Купить офис в Дубае для своей компании или арендовать его?

Мы — брокерское агентство в Дубае с офисом в Business Bay. Когда вы покупаете, мы получаем комиссию: 2% плюс НДС, и пример ниже её учитывает. Если вы берёте кредит через ипотечную компанию, с которой мы работаем, эта компания тоже платит нам вознаграждение за рекомендацию. Если вы арендуете, мы ничего не зарабатываем: мы не сдаём недвижимость и не управляем ею. Поэтому мы так же прямо показываем, когда аренда дешевле, а с кредитом так бывает. Каждое правило мы взяли у органа, который его устанавливает, и указываем, где опираемся на кого-то другого; у каждой рыночной цифры указано, кто и когда её опубликовал. Мы прочитали источники 8 октября 2026 г. Цитаты из документов на английском языке приведены в нашем переводе. Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация.

Коротко

• Без кредита владение выигрывает за десять лет; за пять лет разница слишком мала, чтобы делать вывод. Офис площадью 1 000 кв. футов в Business Bay стоит 2 млн AED при покупке или 151 AED за кв. фут в год при аренде — это опубликованная средняя по району. За десять лет владение обходится примерно на 262 000 AED дешевле аренды, за пять — примерно на 46 000 AED. Это при условии, что деньги иначе лежали бы на депозите под базовую ставку Центрального банка ОАЭ, что брокер работает и при покупке, и при продаже и что компания возвращает НДС.
• С кредитом аренда может оказаться выгоднее. Если взять 70% цены в кредит на 15 лет, владение остаётся дешевле за десять лет, только пока кредит обходится меньше чем примерно в 6% в год, а за пять лет — меньше чем примерно в 4%. Трёхмесячная EIBOR — ставка, по которой банки ОАЭ кредитуют друг друга и от которой отсчитывают ставки по большинству кредитов, — 9 октября 2026 г. составляла 4,19%, и банки добавляют к ней свою маржу.
• Остальное зависит от трёх цифр. Как долго вы остаётесь: покупка и продажа стоят около 169 000 AED, и ежегодная экономия окупает их чуть меньше чем за четыре года. Сколько ваши деньги принесли бы в другом месте: выше примерно 5,1% в год аренда дешевле даже за десять лет. Сколько будет стоить офис, когда вы съедете: падение стоимости более чем на 13,4% за десять лет или более чем на 2,4% за пять лет съедает всю экономию.
• От вашей лицензии зависит, где может находиться офис. Для лицензии на материке (mainland), то есть вне свободных зон, нужен адрес с договором аренды, зарегистрированным в Ejari; компания свободной экономической зоны обычно получает помещение в своей зоне. Наш пример — для компании с лицензией на материке.
• Владеть офисом может не каждая компания. Земельный департамент Дубая (DLD) регистрирует компании, принадлежащие иностранцам, если они зарегистрированы в свободной экономической зоне Дубая или Рас-эль-Хаймы, и для большинства видов компаний требует вид на жительство и удостоверение личности ОАЭ владельца. Подходит ли принадлежащая иностранцам компания с лицензией на материке Дубая, из страниц DLD однозначно не следует: прежде чем строить на этом планы, письменно спросите регистрационного трасти.
• Можно владеть офисом самому и сдавать его своей компании. Компания арендует его у вас по договору, зарегистрированному в Ejari. Поскольку компания принадлежит вам, она может вычитать арендную плату только в пределах рыночной стоимости; арендная плата, которую получаете вы, не облагается корпоративным налогом ОАЭ, если вы не сдаёте офис в рамках лицензии на предпринимательскую деятельность и такая лицензия для этого не нужна. Для золотой визы федеральное ведомство ICP требует, чтобы недвижимость была оформлена на вас лично.
• НДС 5% в большинстве случаев начисляется на цену и на арендную плату. Компания, зарегистрированная как плательщик НДС, которая использует офис в своей облагаемой деятельности, как правило, может вернуть и то и другое; для компании, которая этого сделать не может, ответ на горизонте пяти лет меняется в пользу аренды.
• Арендная плата и цены выросли. По данным Cavendish Maxwell, в первом полугодии 2026 г. средняя арендная плата за офисы в Дубае выросла на 14% в годовом выражении, а средняя цена продажи — на 15%, хотя в последнем квартале обе немного снизились. Владея офисом, вы привязываете свои деньги к этому рынку — в обе стороны.

Владеть или арендовать: один офис, все цифры на виду

Мы берём офис из нашего руководства о покупке иностранцами коммерческой недвижимости в Дубае — 1 000 кв. футов в Business Bay за 2 млн AED, — но на этот раз им пользуется ваша компания с лицензией на материке. Если ваша компания зарегистрирована в свободной зоне, сначала прочитайте раздел о том, где ваша лицензия позволяет разместить офис. Все цифры, кроме нескольких фиксированных сборов, растут вместе с площадью: для 2 000 кв. футов их можно примерно удвоить.

Аренда обходится в сумму арендной платы. У владения четыре статьи расходов: покупка и когда-нибудь продажа; сервисный сбор здания, который платит владелец; ремонт внутри помещения, который ложится на арендодателя, если договор аренды не предусматривает иного; и то, что вложенные деньги принесли бы в другом месте. Эту последнюю статью большинство сравнений упускает, а на ответ она влияет сильнее любого сбора.

Сколько принесли бы деньги. Мы считаем 3,9% в год: это базовая ставка Центрального банка ОАЭ с 17 сентября 2026 г., которую мы берём за ориентир того, сколько приносят деньги на депозите. Ваш банк может платить меньше. Если иначе деньги остались бы в вашем бизнесе, считайте, сколько бизнес на них зарабатывает, — это может быть намного больше.

Деньги в день покупки: около 2,13 млн AED, если вы платите без кредита, плюс 100 000 AED НДС, если продавец его начисляет; компания, зарегистрированная как плательщик НДС, вернёт эту сумму позже. Если 70% взять в кредит, — около 749 000 AED, включая примерно 22 000 AED расходов на ипотеку по цифрам нашего руководства о расходах.

Что меняет ответ

Как долго вы остаётесь. Ежегодная экономия — 43 056 AED при этих цифрах — должна окупить 168 780 AED расходов на покупку и продажу: на это уходит чуть меньше четырёх лет. Если в ближайшие три-четыре года вы, возможно, переедете или вырастете из офиса, арендуйте. Мы также исходим из того, что офис продаётся в день вашего выезда. Каждый месяц, пока он пустует, обходится примерно в 8 600 AED: это сервисный сбор и то, что принесли бы деньги, которые по-прежнему вложены в офис, а примерно пять с половиной месяцев съедают всю экономию за пять лет.

Во что вам обходятся деньги. Без кредита владение остаётся дешевле за десять лет, пока деньги в другом месте приносили бы меньше примерно 5,1% в год, а за пять лет — меньше примерно 4,3%. Молодой компании, которой в бизнесе нужен каждый дирхам, лучше арендовать: если бизнес приносит 15% в год, аренда за десять лет дешевле примерно на 2,1 млн AED по нашим упрощённым расчётам.

С кредитом заёмная часть обходится по ставке кредита. Если взять 70% в кредит на 15 лет, владение остаётся дешевле за десять лет, только пока кредит обходится меньше чем примерно в 6% в год, а за пять лет — меньше чем примерно в 4%. Трёхмесячная EIBOR 9 октября 2026 г. составляла 4,19%, а банки кредитуют с маржой сверх неё: прежде чем сравнивать, получите предложение банка. Например, в сводке ключевых условий (key facts statement) Emirates NBD по кредиту на офис (Office Loan) указаны: кредит до 60% стоимости на срок до 15 лет; фиксированная ставка на два, три или пять лет либо плавающая ставка сверх EIBOR; комиссия за оформление 1,05% суммы кредита. При лимите 60% получить там 70%, взятые в нашем примере, нельзя. Расходы на саму ипотеку перечислены в разделе о расходах при ипотеке нашего руководства о расходах сверх цены, а о том, сколько банки дают на офисы, рассказано в разделе об ипотеке на офис или магазин нашего руководства о покупке коммерческой недвижимости.

Сколько будет стоить офис, когда вы съедете. За десять лет владение остаётся выгоднее, если офис не потеряет больше 13,4% стоимости; за пять лет преимущество исчезает уже при падении на 2,4%. Владея офисом, вы привязываете деньги к офисному рынку Дубая: когда арендная плата и цены растут вместе, владелец много выигрывает, а когда вместе падают, выигрывает арендатор. Каким будет следующее пятилетие, не скажет никто; таблица показывает, во что обойдётся каждый вариант.

Какой была бы арендная плата. Рост арендной платы выгоден владельцу: при 5% в год владение за десять лет оказывается выгоднее примерно на 651 000 AED. Поставим вопрос наоборот: арендовать сопоставимый офис за десять лет дешевле, если арендная плата за него меньше примерно 125 AED за кв. фут в год, а за пять лет — меньше примерно 142 AED. Ту же проверку можно провести и для других офисов. При остальных цифрах примера, если арендная плата за год меньше примерно 6% цены, аренда дешевле даже за десять лет, а если меньше примерно 7%, — за пять. Цифры портала Bayut по объявлениям в Business Bay — 2 874 AED за кв. фут при покупке и 211 AED в год при аренде (сентябрь 2026 г.) — дают почти ту же долю, что и наши: 7,3%.

Цифры — до налогов. Арендная плата — расход, который компания вычитает, а у владения свои налоговые последствия. Попросите налогового консультанта рассчитать оба варианта; вопросы к нему приведены ниже.

Что даёт аренда и чего не даёт

Она даёт свободу переезда. Деньги арендатора остаются в бизнесе, а чтобы съехать, достаточно уведомить арендодателя: продавать ничего не нужно. По данным Bayut, «стандартный срок договора аренды коммерческой недвижимости в Дубае» — один год, а депозит — 5% арендной платы. Для небольшой команды, которая может переехать в ближайшие два-три года, есть третий вариант — сервисный офис или гибкое рабочее место: свободная экономическая зона DMCC, например, называет оба варианта среди помещений, которые может взять компания.

Она не даёт вам офиса. Закон Дубая об аренде защищает арендатора во время действия договора и меньше — после него:

• Арендную плату можно повысить при продлении, только если она более чем на 10% ниже средней для аналогичных объектов в индексе арендной платы RERA (регулятора рынка недвижимости Дубая), — на 5–20% в зависимости от разницы. Спросите в RERA, какая средняя применяется к офису.
• Каждая сторона должна уведомить другую об изменении не позднее чем за 90 дней до окончания договора, если стороны не договорились иначе.
• По окончании договора арендодатель может забрать офис: чтобы снести здание при наличии разрешений; для капитального ремонта, подтверждённого заключением Муниципалитета Дубая; чтобы пользоваться офисом самому или предоставить его в пользование родственнику первой степени, если у арендодателя нет другого подходящего объекта; либо чтобы продать его. Арендодатель должен уведомить вас за двенадцать месяцев через нотариуса или заказным письмом.
• Продажа не прекращает ваш договор аренды. Новый владелец получает офис вместе с вашим договором, если это договор с установленным сроком.
• Что будет с вашей отделкой, зависит от арендодателя. Без разрешения арендодателя и лицензий, которых требуют власти, вы ничего не можете менять. Когда вы съезжаете, закон обязывает вас вернуть помещение в том состоянии, в котором вы его получили, с учётом нормального износа, и, если стороны не договорились иначе, вы не вправе забрать сделанные улучшения. Договор аренды может также обязать вас демонтировать отделку за свой счёт. Пропишите в договоре, что с ней будет.

У владельца нет ни одного из этих ограничений — и никакой гибкости. Решение отчасти зависит от арифметики, а отчасти — от того, во что вам обойдётся переезд, когда решать будет кто-то другой.

От вашей лицензии зависит, где может находиться офис

Компании с лицензией на материке нужен адрес. «Все компании в ОАЭ должны иметь физический адрес для ведения деятельности», — пишет правительственный портал u.ae. Для лицензии на материке (mainland) «необходимо предоставить договор аренды офиса или склада», а «в Дубае договор должен быть зарегистрирован в Ejari». Если офис принадлежит вам лично, этот договор — договор аренды вашей компании с вами. Если офис принадлежит компании, Департамент экономики и туризма Дубая (DET) не сообщает, может ли её свидетельство о праве собственности (title deed) заменить договор в Ejari, а один консультант по регистрации компаний, UpperSetup, пишет, что покупка «не отменяет необходимости в Ejari, если компания зарегистрирована на материке». Прежде чем покупать, письменно спросите в DET.

Компания свободной зоны обычно получает помещение в своей свободной зоне по её правилам. В ответах DMCC на частые вопросы о регистрации компаний — самой новой версии, которую мы нашли (2016 г.), — сказано, что офис компании «должен находиться в свободной зоне DMCC» в Jumeirah Lakes Towers, а среди вариантов указаны офисы, продающиеся в собственность. Офис за пределами вашей свободной зоны может не подойти в качестве лицензированного адреса. С 2025 г., как сообщает KPMG, постановление Дубая также позволяет компаниям свободных зон работать на материке по лицензии филиала или временному разрешению DET: спросите в DET, какое помещение нужно такому филиалу. Письменно спросите администрацию своей свободной зоны, может ли купленный вами объект стать вашим офисом, и см. раздел о Международном финансовом центре Дубая (DIFC) и свободных экономических зонах нашего руководства о покупке коммерческой недвижимости.

Площадь важна не только из-за арендной платы. Офис может быть условием для рабочих виз, отмечает Engel & Völkers: «от площади помещения зависит, сколько рабочих виз можно оформить». Прежде чем выбирать объект, спросите в органе, который выдаёт вашу лицензию.

Покупайте готовый офис без арендатора. Офис, купленный офф-план, не может стать вашим адресом, пока его не передали, а офисы в Дубае чаще всего продаются офф-план: на такие сделки пришлось 65% продаж офисов в первом полугодии 2026 г., по данным Cavendish Maxwell. Офис, купленный вместе с арендатором, остаётся сданным до окончания договора. После этого вы можете забрать его для собственного пользования, уведомив арендатора за двенадцать месяцев. В законе речь идёт о пользовании объектом самим владельцем, поэтому спросите юриста, распространяется ли это на вашу компанию.

И проверьте назначение. На вопрос, можно ли сдать квартиру под офис, DLD отвечает, что «объекты, зарегистрированные как жилые, нельзя использовать для коммерческой деятельности». Покупайте объект, зарегистрированный в DLD как коммерческий, и получите письменное подтверждение.

Кто должен владеть офисом: вы или ваша компания

На ваше имя, в аренду вашей компании

Вы можете владеть офисом сами и сдавать его своей компании. DLD регистрирует коммерческий договор аренды в Ejari только для арендатора с действующей лицензией на предпринимательскую деятельность, а она у вашей компании есть.

• Корпоративный налог. Арендная плата, которую физическое лицо получает от недвижимости, принадлежащей ему лично, — это доход от инвестиций в недвижимость, который не облагается корпоративным налогом ОАЭ, при условии, что вы сдаёте объект не в рамках лицензии на предпринимательскую деятельность и такая лицензия для этого не нужна. Ваша компания вычитает арендную плату, но по закону о корпоративном налоге платёж её владельцу или директору вычитается только в той мере, в какой он соответствует рыночной стоимости. Установите арендную плату на уровне, который вы получили бы от постороннего арендатора, и сохраняйте подтверждения: сопоставимые договоры аренды офисов, зарегистрированные в Ejari, или отчёт об оценке.
• НДС. Если вы живёте в ОАЭ, вы обязаны зарегистрироваться как плательщик НДС, как только стоимость ваших облагаемых поставок, включая арендную плату, которую вы берёте с компании, за двенадцать месяцев превысит 375 000 AED. Зарегистрироваться добровольно можно, когда облагаемые поставки или расходы превысят 187 500 AED, и для этого может хватить самой покупки офиса. После регистрации вы, как правило, можете вернуть 5%, уплаченные с цены; затем вы добавляете 5% к арендной плате, а ваша компания возвращает их, если она зарегистрирована. Если вы живёте за рубежом, действуют другие правила: см. раздел об НДС на коммерческую недвижимость нашего руководства о покупке коммерческой недвижимости.
• Золотая виза. Офис стоимостью не меньше 2 млн AED, оформленный на ваше имя, может подойти. Тогда GDRFA Dubai — Главное управление по делам резидентства и иностранцев Дубая — накладывает на него обременение (блокировку в реестре), и в течение десяти лет действия вида на жительство «объектом нельзя распоряжаться»: продажу и визу планируйте вместе. См. раздел о золотой визе и офисе того же руководства.
• Когда ваша компания съедет, офис останется вашим, и его можно будет сдать кому-то другому: см. раздел о сдаче офиса в аренду того же руководства.

Через компанию

Прежде чем покупать, компания регистрируется в DLD в офисе регистрационного трасти. Сбор — 500 AED для индивидуального предприятия, 2 000 AED для общества с ограниченной ответственностью и 4 000 AED для компании с иностранными акционерами, в каждом случае плюс НДС и сверх вознаграждения трасти за саму сделку. Для большинства видов компаний DLD требует лицензию на предпринимательскую деятельность, а также паспорт, вид на жительство и удостоверение личности ОАЭ владельца, поэтому, если вы не живёте в ОАЭ, сначала уточните. Компании свободной зоны также нужна справка об отсутствии возражений от администрации своей свободной зоны, чтобы «владеть недвижимостью».

Какие компании. На странице регистрации компаний в DLD названы иностранные компании, зарегистрированные в свободной экономической зоне Дубая или Рас-эль-Хаймы, и компании из стран Залива, зарегистрированные в Департаменте экономического развития Дубая, ныне Департаменте экономики и туризма. В FAQ DLD сказано, что компания, принадлежащая иностранцам, может владеть недвижимостью в зонах фрихолд, «если она зарегистрирована в свободной экономической зоне Дубая или в другом эмирате, с которым заключён меморандум о взаимопонимании». Ни на одной из этих страниц прямо не сказано, подходит ли принадлежащая иностранцам компания с лицензией на материке Дубая, хотя на странице регистрации указаны документы для общества с ограниченной ответственностью и сбор для компании с иностранными акционерами. Прежде чем создавать или использовать компанию для покупки, письменно спросите регистрационного трасти.

Налоги. По общему режиму компания платит корпоративный налог 9% с налогооблагаемой прибыли свыше 375 000 AED, а компания свободной зоны может облагаться иначе. Налогооблагаемая прибыль компании рассчитывается от её бухгалтерской прибыли, и текущие расходы, понесённые исключительно для бизнеса, например сервисный сбор и ремонт, уменьшают налогооблагаемую прибыль; цена офиса относится к капитальным затратам и при оплате не вычитается. Как стоимость офиса и проценты по кредиту учитываются с годами и как облагается прибыль, когда компания продаёт офис, — вопросы к вашему консультанту.

Для золотой визы ICP — федеральное ведомство ОАЭ по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов — требует недвижимость, «зарегистрированную на имя инвестора», поэтому офис, принадлежащий вашей компании, может не засчитаться.

Вопросы к налоговому консультанту

• Кому лучше владеть офисом — мне или моей компании — с учётом налогового положения компании и налогов в моей стране?
• Если офисом владею я и сдаю его своей компании, какую арендную плату компания может вычесть и какие подтверждения рыночной арендной платы мне нужно сохранить?
• Стоит ли мне регистрироваться как плательщик НДС, чтобы вернуть НДС с цены, и что это значит для арендной платы, которую я беру с компании?
• Если офисом владеет компания, как учитываются его стоимость и проценты по кредиту и как облагается прибыль при продаже?
• Что изменится для арендной платы и для продажи, если я живу за рубежом или перееду туда позже?

Что пишут о покупке офиса и как обстоит дело на самом деле

• «Если вы планируете работать больше 7–10 лет, покупка обычно выгоднее с финансовой точки зрения». Без кредита в нашем примере расходы на покупку и продажу окупаются меньше чем за четыре года, если считать вложенные деньги под 3,9%, и не окупаются даже за десять лет, если деньги принесли бы больше примерно 5,1%. Если 70% взять в кредит под ставку выше примерно 6%, не хватит и десяти лет. Срок следует из ставок, а не наоборот.
• «Если стоимость отделки офиса превышает 25% стоимости объекта, вам следует владеть им, чтобы защитить эти вложения». Источник цифры 25% не указан. Но сама мысль верна: что будет с отделкой арендатора, зависит от договора аренды, и по умолчанию улучшения остаются у арендодателя.

Оба утверждения взяты из руководства West Gate Dubai о покупке и аренде коммерческой недвижимости (24 января 2026 г.).

Перед покупкой офиса для компании: девять проверок

Вопросы и ответы

Читайте также

• Может ли иностранец купить коммерческую недвижимость в Дубае?
• Расходы при покупке недвижимости в Дубае: что платят сверх цены
• Чего на самом деле стоит гарантированная доходность
• Золотая виза ОАЭ за покупку недвижимости в Дубае
• Как подтвердить, откуда у вас деньги
• Термины недвижимости в Дубае: что они означают