного объекта. HSBC кредитует нерезидентов на сумму до 60% стоимости объекта, на страницах Mashreq указано от 50% до 65%, и каждый банк считает эту долю от собственной оценки объекта. Вам понадобятся счёт в банке ОАЭ и собственные деньги на сборы: банкам больше не разрешено включать их в кредит.

Что будет, если в квартире, которую я покупаю в Дубае, живёт арендатор?

Договор аренды продолжает действовать: по закону Дубая об аренде продажа не затрагивает права арендатора занимать объект по договору, заключённому с прежним владельцем на определённый срок. Когда договор закончится, попросить арендатора съехать можно только по основаниям, перечисленным в законе: например, если вы сами или ваш родственник первой степени собираетесь там жить, а другой подходящей недвижимости у вас нет, или если вы хотите продать объект. Уведомить арендатора нужно не менее чем за двенадцать месяцев до даты выезда — через нотариуса или заказным письмом.

Дают ли за покупку недвижимости в Дубае ВНЖ или золотую визу?

Не автоматически. Готовый объект, купленный за 2 млн AED или дороже, без ипотеки и только на ваше имя, отвечает требованию к недвижимости для десятилетней золотой визы ОАЭ — в этом все официальные страницы сходятся. Объект офф-план, объект в ипотеке или в совместной собственности тоже может подойти, но здесь официальные страницы расходятся. GDRFA Dubai — ведомство, которое выдаёт вид на жительство, — привязывает объект к визе: на объект накладывается обременение. Земельный департамент Дубая (DLD) просит подавать заявление лично, находясь в ОАЭ. Если объект стоит меньше 2 млн AED, единоличный владелец готового жилья может подать заявление на двухлетнюю визу инвестора в недвижимость. Если покупаете ради визы, получите условия в письменном виде до покупки.

Может ли гражданин России купить недвижимость в Дубае?

Да. Правила ОАЭ, которые мы прочитали, граждан России отдельно не упоминают, и ограничений именно для них мы не нашли: закон Дубая различает лишь граждан ОАЭ и стран Залива, с одной стороны, и иностранцев — с другой. Брокер и банк обязаны сверить покупателя со списками Совета Безопасности ООН и местным списком ОАЭ. По данным Meydan Free Zone, в большинстве банков ОАЭ граждане России проходят дополнительную проверку, а «Коммерсантъ» пишет, что открыть счёт в ОАЭ им «не так легко». Доверенность, которую удостоверил российский нотариус, проходит цепочку: Минюст России заверяет подпись и печать нотариуса, затем доверенность легализуют в Консульском департаменте МИД России, в посольстве ОАЭ в Москве и в МИД ОАЭ, а после этого переводят на арабский язык.

Связанные руководства

Источники · 63

Следующий шаг

Расскажите, что вы покупаете и из какой страны

Пришлите ссылку на объект или название проекта, который вы рассматриваете, и укажите, из какой страны покупаете. Мы скажем, какие из этих шагов касаются вас, в каком порядке их проходить, сколько стоит каждый и сколько времени закладывать, и вместе с вами проведём проверки с этой страницы до того, как вы куда-либо переведёте деньги. Это бесплатно и ни к чему вас не обязывает: нам платят, только если вы покупаете через нас. При покупке на вторичном рынке мы получаем комиссию, при покупке офф-план нам платит застройщик, а если вы оформляете ипотеку через ипотечную компанию, с которой мы работаем, она платит нам вознаграждение за рекомендацию. Пишите по-русски — ответим на русском.

Расскажите об объекте